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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第2256号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：衡水中直房地产开发有限公司。 法定代表人：康志海，该公司董事长。 委托代理人：刘章廷，该公司工作人员。 委托代理人：王志辉，河北仁浩律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：天津创致房地产销售有限公司。 法定代表人：刘志伟，该公司总经理。 再审申请人衡水中直房地产开发有限公司（以下简称中直公司）因与被申请人天津创致房地产销售有限公司（以下创致公司）委托销售合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(2013)冀民一终字第13号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 中直公司申请再审称：一、按照《大营裘皮世贸项目营销顾问与全程代理合同》（以下简称《代理合同》）和《有关大营裘都世贸城项目商铺销售底价确认事宜》的约定，创致公司必须在客户签订《商品房买卖合同》后，才能取得佣金。二、销售商品房的过程是该商品房所有权转移、物权变动的过程。二审判决在所售商品房未办理过户登记的情况下认定为已经售出错误。三、创致公司虽然收取了客户的部分租金，但因房屋并未交付，故只能认定为出租的过程，而不是租赁的完成。因此，二审判决认定部分诉争房屋已经出租错误。四、二审判决将中直公司在合同签订前的部分业绩计算为创致公司的业绩，并据此计算佣金错误。中直公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 本院认为：一、《代理合同》约定，创致公司有权就代理销售和出租的房屋提取佣金。关于房屋销售的佣金提取条件。首先，《代理合同》第五条5.3.4约定，“在本代理期内已交齐定金、签署认购书，并在本代理期结束后30日内支付首期房款的单位，视为乙方取得的成交客户”。因此，中直公司主张以签订《商品房买卖合同》、办理过户登记为佣金提取条件缺乏合同依据。其次，《有关大营裘都世贸城项目商铺销售底价确认事宜》是创致公司致中直公司要求明确溢价佣金计算基数的函，其主要目的在于确认《大营裘都世贸城项目商铺销售底价表》。虽然创致公司在该函中表示“在签署《商品房买卖合同》成功销售商铺后”获取佣金，但结合上下文及该函的整体意思，不能理解为双方已就佣金提取条件作出变更。中直公司依据《有关大营裘都世贸城项目商铺销售底价确认事宜》主张应以签订《商品房买卖合同》作为房屋销售佣金提取条件亦不能成立。 关于房屋出租的佣金提取条件。《代理合同》第五条5.2约定为“招商租赁的成交”。经查明，创致公司已代理签订商铺租赁协议284户，租期2年，故应当认定上述商铺租赁已经成交，创致公司有权提取佣金。在租赁合同已经签订的情况下，交付租赁物应当是出租人中直公司的义务。现中直公司以未向承租人交付租赁物为由不履行对创致公司的合同义务，本院不予支持。 二、二审查明，《代理合同》签订前中直公司曾对外销售VIP金卡，此后部分客户在购房时以卡内金额冲抵了房款。本院认为，中直公司的售卡行为虽对创致公司房屋销售起到了一定积极作用，但售卡行为并不等同于实际售出房屋，故中直公司主张客户以VIP金卡冲抵的购房款属于自己在《代理合同》签订前的售房业绩，应当在创致公司的业绩中予以扣除的理由并不充分。不仅如此，中直公司在明知已售出部分VIP金卡的情况下，却未在《代理合同》中与创致公司就该部分业绩如何计算作出特殊约定。而且，《代理合同》第四条4.1.8 “本代理服务为独家服务，项目所有成交客户均作为乙方业绩，（甲乙双方协商并在甲方并出具书面确认函后并由乙方负责人同意后签字确认的特殊客户，甲方仅向乙方支付基本代理费0.7%并不涉及到整体均价之中。）甲方均支付乙方服务佣金。注：此特殊客户仅限从未到现场垂询并成交价格低于销售均价客户”的约定，亦未将持卡购房的客户纳入“特殊客户”在创致公司的业绩中予以扣除。综合上述分析，二审判决对持卡购房客户业绩未从创致公司的业绩中扣除并无不当，本院予以维持。 综上，中直公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回衡水中直房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 侯建军 审 判 员 李 伟 代理审判员 叶 阳 二〇一三年十一月二十九日 书 记 员 刘亚男 |
