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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1245号 再审申请人（一审被告，二审上诉人）：中国昆仑工程公司，住所地北京市海淀区增光路21号。 法定代表人：周华堂，该公司总经理。 委托代理人：储备，北京市汉鼎联合律师事务所律师。 委托代理人：安静，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京市朝阳区工业局，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号。 法定代表人：杨士山，该局局长。 委托代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。 委托代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京朝海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号楼。 法定代表人：李英杰，该公司董事长。 委托代理人：张永军，北京市博金律师事务所律师。 再审申请人中国昆仑工程公司（以下简称昆仑公司）因与被申请人北京市朝阳区工业局（以下简称朝阳工业局）、北京朝海物业管理有限公司（以下简称朝海物业公司）第三人撤销之诉（合资、合作开发房地产合同纠纷）一案，不服北京市高级人民法院（2014）高民终字第483号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。 昆仑公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，向本院申请再审，请求：（一）撤销北京市高级人民法院（2014）高民终字第483号民事判决；（二）改判不予撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第16402号判决；（三）驳回朝阳工业局全部诉讼请求。 事由与理由：（一）原判认定事实错误。1、《合同书》为联合建房合同，昆仑公司和朝海物业公司为联建综合楼的共有权人，昆仑公司为涉诉房产的所有权人。虽然涉诉房产登记于朝海物业公司名下，但应综合本案特殊性确定昆仑公司的权利。2、原判认定朝阳工业局与朝海物业公司《补充协议》为有效合同，缺乏相应的证据，属于事实认定错误。虽然涉诉房产登记在朝海物业公司名下，但昆仑公司为涉诉房产的所有权人，朝海物业公司的转让行为属于无权处分行为，《补充协议》为无效合同。再者，朝海物业公司与朝阳工业局有恶意串通损害昆仑公司权益之嫌。3、原判认定朝阳工业局合法占有涉诉房产，缺乏相应的证据。朝阳工业局明知昆仑公司与朝海物业公司的《合同书》内容，而又与朝海物业公司签订《补充协议》，且朝阳工业局并未取得涉诉房产所有权，未实际支付对价，不符合不动产善意取得的条件，朝阳工业局无权占有涉诉房产。4、朝阳工业局未提供任何有效证据证明其于2007年11月入驻涉诉房产。 （二）原判适用法律错误。1、原判错误适用《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）第十三条。《指导意见》适用的前提是合同均为有效的房屋买卖合同，一方合法占有。2、原判遗漏事实，即昆仑公司事实上占有使用涉诉房产长达十年以上，因朝海物业公司停水停电被迫搬出。而朝阳工业局与朝海物业公司签署《补充协议》的时间点恰巧是在朝海物业公司与昆仑公司诉讼当中。3、原判认为因朝阳工业局现在实际占有涉诉房产，导致判决无法履行应予撤销，属于适用法律错误。4、朝阳工业局并未根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定举证其享有何种权利、权利受到损害事实，因朝阳工业局并非善意受让人，并未将涉诉房产登记过户至其名下，不符合不动产善意取得的条件，无权占有使用涉诉房产。5、原判错误理解撤销之诉时效的规定，在计算六个月时效时，并非按照当事人自知道或者应当知道其权益受到侵犯起计算，而是从新民事诉讼法生效后开始计算六个月。 朝阳工业局答辩称：（一）关于法律适用。1、昆仑公司与朝海物业公司签订《合同书》的时间为1994年4月17日，应当适用《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，还应适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。2、昆仑公司与朝海物业公司签订的《合同书》是以固定价款获得指定楼层、固定数量房屋使用权，性质为房屋买卖合同，并非共担风险、共享利润的合作建房。昆仑公司与朝海物业公司签订的《合同书》无论是房屋买卖合同还是合作建房合同，均为无效合同。3、昆仑公司对诉争房屋并无原始物权或者所谓“准物权”。昆仑公司与朝海物业公司签订的《合同书》实质是房屋买卖合同，买受人只能继受取得。4、朝阳工业局与朝海物业公司房屋买卖合同有效。5、朝阳工业局作为诉争房屋买受人权利优先于昆仑公司，其与朝海物业公司协议是有效合同，而昆仑公司与朝海物业公司合同无效；在“一房数卖”情形下，朝阳工业局应得到优先保护，其理由是朝阳工业局提交的朝海物业公司收费通知单、工作人员特快专递单等可证明朝阳工业局2007年11月开始占有使用涉诉房屋；根据《指导意见》第21条规定，因朝阳工业局实际合法占有房屋应优先保护；朝阳工业局已缴纳全部购房款，且比昆仑公司多支付40万元。 本院认为，围绕当事人再审请求、事实与理由及答辩意见，本案审查焦点为原判撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第16402号民事判决、北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号民事判决是否正确。 依据查明事实，朝阳工业局与朝海物业公司于2003年签订了《转让房屋使用权合同书》，朝阳工业局依据该合同占有、使用北京市东城区东直门外大街甲26号院a座1号楼的6层房屋直至2007年11月，后为配合奥运的需要，在本案涉诉房屋无人占有、使用的情况下，应朝海物业公司的要求，与其签订《补充协议》，并依据该补充协议搬至涉诉房屋使用至今。b座2号楼所占宗地土地使用权人为朝海物业公司，相关行政审批机关在2号楼的立项、规划中，朝海物业公司为建设方。昆仑公司不能向登记机关申请2号楼（综合楼）第五层房屋所有权初始登记，仅能依据《合同书》采取交易方式取得2号楼第五层房屋的所有权，而非原始取得。昆仑公司与朝阳工业局分别与朝海物业公司签订合同，实际均为采取交易方式取得2号楼第五层房屋的所有权。 昆仑公司与朝阳工业局分别同朝海物业公司签订的合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，原判就出卖人针对同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，基于朝阳工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑昆仑公司与朝阳工业局实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素作出处理并无不当。昆仑公司亦未提交证据足以证明朝阳工业局与朝海物业公司签订合同存在恶意。昆仑公司如认为因合同未能履行利益受损，可另诉解决。 综上，本院认为，昆仑公司的再审申请并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定情形，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回中国昆仑工程公司的再审申请。 审 判 长 关 丽 代理审判员 李 琪 代理审判员 仲伟珩 二〇一四年十二月九日 |
