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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民一终字第62号 法定代表人：李象龙，该公司董事长。 委托代理人：傅国旺，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵刚。 委托代理人：刘建国，宁夏宁人律师事务所律师。 委托代理人：原慧中，宁夏宁人律师事务所律师。 委托代理人：卢志斌，宁夏正义达律师事务所律师。 原审第三人：宁夏庆华小额贷款有限公司。 法定代表人：霍庆华，该公司董事长。 委托代理人：卢志斌，宁夏正义达律师事务所律师。 上诉人宁夏象龙房地产开发有限公司（以下简称象龙公司）为与被上诉人赵刚，原审第三人银川山尊投资咨询有限公司（以下简称山尊公司）、宁夏庆华小额贷款有限公司（以下简称庆华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院于2012年10月30日作出的（2011）宁民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年4月22日对本案当事人进行了询问。象龙公司法定代表人李象龙及其委托代理人傅国旺，赵刚的委托代理人刘建国、原慧中，山尊公司和庆华公司的共同委托代理人卢志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2009年8月31日，赵刚与象龙公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：赵刚购买象龙公司开发的宁夏回族自治区吴忠市“象龙花寺水晶城”南区东段Ⅰ、Ⅱ段1﹟-28﹟营业房共计4696.96平方米，每平方米价款为4500元，总金额为21136320元。买受人应于2009年8月31日付清总房款，出卖人应当在2009年12月30日前将房屋交付买受人使用。双方约定的违约责任为：买受人逾期付款30日内交付房款，应当自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，由买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人逾期30日内交付房屋的，应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。此外，合同对面积确认及差异的处理、规划设计的变更等事项作了相应约定。2009年9月1日，象龙公司给赵刚出具收到21136320元的收据一张，收款事由载明“购房款东商ⅠⅡ段1-28﹟营业房”。 一审庭审中，赵刚与象龙公司对购房款的支付问题存在很大争议。赵刚称，21136320元购房款由三部分构成，即:象龙公司原欠赵刚的欠款及利息合计1055万元；2009年9月1日支付现金1136320元；2009年9月2日、9月10日向象龙公司转账945万元。以上共计支付21136320元购房款。象龙公司则称双方之间不存在商品房买卖关系，赵刚总共给象龙公司支付过945万元，但该945万元是象龙公司向赵刚的借款而非购房款。 赵刚一审起诉称， 2009年8月31日，其与象龙公司签订一份《商品房买卖合同》，购买象龙公司开发的吴忠市“象龙花寺水晶城”南区东段Ⅰ、Ⅱ段1#-28#营业房；房屋总价款为21136320元。其已经依约向象龙公司支付了全部购房款，但象龙公司未按时交付房屋构成违约，故请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、由象龙公司返还购房款21136320元；3、由象龙公司赔偿损失21136320元。 象龙公司辩称，一、象龙公司与赵刚之间没有房屋买卖关系，只有民间借贷关系，《商品房买卖合同》其实是象龙公司向赵刚所借款项的一个担保。首先，象龙公司在合同所属地点建造的营业房只有27套没有28套，将合同中记载的1-28号营业房出售给赵刚是不可能实现的，而且违反了《房屋登记办法》关于应该一房一备案登记的管理规定，因此不可能得到备案登记，实际也未在房管局备案。其次，该合同签订时，象龙公司已全部将该合同中所记载的营业房出售并在吴忠市房管局进行了备案登记，上述事实象龙公司当时已如实告知了赵刚。二、象龙公司没有收到赵刚的购房款21136320元，仅收到过赵刚的借款945万元。实际情况是，由中间人高红志、魏小兵介绍，象龙公司向赵刚借款1000万元，利息为伍分伍厘，按照惯例打第一笔款项时就将第一个月的利息扣下，于是只支付了945万元的现金，当时，象龙公司向赵刚打下1000万元的欠条，其后象龙公司又向赵刚支付过利息，即2009年9月29日支付的55万元，其余未及时支付的每月55万元利息，象龙公司均及时向赵刚打下欠条或借据。