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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1891号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏州新柏利置业顾问有限公司（原名称为苏州新百利置业顾问有限公司）。 法定代表人：吴志强，该公司董事长。 委托代理人：张宗来，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。 委托代理人：苏晨明，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏嘉恒房地产开发有限公司（原名称为泗洪县华晨置业发展有限公司）。 法定代表人：陈建华，该公司董事长。 再审申请人苏州新柏利置业顾问有限公司（以下简称新柏利公司）因与被申请人江苏嘉恒房地产开发有限公司（以下简称华晨公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0218号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 新柏利公司申请再审称： 1.根据双方当事人签订的《项目销售服务合同》（以处简称服务合同）约定，二期溢价款作为佣金的一部分，在华晨公司未及时确定二期销售底价的情况下，应视为未调整而按照一期销售底价确定后支付给新柏利公司。华晨公司应严格按照服务合同约定履行支付包括二期销售服务溢价奖金在内的佣金的义务。虽然服务合同仅对一期的销售底价进行了约定，对于二期的销售价格双方约定“另行制定”，但实际上华晨公司一直未予明确。华晨公司在确定了一期销售底价后未确定二期销售底价，意味着销售底价无需调整。事实上，新柏利公司是按照一期底价标准进行销售，而华晨公司对此没有异议并以实际行动予以认可。因而华晨公司理应按照服务合同约定支付二期溢价款。华晨公司在一审的答辩状中，并未就二期的溢价款单独表示不应支付，只是对底价究竟应该按照住宅的1200元还是商业的2850元计算提出异议。在华晨公司未主张不应支付二期溢价款的情况下，二审判决想当然地认为华晨公司不愿计取二期溢价款、新柏利公司以默认的行为表示认可。二审判决严重丧失了中立立场，违背了不告不理的准则，主动为其寻找理由开脱合同责任。 2.二审判决以2011年6月16日合同解除之日的备案合同数量计算新柏利公司的销售业绩错误。因为新柏利公司在2011年6月16日前签约的合同最晚可在2011年7月16日进行备案，甚至不进行备案。另外，2011年6月16日华晨公司发出解约通知、接管销售现场后，新柏利公司无法继续进行销售，自然也无法知晓购房人的信息。然而，新柏利公司在庭审中提供的证据能够详细地列出6月16日备案的17套及未备案的21套房屋购房者、房价等具体信息，且与华晨公司提交的合同内容一致。这充分说明上述38套房产也是新柏利公司的工作成果，应作为工作业绩计收佣金和溢价奖金。从证据规则角度看，新柏利公司已经完成了举证，如果华晨公司否认这些房产是新柏利公司销售的，应提出充分的反证。 3.华晨公司应赔偿新柏利公司预期利益损失。合同法并未禁止委托合同关系中受托人主张预期利益损失。虽然在合同双方对委托人违约时受托人的预期利益损失未作出明确约定的情况下，受托人仅能主张直接损失。但是，在双方对预期利益损失进行明确约定的时候，意味着委托人认可即使在其行使法定解除权的时候，依然同意支付预期利益损失，这属于当事人的意思自治。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，预期利益损失不得超过违反合同一方预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。实际上，新柏利公司对预期利益损失仅主张依据双方在签约时华晨公司可以预见到因违反合同可能造成的损失，即按照一期的销售底价及全部的销售面积来计算，这并未违反法律的规定，预期利益损失也是具体明确可计算的。 新柏利公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定请求再审本案。 华晨公司提交书面答辩意见称，新柏利公司的再审申请没有事实依据和法律依据，请求予以驳回。 本院认为： 1.关于新柏利公司代理销售的二期房屋的溢价款应当如何计算的问题。根据一、二审法院查明的事实，从案涉房屋的实际销售情况看，房屋的销售价格一直在上涨，二期一楼门面的单价多在3400元至3800元不等，有的达到4500元以上，二楼以上商铺的单价则多在1300元至2100元不等，有的达到2300元以上。上述价格已经远远超出一期底价。二审法院认为，从溢价款的性质来说，其是对溢价销售的一种奖励，是委托方为鼓励销售而提出的一种奖励办法。而本案中，房屋销售的难度远远低于预期，尤其到二期时，不仅销售进度超过预计，销售价格也大幅上涨。又加上双方约定的销售服务佣金的比例已高达5％，远远高于政府指导价。在这种情况下，委托方不需要再以奖励的方法鼓励受托方销售。华晨公司不与新柏利公司对二期计取溢价款的底价进行协商不是其过错，只是表明其不愿再计取溢价，新柏利公司在委托方已有不再支付溢价款的态度时，如果认为按照合同的原约定其仍然有权获得溢价款，就应当拒绝销售，或待与华晨公司协商一致后再行销售。其在底价未确定的情形下继续销售，只能视为其认可后期不再计取溢价款，因为委托合同关系中双方当事人应遵循的基本原则就是受托人应按委托人的指示处理委托事务。故新柏利公司不能待房屋销售成为既定事实后，仍然主张要求华晨公司支付溢价款。二审判决未支持新柏利公司的诉讼请求并非为华晨公司寻找理由开脱其合同责任，只是根据双方当事人履行合同的情形对双方权利义务关系作了实事求是的分析与判断，不违反双方当事人的约定；新柏利公司提出的华晨公司未确定二期销售底价意味着销售底价无需调整的理由不符合服务合同的约定。 2.二审判决以新柏利公司实际完成的销售业绩计算其应得佣金的基础符合服务合同的约定。服务合同第十条约定：“在代理期限内无论由甲、乙双方任一方接触后，亦无论向甲乙双方任一方成交，乙方均得向甲方领取佣金。”因服务合同于2011年6月16日解除，故代理期限应计算至解除之日。在代理期限内，无论由哪方销售，华晨公司均应向新柏利公司支付佣金。但该合同第九条亦约定，支付佣金的前提条件还须满足所销售房屋已签订书面购房合同。因而，2011年5月24日以后销售的17套房屋中，有7套房屋的购房合同是委托销售合同解除之前签订及备案，故该7套房屋华晨公司应根据双方的约定向新柏利公司支付佣金，剩余的10套房屋的购房合同在委托代理销售合同解除之后签订及备案，且由华晨公司自行销售，不应计入新柏利公司的销售业绩。至于新柏利公司提出的未备案的21套房，因未查到备案合同，无法确定购房合同的签订时间。尽管新柏利公司认为在其已初步举证证明上述房屋的销售是其劳动成果的情况下，应由华晨公司承担上述房屋不是其销售业绩的举证责任，但是，新柏利公司自己提供的从泗洪房产局查询的双方解除合同前已销售并登记备案的房屋清单中并没有该21套房屋，在此情形下，新柏利公司仍认为应由华晨公司对该21套房不符合支付佣金条件承担举证责任的主张不能成立。一、二审法院以新柏利公司提供的证据不足为由，未支持其要求支付该21套房的销售佣金的主张并无不当。 |
