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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民提字第226号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江门市江建建筑有限公司。 法定代表人：张植忠，该公司总经理。 委托代理人：邓海虹，北京市盈科律师事务所律师。 委托代理人：黄建南，北京市盈科律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江门市金华物业投资管理有限公司。 法定代表人：林文硕，该公司董事长。 委托代理人：安百山，北京市汉卓（南昌）律师事务所律师。 委托代理人：韩冰，北京市汉卓律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江门市金华投资有限公司。 法定代表人：林金培，该公司董事长。 委托代理人：安百山，北京市汉卓（南昌）律师事务所律师。 委托代理人：韩冰，北京市汉卓律师事务所律师。 再审申请人江门市江建建筑有限公司（以下简称江建公司）为与被申请人江门市金华物业投资管理有限公司（以下简称金华物业公司）、江门市金华投资有限公司（以下简称金华投资公司）执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第3号民事判决，向本院申请再审。本院以（2013）民申字第225号民事裁定提审本案。现本院依法组成由审判员王富博担任审判长，代理审判员吴景丽、张颖参加的合议庭进行了开庭审理。书记员陆昱担任记录。本案现已审理终结。 广东省江门市中级人民法院一审审理查明：一审法院在执行江建公司与金华投资公司拖欠建设工程款纠纷一案过程中，于2005年1月31日查封了江门市东华一路金华商业中心四层401、402商铺，2月2日查封了江门市东华一路金华商业中心四层停车场及保安办公室等物业。2008年11月3日，案外人金华物业公司向一审法院提出执行异议，要求一审法院对上述物业不予执行并解除对上述房产的查封。经审查，一审法院认为金华物业公司的异议成立并于2009年11月12日作出（2009）江中法执外异字第114号执行裁定书，中止对江门市东华一路金华商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等房产的查封。江建公司不服上述裁定，遂向一审法院提起本案诉讼，请求：依法确认坐落在江门市东华一路61号四层401、402、保安办公室、停车场的房产所有权不属于金华物业公司所有；江建公司依法享有拍卖上述房屋清偿部分债务的优先权；诉讼费用由金华物业公司承担。 另查明：2003年5月14日，金华投资公司通过《董事会决议》，决定将江门市东华一路金华商业中心首层全层合计384，0.01平方米转让给林金培以抵顶其多投入的1996万元，将四楼全层面积7314.57平方米作价l884万元转让给林金培以抵顶其多投入的出资本息。2003年5月22日，林金培委托金华投资公司将金华商业中心二期地块及金华商业中心首层全层合计3840.01平方米，四层全层合计7314.57平方米过户至金华物业公司名下。2003年5月26日，金华投资公司作为甲方与金华物业公司作为乙方签订《购买房屋协议书》，约定乙方购买甲方的金华商业中心首层全层、四层全层、保安办公室；房款从甲方欠乙方款项中冲减。2004年11月19日，金华物业公司与林艺沙签订《租赁合同》，将金华商业中心四楼（建筑面积931.50平方米）的物业出租给林艺沙作KTV酒廊，租赁期由2004年7月11日起至2012年7月10日止。2004年6月至12月，金华物业公司对金华商业中心首层部分房屋办理了《房地产权证》。 再查明：金华投资公司与案外人江门市蓬江区城市建设综合开发有限责任公司（以下简称城建公司）因土地使用权转让及物业过户等问题发生纠纷，于2005年10月30日形成诉讼，该案经广东省高级人民法院2008年3月31日作出（2006）粤高法民一终字第375号终审民事判决，确认金华商业大厦是金华投资公司挂靠城建公司开发建设的，虽在城建公司名下，但实际上是金华投资公司的物业，城建公司应当将属于金华投资公司的金华商业大厦物业过户给金华投资公司等事实，并判决在影响办理过户手续的原因消除后，城建公司应将金华商业大厦部分物业过户给金华投资公司或者金华投资公司指定的客户名下。 一审法院认为，本案的案由为申请执行人执行异议之诉。判断本案诉争标的是否属执行标的、是否可以许可执行的标准应是：案外人金华物业公司对江门市东华一路金华商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等房产是否享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。对此，一审法院认为：在涉案房产产权登记转移之前，金华物业公司对涉案的房产不享有所有权。关于金华物业公司对涉案房产是否享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的问题，一审法院认为，根据广东省高级人民法院已经生效的（2006）粤高法民一终字第375号民事判决所认定的事实，涉案房屋江门市东华一路金华商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等房产虽然登记在城建公司名下，但实际上是金华投资公司的物业。金华投资公司根据其《董事会决议》将涉案房产抵顶给林金培，并根据林金培的委托于2003年5月26日与金华物业公司签订《购买房屋协议书》，《购买房屋协议书》的性质为以物抵债，系双方当事真实意思表示且内容没有违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。《购买房屋协议书》签订后，金华投资公司就已经实际向金华物业公司交付了江门市东华一路金华商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等房产，金华物业公司已经实现了对上述房屋的合法占有，此时，金华物业公司对金华投资公司享有配合办理过户登记手续的请求权，具有一定的物权性质。江建公司与金华投资公司之间的拖欠工程款纠纷，经人民法院生效判决，江建公司享有的是对金华投资公司的金钱债权，而不是请求交付标的物的债权，金华物业公司对金华投资公司享有的债权请求权与江建公司享有的债权请求权属不同种类的债权，不同种类的债权不具有平等性。鉴于金华物业公司享有的债权具有一定的物权属性，较之江建公司对金华投资公司享有的一般金钱债权，在效力上享有优先性，加之其权利的形成早于江建公司申请法院查封执行的时间，故金华物业公司享有的债权足以排除对涉案标的的强制执行。 综上，一审法院作出（2010）江中法民一初字第9号民事判决书，确认江门市东华一路金华商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等房产未办理变更登记手续过户给金华物业公司之前，金华物业公司对上述房产不享有所有权；驳回江建公司的其他诉讼请求。案件受理费78977元，由江建公司负担。 |
