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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第689号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司。住所地：河北省承德市双桥区粮市北山6、9号楼。 法定代表人：蒋学珍，该公司董事长。 委托代理人：史西岗，北京市京悦律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：承德市金汇房地产开发有限公司。住所地：河北省承德市双桥区南营子大街14号文化大厦南塔11-15层。 法定代表人：王志忠，该公司董事长。 委托代理人：张妍，该公司副总经理。 委托代理人：田华，河北尚丰律师事务所律师。 一审被告：承德市华联商贸有限公司。 法定代表人：范俊辉，该公司总经理。 再审申请人承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司（以下简称华联山庄公司）因与被申请人承德市金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）及一审被告承德市华联商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2012）冀民二终字第80号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 华联山庄公司申请再审称：（一）有新的证据足以推翻二审判决。1.华联山庄公司申请再审提交的2011年10月25日、11月1日、11月15日和2012年8月9日的四份录音证据，可以证明该公司多次提出购买讼争房屋遭到金汇公司拒绝的事实。2.一审法院在公开开庭审理过程中，隐匿了该院调查取证得到的林飞虎询问笔录和缴纳300万元购房款的收据，企图掩盖金汇公司以每平方米7000元的价格另行出售房屋的违约事实，该证据应认定为再审新证据。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审判决认定华联山庄公司有权购买讼争房屋的期间截至2010年12月31日，属认定事实错误。2010年12月31日是租期届满日，不是华联山庄公司以每平方米2000元的价格购买房屋的最后期限。租期届满后，金汇公司没有通知华联山庄公司终止合同，双方在2011年11月28日前还存在不定期租赁关系，华联山庄公司有权按原协议约定购买房屋。2.双方未签订商品房买卖合同的责任在金汇公司一方。金汇公司于2011年12月27日才取得讼争房屋的产权登记，此时华联山庄公司购买讼争房屋的条件才具备。华联山庄公司在2010年至2011年期间，多次表示要购买房屋，并进行了充分准备，而因讼争房屋未通过消防验收，金汇公司多次以华联山庄公司无购房能力为由拒绝签订商品房买卖合同，却另行以每平方米7000元的价格将讼争房屋销售给案外人，未签订商品房买卖合同的责任在金汇公司一方，其故意违约的意图明显，两审法院认定事实明显偏袒金汇公司。（三）在一审诉讼过程中，为证明华联山庄公司为购买讼争房屋筹集资金、与银行协商贷款以及金汇公司故意拖延办理房屋产权等事宜，华联山庄公司分别于2012年3月19日、3月28日、4月20日向一审法院提出四次调查取证申请，要求向四家银行和承德市房管局调查取证。一审法院没有调查取证，也没有解释不进行调查取证的原因，导致案件事实不清。（四）二审判决适用法律确有错误。1.依据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（以下简称分期履行合同诉讼时效答复），金汇公司关于支付2004年和2005年租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，二审法院依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下简称诉讼时效规定）第五条，认定依据《房屋租售协议》所形成的租金债务为同一性质的债务，背离法律、司法解释规定诉讼时效制度的价值目标。2.《房屋租售协议》第四条约定了由华联山庄公司承担装修费、装修款不足时金汇公司以自有房产协助华联山庄公司向银行抵押贷款的内容。双方于2003年11月27日签订了《房产抵押担保借款协议》，但因金汇公司提供的房产不符合要求，导致贷款不能到位，影响华联山庄公司的装修进度，房屋装修时间过长的责任应由金汇公司承担。从2004年至2006年，华联山庄公司没有营业，双方已达成免收两年房租的口头协议。综上，华联山庄公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第一项、第二项、第五项以及第六项的规定申请再审。 金汇公司提交意见称：华联山庄公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院认为： （一）关于是否有新的证据足以推翻原判的问题 1.关于四份录音证据是否构成再审新证据的问题。华联山庄公司申请再审提交的四份录音证据系其单方制作的录音书面记录，无视听资料与之佐证，金汇公司不予认可。上述录音证据分别形成于金汇公司起诉前和一审庭审辩论终结后、二审庭审前，属于原审庭审结束前已客观存在但未在原审中提交的证据。作为录音制作人的华联山庄公司不可能在原审庭审结束后才发现上述证据，也无合理理由认定该公司因客观原因无法取得或在规定期限内不能提供上述证据。因此，华联山庄公司提交的四份录音证据不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》（以下简称审监解释）第十条关于新证据的规定，不构成再审新证据。 2.关于林飞虎的询问笔录和300万元购房款收据是否构成再审新证据的问题。上述两份证据已由一审法院调查取得，不是申请再审新提交的证据，且上述证据证明的是案外人林飞虎购买讼争房屋的事实，与本案所涉华联山庄公司有无购房权利、是否应向出租人返还房屋以及支付租金的争议焦点并无关联性，不构成审监解释第十条规定的再审新证据。 （二）关于二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题 1.关于华联山庄公司以每平方米2000元的价格购买涉案房屋的权利期间问题。《房屋租售协议》约定了房屋租赁和出售两项内容。第二条第一款约定房屋租期七年，自2004年1月1日至2010年12月31日止；第二款约定“租售期内”年租金72万元及租金的支付方式。第三条约定“乙方如购买该宾馆，房价按2000/平方米，建筑面积以产权核实面积为准。在租售期内乙方购买该房需办银行按揭贷款……”。第五条约定“租期满后，如乙方不能购买，需继续租用，价格另议，乙方如不再租用，甲方不赔付装修费用及其他损失费用。”本院认为，上述协议中约定的“租售期”是指租赁和销售房屋的期间，与“租期”一致，双方当事人约定租期届满后续租价格另议，未约定房屋出售的相关内容，这表明双方签订合同的真实意思是华联山庄公司仅在租期内享有按2000/平方米的价格购买房屋的权利。租期届满后，因华联山庄公司未购买但一直占用房屋，金汇公司也未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同并非原《房屋租售协议》的延续，而是一个新的租赁合同，原《房屋租售协议》关于房屋出售的约定对双方当事人已无法律约束力。因此，二审判决认定华联山庄公司有权购买涉案房屋的期间截至2010年12月31日，并无不当。 |