象龙公司确曾于2009年9月1日向赵刚出具过一张数额为21136320元的收据，但在当时并未实际收到过该笔款项。综上，赵刚与象龙公司之间根本没有房屋买卖关系，存在的只有借款关系，而且赵刚总共支付款项945万元，故请求依法驳回赵刚的诉讼请求。 山尊公司述称，其已经与象龙公司在2009年3月18日签订了10份商品房买卖合同，涉及争议房产中的2-5号、11-12号、17-19号、21号共10套，2011年4月20日在吴忠市房管局办理了房产证。山尊公司是上述10套房屋的合法所有权人。 庆华公司述称，其已经与象龙公司在2008年7月23日签订了3份商品房买卖合同，涉及争议房产中的7-9号共3套，2011年4月20日在吴忠市房管局办理了房产证。庆华公司是上述3套房屋的合法所有权人。 象龙公司反诉称，象龙公司与赵刚签订的《商品房买卖合同》是象龙公司为向赵刚借款按照民间借贷的惯例所作的抵押手续，不是双方的真实意思表示，双方也没有实际履行。该《商品房买卖合同》是以合法形式掩盖高息借贷的非法目的。故请求：确认赵刚与象龙公司2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效。 赵刚辩称，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，故为有效合同。其亦已履行完毕相应的合同义务，故请求驳回象龙公司的反诉请求。 山尊公司述称，反诉不涉及第三人的房屋所有权问题，对此不予答辩。 庆华公司述称，反诉不涉及第三人的房屋所有权问题，对此不予答辩。 一审法院认为，赵刚以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，判决象龙公司返还其已付购房款21136320元，赔偿损失21136320元；象龙公司则以双方之间存在民间借贷关系而非房屋买卖关系为由予以抗辩。赵刚提交了《商品房买卖合同》以及购房款收据等对其主张予以证明，象龙公司提供了电汇凭证、证人证言等予以佐证。象龙公司提供的上述证据，对其主张的事实虽具有一定的证明力，但仅凭证人证言这一孤证认定民间借贷，证据不足。从双方签订的《商品房买卖合同》看，双方签字盖章形式完备，结合21136320元的购房款的收据，赵刚提交的证据的证明力大于象龙公司提供证据的证明力，从证据的盖然性角度看应认定双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效，对双方当事人均有约束力。至于合同是否备案，以及备案有无瑕疵，不影响《商品房买卖合同》的效力。象龙公司与赵刚签订《商品房买卖合同》，应当知道合同规定的权利义务及其法律后果。象龙公司以其已将涉案房屋出卖给了山尊公司、庆华公司等，且办理了相应的产权证书为由，否定与赵刚签订书面合同的真实性，于法无据。依据赵刚与象龙公司签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，出卖人逾期超过30日未交房的，买受人有权解除合同，据此赵刚要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求成立，予以支持。同时依照《商品房买卖合同》第九条的约定，象龙公司未按照双方合同约定期限交付房屋，应当自买受人赵刚解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金，故象龙公司应当返还赵刚已付购房款21136320元，并承担违约金422726.40元（21136320元×2%=422726.40元），赵刚要求象龙公司返还购房款的诉讼请求成立，予以支持，但其诉请象龙公司赔偿损失21136320元的诉讼请求，因双方当事人合同中对违约责任有约定，应从合同约定，同时基于本案的实际情况，本案适用优势证据原则认定，故对赵刚主张象龙公司赔偿其损失21136320元的诉讼请求，不予支持。象龙公司的反诉请求因缺乏确实充分的证据证明，不予支持。综上，经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除赵刚与象龙公司2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》；二、象龙公司于判决生效后的三十日内向赵刚返还购房款21136320元；三、象龙公司于判决生效后的三十日内向赵刚支付逾期交房违约金422726.40元；四、驳回赵刚的其他诉讼请求；五、驳回象龙公司的反诉请求。案件受理费253163元，由赵刚负担124050元，由象龙公司负担129113元；保全费5000元，由象龙公司负担。 象龙公司不服一审判决，向本院提起上诉。 |
