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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民提字第94号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市福田区南天一花园业主委员会，住所地广东省深圳市福田区百花三路南天大厦二幢1单元首层。 负责人：范国振，该委员会主任。 委托代理人：吴耀鸿，广东金圳律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城市建设开发（集团）公司，住所地广东省深圳市罗湖区红岭南路金华街一号。 法定代表人：方一兵，该公司董事长。 委托代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 委托代理人：杨洲，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城建监理有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭园中花园D座三楼。 法定代表人：梁跃东，该公司董事长。 委托代理人：徐仲南，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。 一审被告、二审被上诉人：深圳市城建物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路统建办公楼1栋15层。 法定代表人：王黎，该公司董事长。 委托代理人：董江，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。 再审申请人深圳市福田区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园业委会）与被申请人深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司），深圳市城建监理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）及一审被告、二审被上诉人深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳城建物业公司）房屋侵权纠纷一案，广东省高级人民法院于2011年7月6日作出（2010）粤高法民一终字第114号民事判决。南天一花园业委会不服，向本院申请再审。本院于2013年1月10日作出（2012）民申字第1281号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年7月11日开庭进行了审理。南天一花园业委会的负责人范国振、委托代理人吴耀鸿，深圳城建公司的委托代理人刘长森、杨洲，深圳城建监理公司的委托代理人毕秀林、徐仲南，深圳城建物业公司的委托代理人董江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2002年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）提起本案诉讼，深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于2003年3月31日作出（2003）深中法民五初字第51号民事裁定，驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上述裁定，上诉至广东省高级人民法院（以下简称广东高院）。广东高院于2003年12月23日作出（2003）粤高法立民终字第180号民事裁定，撤销深圳中院的上述裁定，指令深圳中院对本案进行审理。深圳中院审理后，于2004年10月20日作出（2003）深中法民五初字第51号民事判决，驳回南天一花园业委会的诉讼请求。南天一花园业委会不服，上诉至广东高院。广东高院于2006年12月30日作出（2006）粤高法民一终字第12号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回深圳中院重审。 南天一花园业委会诉称，南天一花园是深圳城建公司于80年代末开发的商品房住宅小区，小区内主建筑物为三栋18层住宅楼（下称南天大厦），所有大厦底层均规划设计为公共开放空间（下称架空层），净空为4.5米。另小区内还规划有两栋小楼，作为三栋大厦的公用配套设施，面积为937平方米，《深圳市白沙岭片区法定图则》（以下简称《法定图则》）确定其用途为居委会和社区管理用房。上述小区共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年开始对外预售，现已全部入住。根据法律规定，深圳城建公司转让上述房地产后，小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。但深圳城建公司自1995年8月14日至今擅自改变公共开放空间的设计功能，将各栋大厦底层违章改建成商业铺位，委托其下属子公司深圳城建物业公司对外出租，从中牟取利益。同时，深圳城建公司自1995年8月14日至2000年3月13日私自将两栋配套小楼对外出租并收取租金，2000年3月14日深圳城建公司又将上述小楼私自委托其下属公司深圳城建监理公司对外出租，并由深圳城建物业公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司的行为严重侵害了南天一花园全体业主的权利，故起诉请求：1、深圳城建公司、深圳城建物业公司停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，并赔偿损失145万元；2、深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿损失655万元；3、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有；4、深圳城建公司、深圳城建监理公司按照政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还房屋之日止遭受的损失。 深圳城建公司答辩称，三栋大厦底层的所有权属于深圳城建公司，将底层封闭是符合规划设计的，封闭底层出租是历史问题。两栋小楼是规划中的建筑，有自己合法独立的用地面积，是按程序报建、报批由深圳城建公司投资建设的。两栋小楼不在南天一花园业委会名下，其以侵权为由要求深圳城建公司赔偿损失没有依据。南天一花园业委会提出巨额赔偿要求，增加的诉讼请求没有交纳诉讼费用的情况下，不应属于本案审理范围。本案没有损害事实的存在，底层改建成商铺出租依法办理了租赁许可证，不具有违法性，且已被拆除恢复了原有功能，深圳城建公司主观上没有过错，南天一花园业委会以指导租金为依据计算的数额与底层改建商铺对外出租之间不存在因果关系。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。 深圳城建物业公司答辩称，南天一花园业委会不是适格原告。业主对南天一花园三栋大厦底层没有所有权，南天一花园总房产证已对底层建筑面积确权，产权人为深圳城建公司，虽然总房产证已经被注销，但并不当然说明底层归属于业主所有。南天一花园业委会提供的2001年8月27日深规土函第HQ0102001号复函证明，底层未参加公用面积分摊给各业主。在法律法规没有规定底层所有权归属的情况下，建筑物区分所有权理论不能作为定案依据。《建筑面积计算规则》规定超过2.2米的底层应当计算建筑面积，应当计算建筑面积的部分没有分摊给业主，根据“谁投资，谁受益”的原则，该部分建筑面积属于深圳城建公司所有。同济大学建筑设计研究院深圳分院1994年6月3日《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》证明，底层使用的基本原则是封闭1/3供配套使用，其余2/3供停车和休闲用。深圳城建物业公司对底层的管理行为是受深圳城建公司委托而进行的，是合法行为。南天一花园业委会计算底层损失没有充分依据。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。 |
