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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2011）民申字第1664号 申请再审人（一审原告、二审上诉人）：江油市精益商贸有限公司。 法定代表人：李昌茂，该公司董事长。 委托代理人：张晓君，四川海峡律师事务所律师。 委托代理人：刘宏赞，河北合明律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江油市农村信用合作联社。 法定代表人：颜勇，该合作联社理事长。 委托代理人：任斌，四川天府风律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川润森恒发实业有限公司。 法定代表人：张道理，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘文斌，男，汉族。 委托代理人：唐伟皓，四川悦皓律师事务所律师。 申请再审人江油市精益商贸有限公司（以下简称精益公司）因与被申请人江油市农村信用合作联社（以下简称信用联社）、四川润森恒发实业有限公司（以下简称润森公司）、刘文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院(2011)川民终字第202号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 精益公司申请再审称：二审判决认定事实和适用法律错误，审判程序错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项和第二款的规定申请再审。具体事实与理由：1.信用联社、润森公司、绵阳嘉信拍卖公司（以下简称拍卖公司）恶意串通，实施虚假拍卖，侵犯了精益公司的优先购买权，由此形成的《资产转让合同》及其系列协议应属无效。拍卖公司与信用联社、润森公司恶意串通，刻意在“竞买须知”中规定高不可及的竞买条件，致使包括精益公司在内的潜在买家因条件过高而不得不放弃购买；然后，在拍卖成交之后、交付拍卖价款过程中，再以秘密协议的方式降低买受条件，致使精益公司不能行使优先购买权。2.刘文斌与信用联社、润森公司签订的《的权利义务转让协议书》（以下简称《权利义务转让合同》），实质上是第二次秘密买卖和交易，因其各方再次秘密剥夺精益公司的优先购买权，并损害国家税收利益，依法应属无效合同。这实质是第二次买卖房屋，该协议名为权利义务转让，实质是润森公司退出，刘文斌以润森公司同等条件从信用联社购得，也就是该房屋再次买卖，这次买卖既没有通知享有优先购买权的精益公司，也没有通过拍卖形式，违反了房屋买卖的法定形式，应属无效。3.二审判决遗漏拍卖公司这一重要诉讼主体，程序不合法。精益公司的诉讼请求之一是确认涉案房屋的《资产转让合同》等系列转让合同无效，拍卖公司是该合同的签约主体之一，且其所依据的法律背景也是拍卖，因此拍卖公司应为本案当然的当事人，而一、二审判决均遗漏了该诉讼主体，致使该案事实无法查清，其程序上的不合法应当依法予以纠正。4.精益公司对涉案房屋2000多万元的装修资产并不属于拍卖范围，但已与房屋成为密不可分的一个整体，即房屋的装修与原房产本身事实上已处于共同共有状态，精益公司作为共有人，依法享有优先购买的权利。5.二审法院对精益公司要求赔偿损失2000余万元未予审理是错误的。精益公司对承租的房屋投入大量资金进行装修、改造和市场培育与养护，并在一、二审中已提供了大量的相关证据，信用联社剥夺精益公司的优先购买权，理应赔偿由此造成的损失，二审未予支持有失公允。 本院审查期间，精益公司申请本院向四川省江油市人民检察院调取对谢守友、张道理、张文斌的讯问笔录，用以证明以上三人恶意串通，损害精益公司优先购买权的事实。 信用联社、刘文斌提交意见认为，精益公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院认为：（一）关于精益公司的优先购买权是否受到损害的问题。涉案房屋拍卖前，出租人信用联社以书面形式通知了承租人精益公司要出卖所租赁的房屋，精益公司接通知后注明“已收到通知。我公司租赁期十年没到期，不知道做什么相关准备工作”。拍卖公司于拍卖前在绵阳晚报、成都商报、绵阳日报上发布拍卖公告。精益公司向拍卖部门及各投标单位发出告知书，告知其租赁拍卖标的物的事实并要求拍卖不影响租赁合同的效力。精益公司在收到书面通知及拍卖公司发布拍卖公告后，并未作出购买房屋的意思表示，也没有参加拍卖。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”第二十四条第三款规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。”信用联社已履行了作为出租人的通知义务，精益公司直至拍卖前也未作出购买的意思表示，应认定其已经放弃优先购买权，其主张优先购买权受到侵犯缺乏法律依据。精益公司主张信用联社、润森公司、拍卖公司恶意串通，实施虚假拍卖，由此形成的《资产转让合同》及其系列协议应属无效，但精益公司没有提交足以证明他人恶意串通的证据，其主张亦不能成立。 （二）关于刘文斌与信用联社、润森公司签订的《权利义务转让合同》是否属于再次买卖房屋的问题。润森公司通过公开拍卖获得涉案房屋后，由于未能按照约定支付购房款，经信用联社、润森公司、刘文斌三方协商，将润森公司在《资产转让合同》中的权利义务转让给刘文斌，虽然刘文斌实际获得了涉案房屋，但这属于履行《权利义务转让合同》的法律后果，并不改变权利义务转让的性质，也不属于涉案房屋的再次买卖。因此，精益公司认为刘文斌与信用联社、润森公司签订的《权利义务转让合同》属于再次买卖房屋，侵犯其优先购买权，因而合同无效的主张不能成立。 （三）关于二审判决是否遗漏诉讼主体、程序是否合法的问题。精益公司主张的是其与信用联社基于租赁关系产生的优先购买权纠纷，而拍卖公司不是租赁合同的当事人。拍卖公司虽然是《资产转让合同》的签约人之一，但《资产转让合同》主要约定的是买卖双方信用联社和润森公司的权利义务，拍卖公司只是受委托拍卖，其已经履行了作为受托人的义务，不属于必须参加本案诉讼的当事人。因此，精益公司认为二审判决遗漏诉讼主体、程序不合法的主张缺乏法律依据。 （四）关于精益公司是否因投资装修成为涉案房屋的共有人，进而享有优先购买权的问题。精益公司和信用联社签订的《房屋租赁合同》第六条约定“该租赁物由于设施有待完善，乙方（精益公司）需对租赁物进行改造、装修及完善设施。甲方（信用联社）鉴于此情况为乙方考虑半年时间的免租期……”。第十条约定“……所投入的消防、电力、供水、卫生、环境等设施及其附属设施的产权归甲方所有，因甲方在房屋租金中已考虑了该项费用，乙方租赁期满后不得将其撤除或损坏，应保证完整地交付甲方，甲方不予任何补偿……”。精益公司认为因其装修而成为房屋共有人的主张既无法律依据，又无合同依据，不能享有共有人的优先购买权。 |
