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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民抗字第75号 抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。 申诉人（一审被告、二审被上诉人）：金旺角实业发展集团有限公司。 法定代表人：陈泽坚，董事长。 委托代理人：赵玉龙，该公司员工 委托代理人：孙治平，该公司员工。 被申诉人（一审原告、二审上诉人）：南宁翼虎房地产顾问有限公司。 法定代表人：黄利华，董事长。 委托代理人：吴进金，广西方园律师事务所律师。 申诉人金旺角实业发展集团有限公司（以下简称金旺角公司）因与被申诉人南宁翼虎房地产顾问有限公司（以下简称翼虎公司）代理合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2012）桂民提字第7号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民抗（2013）52号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院依法作出（2013）民抗字第75号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭审理了本案。金旺角公司委托代理人赵玉龙，翼虎公司委托代理人吴进金参加了庭审，最高人民检察院检察员罗箭、书记员王柳玉出席法庭。本案现已审理终结。 经本院审理查明，2006年1月10日，广西中外建房地产开发有限公司（该公司于2010年3月3日经广西壮族自治区工商行政管理局核准，更名为“广西中外建房地产开发集团有限公司”，2011年4月14日又经该局批准，更名为“金旺角实业发展集团有限公司”，以下简称金旺角公司。）与翼虎公司签订了一份《房地产销售代理合同》，金旺角公司为甲方，翼虎公司为乙方，合同载明：“甲方开发位于南宁市金州路0417201号宗地上的项目（以下称“本项目”），本项目为高尚商业住宅性质开发项目。项目占地12.84亩，商住总建筑面积约77563平方米、其中含架空休闲绿化层，建筑面积约为2225平方米。可销售住宅面积约为50884平方米，商业面积约为9000平方米。甲乙双方经过充分协商，就委托乙方负责本项目的营销企划、销售代理工作订立本合同。”其中，合同第四条约定：“四、价格销控。1、根据南宁市房地产行情及价格水平，由乙方调研后提出本项目的销售价格体系及销售控制计划，经甲方批准后执行，销售控制由乙方统一管理。甲方可向乙方介绍客户，不应自行销售；如甲方自行销售物业（仅指团购部分，并应在本合同签订之日起两个月之内明确团购部分面积），亦视为乙方销售业绩（但酬金比例与由乙方直接销售而获得酬金比例不同）。2、甲乙双方商定，对于本项目住宅的市场销售价格，甲乙双方将在项目正式推盘销售前两个月根据市场情况进一步协商，另行签订补充协议以明确销售价格。”第八条约定：“酬金及结算“……2、甲乙双方商定，对于本项目住宅的市场销售价格、销售目标以及奖励方式（1）本项目约定销售底价为：住宅3800元／㎡；商业共三层平均价为10000元／㎡。（2）销售目标：乙方在本项目封顶时完成70%并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90%。乙方达到上述销售目标的，甲方则将销售价与销售底价之差额的15%奖励给乙方，以上不含商业部分。（商业部分另行约定）并明确定义，本项目封顶是指：“本项目顶层屋面混凝土浇筑完毕。”本项目竣工交房之日是指：“甲方与购房者签订的商品房买卖合同中约定的交房日期。”合同还约定了违约责任等其他条款。南宁市金州路0417201号宗地上由金旺角公司开发的商业住宅项目，包括A座和B座两个楼盘。A座面积为11659.6㎡，占项目总面积的21.5%；B座面积为42577.2㎡，占项目总面积的78.5%。在2007年3月2日项目全面封顶前，翼虎公司销售的全部是B座的房屋，并未销售A座的房屋。A座在封顶前未开盘销售，翼虎公司于2007年3月28日致函金旺角公司提出开盘方案及建议，金旺角公司复函确认同意，并于2007年3月31日正式开始自行销售A座。2007年3月3日，金旺角公司发给翼虎公司且翼虎公司予以认可的《关于金旺角B座封顶前销售状况的确认函》内载明：“经兄弟单位的诚挚合作，我公司金旺角项目于2007年3月2日全面顺利封顶。现就贵公司于2007年3月2日前的销售状况作如下确认：项目（住宅部分）可销售总面积为54236.8平方米，我公司自留面积为5952.56平方米，贵公司已销售面积为29230.94平方米，未销售面积为19053.3平方米。以上数据详见附后清单，……”。2007年7月11日，翼虎公司发函敦促金旺角公司结算基本代理费及超额奖励金。2007年8月9日，金旺角公司复函称翼虎公司未达到合同约定之奖励条件，该超额奖励金不予支付。2007年11月21日，金旺角公司向翼虎公司发出《关于金旺角楼盘代理销售结算的复函》称：根据《房地产销售代理合同》的约定，金旺角公司应付基本代理费2507312.64元，己实际支付基本代理费1786772.27元，扣除金旺角公司代垫的电话费后尚欠基本代理费711372.61元。2007年12月20日，金旺角公司向翼虎公司发函，约定基本代理费的余款在2007年12月28日前双方结算手续完备后付清。翼虎公司收到金旺角公司函件后并未对此内容提出异议。2008年2月2日，金旺角公司又向翼虎公司支付了基本代理费300000元。至此，金旺角公司尚欠翼虎公司销售代理费411372.61元。在此期间，双方当事人对金旺角公司是否应支付超额奖励金的问题存在争议，一直未对该商业住宅项目进行最终结算。为此，翼虎公司诉至法院，请求判令金旺角公司支付代理费用411372.61元，超额奖励金额6215710.6元；由金旺角公司承担本案的诉讼费用。 南宁市青秀区人民法院一审认为，本案所涉及的《房地产销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守约定之条款，双方对合同内约定的获取超额奖励金之条件存有争议，该条款为“乙方在本项目封顶时完成70％并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％”。依照该约定，翼虎公司若要获取超额奖励必须同时具备两个前提条件：1、项目封顶时完成项目70％销售量；2、项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％。第一个前提中“70％”的定语缺失，但结合上下文理解，双方原意应为“该楼宇销售量的70％”。涉案的商业住宅销售项目包括A座和B座，B座的销售份额占项目总销售份额的78．5％。此项目封顶前金旺角公司未采纳翼虎公司的开盘建议，A座没有开盘销售。双方签订的销售代理合同已经明确约定超额奖励酬金必须建立在金旺角整个项目的整体可销售量上，并非单独只针对该项目的某个部分，翼虎公司并没有参与销售金旺角A座，翼虎公司仅以金旺角B座的销售份量和进度来替代整个项目的销售量和进度，是不符合双方的合同约定的。翼虎公司在庭审中称金旺角公司阻挠A座在封顶前销售，此项行为属恶意阻挠奖励条件成就，应视为该条件成就。但翼虎公司未能对此提供相关的证据来支持自己的主张，证明金旺角公司存在恶意行为。A座是否在项目封顶前进行销售并不影响该超额奖励条件的成就，金旺角公司不存在恶意阻挠奖励条件成就的情况。依照合同约定与查明的事实，翼虎公司未达成获取超额奖励之条件，金旺角公司可以拒绝支付该款项，但是金旺角公司应该支付拖欠翼虎公司的销售代理费411372．61元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，遂判决：一、金旺角公司向翼虎公司支付销售代理费411372．61元；二、驳回翼虎公司要求金旺角公司支付超额奖励金的诉讼请求。案件受理费58190元，由翼虎公司负担54583元，金旺角公司负担3607元。翼虎公司不服，上诉至南宁市中级人民法院。 |
