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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1740号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄莉莹，女，汉族，1983年11月17日出生。 委托代理人：郝帅尧，男，汉族，1988年4月15日出生。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄昆荣，男，汉族，1985年6月25日出生。 委托代理人：郝帅尧，男，汉族，1988年4月15日出生。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄志荣，男，汉族，1987年11月26日出生。 委托代理人：郝帅尧，男，汉族，1988年4月15日出生。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：厦门诚毅地产投资管理有限公司。 法定代表人：萧忠明，该公司董事长。 再审申请人黄莉莹、黄昆荣、黄志荣（以下简称黄莉莹等三人）因与被申请人厦门诚毅地产投资管理有限公司（以下简称诚毅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2013）闽民终字第133号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 黄莉莹等三人申请再审称：（一）《协议书》及《﹤协议书﹥之补充协议（一）》［以下简称《补充协议（一）》］约定，厦门市人人乐超市有限公司（以下简称人人乐超市）租赁合同项下自缴租日2009年8月15日起的全部租费均归黄莉莹等三人所有。黄莉莹等三人主张诚毅公司返还已收取的租费之请求在性质上属继续履行合同，与赔偿损失可以同时主张。二审判决认为“逾期交付违约金”和“租费”不能同时主张，适用法律错误。（二）二审判决认定诚毅公司未履行合同义务给黄莉莹等三人造成的损失仅为租费损失，缺乏依据，混淆了合同目的，且确定的租费起止日期缺乏依据。（三）二审判决导致违约方诚毅公司得以继续占有本应归黄莉莹等三人所有的巨额租费，判决结果不公。（四）黄莉莹等三人主张由诚毅公司继续履行合同，二审判决将该诉请变为赔偿损失，超出了当事人请求的范围。黄莉莹等三人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项的规定申请再审。 诚毅公司提交意见认为：（一）双方之间为带租约的房屋转让，继续履行合同应指诚毅公司依约促成黄莉莹等三人与人人乐超市签订出租人权利义务概括转让的协议以完成房屋交付义务，黄莉莹等三人继受出租人的权利义务后才享有租费请求权。诚毅公司未能按时完成人人乐超市承租部分房屋的交付义务造成的损失是黄莉莹等三人未能收取在此期间的租费。黄莉莹等三人既主张诚毅公司未交付房屋的违约金，又主张同一时段内的房屋租费，超出了违约金不得超过违约所造成损失的30%的法定标准。在违约金已足以使黄莉莹等三人得到全面充分补偿的情况下，二审法院未同时支持其赔偿损失的主张，适用法律正确。（二）（2011）闽民终字第445号生效民事判决认定，黄莉莹等三人于2010年3月14日向诚毅公司发出解除合同通知书，自2010年3月15日起合同是否继续履行处于不确定状态，要求诚毅公司承担在此期间的逾期交房违约金显失公平，故认定诚毅公司承担违约责任的期间截止至2010年3月14日。本次诉讼中，黄莉莹等三人主张抵扣的是2011年9月21日至2011年11月16日止的逾期交房违约金，对2010年3月15日至2011年9月20日期间的违约金未提出请求，应自行承担不利后果，不属于漏判。二审判决认定的违约金已超过黄莉莹等三人每月租金损失的63%，诚毅公司本着息事宁人的原则未申请再审，但黄莉莹等三人仍不依不饶，请求驳回其再审申请。 本院认为：（一）关于逾期交房违约金和违约期间的租费能否同时主张的问题。黄莉莹等三人与诚毅公司之间为带租约的房屋转让，黄莉莹等三人对讼争转让标的已出租给人人乐超市等租户的事实予以认可并愿意继续履行租赁合同。案涉全部房产虽于2009年9月23日及2010年1月29日过户登记至黄莉莹等三人名下，但根据《补充协议（一）》的约定，诚毅公司必须促成黄莉莹等三人与人人乐超市签订出租人权利义务概括转让的协议，以保障黄莉莹等三人日后行使出租人的权利，并以此作为完成房屋交付义务的标准。从法律关系上来讲，只有诚毅公司完成房屋的交付，黄莉莹等三人继受出租人的权利义务后才享有转让标的的租费请求权，黄莉莹等三人主张未交付前的房屋租费，依据不足。诚毅公司未能按时完成人人乐超市承租部分房屋的交付义务造成的损失是黄莉莹等三人未能收取在此期间人人乐超市的租费。人人乐超市向诚毅公司支付了截止2011年8月24日的租费，经一审法院计算共计9276332.47元。而黄莉莹等三人根据《补充协议（一）》关于每延迟一日应按已付购房款的千分之一支付违约金的标准，在（2011）闽民终字第445号诉讼中主张2009年12月9日起至2010年3月14日止的逾期交房违约金已获得支持，经执行和解确定数额为3761964.32元，现在本次诉讼中又主张2011年9月21日起至2012年5月11日止的逾期交房违约金9126000元并获得支持，两次违约金合计达12887964.32元，超出租费损失近39%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本应予以调减。但鉴于诚毅公司同意按该标准双方对等计算违约金，一、二审法院均支持了黄莉莹等三人要求支付逾期交房违约金9126000元的诉请。我国的违约责任主要属补偿性质，在适用违约金已足以全面补偿非违约方损失的情况下，不再同时适用损害赔偿责任。黄莉莹等三人在获得了高额逾期交房违约金的情况下，又主张同一时段内的房屋租费，超出了违约金不得超过违约所造成损失30%的法定标准，将导致诚毅公司不仅不能收回售房余款，相反还要向黄莉莹等三人倒付租费及违约金的利益失衡结果。二审法院在违约金和租费之间，选择适用较高的违约金责任，对租费则不再支持，对黄莉莹等三人有利，且具有合同和法律依据，应予维持。黄莉莹等三人主张除租费损失外，还存在融资等民间借贷损失，但缺乏相应的证据证明，且筹资购房是其应付成本，故该理由不能成立。 （二）关于二审判决是否超出诉讼请求的问题。黄莉莹等三人的起诉请求为要求诚毅公司：l.立即依约交付转让房屋；2.支付逾期交房违约金（以已付购房款39692504元为基数，按日千分之一的标准计算，自2011年9月21日暂计至2011年11月16日止为2262472.73元）；3.立即交付案涉房屋房产证原件；4.立即交付已向人人乐超市收取的租金和设备设施使用费（暂计至2011年10月30日止为6647346.16元，要求按照《房屋租赁合同》约定的租费标准计算到诚毅公司实际完成房产交付当月止）；5.负担本案全部诉讼费。经一审法院调解，房屋和房产证均已交付，当事人仍有争议的仅是违约金和租费的给付问题，二审法院认为在同一时段内仅应支持逾期交房违约金，对租费未予支持，故判令诚毅公司于二审判决生效之日起十日内支付给黄莉莹等三人逾期交付讼争房产的违约金9126000元，驳回了黄莉莹等三人的其他诉讼请求，并不存在超诉讼请求判决的问题，黄莉莹等三人的主张与事实不符。 综上，黄莉莹等三人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的再审申请。 审 判 长 王季君 代理审判员 晏 景 代理审判员 朱 婧 二〇一三年十二月十八日 书 记 员 冯哲元
公 告
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