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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1475号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）：河北旷宇房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市经济技术开发区创业路西、花园路道北。 法定代表人：张小齐，该公司董事长。 委托代理人：舒洪贵，北京市瑞晶朋辉律师事务所律师。 委托代理人：田瑞斌，河北天宏律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：廊坊经济技术开发区鑫隆盛小额贷款有限公司，住所地河北省廊坊市经济技术开发区创业路。 法定代表人：刘喜仓，该公司董事长。 委托代理人：王伯辉，北京市易行律师事务所律师。 委托代理人：刘澜，该公司职员。 申请再审人河北旷宇房地产开发有限公司（以下简称旷宇公司）因与被申请人廊坊经济技术开发区鑫隆盛小额贷款有限公司（以下简称鑫隆盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2014）冀民一终字第117号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 旷宇公司申请再审称，（一）原审判决认定事实不清。本案中的商品房买卖合同是不存在的，旷宇公司提供空白商品房买卖合同给鑫隆盛公司去银行申请贷款用，鑫隆盛公司却将自己填写为购买人，并以旷宇公司作担保人的两笔到期借款本金“抵顶”了3500万元购房款。1、旷宇公司只是借款的保证人，未经借款人同意、承诺或达成三方协议的情况下，旷宇公司单方去偿还担保债务，有悖常理。2、如果商品房买卖合同是真实的，旷宇公司没有理由使用房管局不认可的，并且在房管局不能办理备案登记手续的2000年的已经过期的合同文本。3、根据当时的市场价值计算，被“抵顶”房产价值将近达6000万元，旷宇公司不可能低价处理。4、购房款收据将3500万元表述为“购房首付款”。该表述可看出，合同的一个功能是向银行借款。（二）即使商品房买卖合同形式上是真实的，因以物抵债具有实践性，在鑫隆盛公司未实际取得该房产的情况下，其无权通过法律途径对房产主张权利。（三）原审违反法定程序。1、本案涉及刑事犯罪，应按“先刑后民”处理。2、本案一审立案时，鑫隆盛公司已就本案同一事实在河北省廊坊市安次区人民法院提起诉讼，要求旷宇公司承担保证责任，且已经开庭审理。一审法院因为受理本案时间在后，理应驳回鑫隆盛公司的诉讼请求。（四）本案涉及的地下一层为根据政府要求而建设的“人防工程”，属于公共设施，不得转让和买卖。原审法院将公共设施判决给了个人所有，属于严重违法。总之，本案在本质上应属于刑事案件，双方根本就没有签订过本案所争议商品房买卖合同，该商品房买卖合同完全是由鑫隆盛公司单方杜撰的，只有在有关机关查明该合同真实性基础之上，民事诉讼纠纷才能得以进行。 鑫隆盛公司提出书面意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。旷宇公司的再审理由既不符合事实也没有证据支持，其再审理由不能成立。 根据旷宇公司再审申请书载明的申请理由及提供的证据，本院对以下问题进行审查。 本院认为，本案再审审查的焦点问题是：（一）讼争的商品房买卖合同是否真实。（二）商品房买卖合同是否为以物抵债，是否应予履行。（三）地下一层是否可以转让。（四）本案是否存在“先刑后民”的问题。 （一）讼争的商品房买卖合同是否真实。讼争的商品房买卖合同内容完备，合同约定鑫隆盛公司购买的商品房为廊坊市大城县新华路东街53号a座1单元地上5至11层及地下1层，面积为地上5至11层6815平方米，地下1层4536.54平方米，总价为3500万元。付款方式与期限约定为：鉴于鑫隆盛公司借款合同到期，债务人未能偿还本息，出卖人同意以该借款的本金抵顶本合同购房款3500万元，出卖人于本合同签订之日为买受人出具收款收据，并于3日内办理网签手续。旷宇公司与鑫隆盛公司在该商品房买卖合同落款处加盖法人及法定代表人印章，双方对印章真实性均予以确认。在没有其他相反证据足以否定该份合同的情况下，对合同真实性应予认可。 旷宇公司提出该合同是交给鑫隆盛公司用于融资，却被鑫隆盛公司利用伪造成自身为买受人的商品房买卖合同，但未能提供相应的证据。旷宇公司提出的诸多疑点，都不足支持其合同不真实的主张。1、保证合同的履行具有独立性，保证人偿还借款，履行担保责任，不一定需要经借款人同意、承诺或达成三方协议。2、商品房买卖合同只要具备应有条款，并不拘泥使用哪种文本。填写的房产面积与实际不相符合的，可以按合同中约定的面积差异处理条款处理，故使用文本形式及面积差异问题并不足以否定合同的真实性。3、旷宇公司称“抵顶”房产价值将近达6000万元，但其不能提供证明同期房产售价的有效证据。4、关于鑫隆盛公司以借款保证合同纠纷为由向河北省廊坊市安次区人民法院提起的诉讼，鑫隆盛公司之后变更了诉讼请求，不再主张借款本金3500万元。5、购房款收据将3500万元表述为“购房首付款”，虽与购房全款的事实存在出入，但不足以支持旷宇公司合同不真实的主张。综上，旷宇公司虽主张合同不是真实的，但无直接有效证据予以证明，原审认定该商品房买卖合同的真实性，并无不当。 （二）商品房买卖合同是否为以物抵债，是否应予履行。旷宇公司是连带债务的担保人，在主债务人逾期二至三个月未偿还欠款的情况下，与鑫隆盛公司签订商品房买卖合同，将逾期不能偿还的借款抵顶了购房款，这是正常的商业行为。担保人提供担保及代为偿还借款，属于当事人意思自治范畴。旷宇公司是借款债务的担保人，而讼争的商品房不是履行债务的担保物，故商品房买卖合同不是以物抵债的协议，只是商品房买卖合同的付款方式是以原借款本金折抵。双方之间已转化为商品房买卖合同关系。以借款本金折抵购房款不违反法律规定。 （三）地下一层是否可以转让。廊坊市房地产管理局为旷宇公司发放的商品房预售许可证记载，地下室属于预售范围，且旷宇公司认可该地下一层的现状是地下车库。地下车库具有使用价值，依法可以进行转让。故旷宇公司关于地下一层的转让违反法律禁止性规定的理由不能成立。 （四）本案是否存在“先刑后民”的问题。旷宇公司主张本案涉嫌犯罪行为，应按“先刑后民”的原则处理，但并未提供涉嫌犯罪的相应证据，司法机关也未就与本案相关的问题进入刑事司法审查程序，故原审法院对旷宇公司该项主张不予支持，适用法律正确。 综上所述，旷宇公司的再审申请无事实与法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回河北旷宇房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 姚爱华 审 判 员 贾劲松 代理审判员 姜 强 二〇一四年十一月三日 书 记 员 蒋保鹏 |
