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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第398号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳盛方房地产开发有限公司（原沈阳兴邦商贸有限公司），住所地辽宁省沈阳市和平区民族北街58号。 法定代表人：张艳娟，该公司总经理。 委托代理人：商璐璐，辽宁华君律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳商鼎物业发展有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区民族北街58号。 法定代表人：田旭，该公司总经理。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：李延君。 一审被告、二审被上诉人：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（原中国华融资产管理公司沈阳办事处），住所地辽宁省沈阳市皇姑区宁山中路142号。 负责人：李长海，该分公司总经理。 再审申请人沈阳盛方房地产开发有限公司（以下简称盛方公司）因与被申请人沈阳商鼎物业发展有限公司（以下简称商鼎公司）、李延君及一审被告、二审被上诉人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称华融公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第00037号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 盛方公司申请再审称：（一）二审判决认定涉案档口不属于抵押物范围错误。1994年7月29日，沈阳铁堂房产开发有限公司（以下简称铁堂公司）与中国工商银行沈阳市风险投资有限公司（以下简称工商银行）签订了抵押贷款协议，将商鼎大厦坐落土地（证号为（93）沈阳国用地19号）及地上房产，建筑面积共计10000平方米抵押给工商银行贷款1000万元，并在沈阳市公证处办理公证，1994年8月1日在沈阳市土地管理局办理了抵押登记。以上经公证的抵押合同中明确地上建筑物的面积为10000平方米，结合抵押人交付给抵押权人的沈房和平商字第0022号商品房屋登记注册证上所载的房屋层数与面积，足以证明土地抵押时地上一至四层房产同时抵押。虽然1994年8月1日在土地管理部门备案登记的抵押贷款协议中没有注明地上房产10000平方米，但前后两份抵押贷款协议中载明的抵押物范围并不矛盾，因此二审法院以备案登记的抵押合同效力大于公证文书效力为由，否认涉案档口包括在抵押范围内是错误的。（二）二审判决适用法律错误。李延君与商鼎公司签订的《销售商品房屋合同》应为无效合同。该合同涉及的查封房产坐落的土地性质为国有划拨，转让该房产及其土地违反法律规定，依法应认定为无效合同。而且该房产未取得预售许可证，依法亦应认定买卖合同无效。二审法院仅依据1996年7月24日沈房和平商字地0022号《商品房登记注册证》以及商鼎公司自管房屋沈房字00242号房产证，无视商鼎公司未交纳土地出让金、土地性质为划拨、无法办理预售或销售许可的事实，认定李延君与商鼎公司签订的《销售商品房屋合同》合法有效，于法无据。综上，盛方公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。 李延君、商鼎公司、华融公司均未提交书面意见。 本院认为：双方争议焦点为：1.二审判决认定涉案档口不属于抵押范围是否正确；2.李延君与商鼎公司房屋买卖合同是否有效。 关于第一个焦点问题。1994年7月29日，铁堂公司与工商银行签订《抵押贷款协议》，并经公证。协议中明确抵押土地证号为“沈阳国用（93）第19号”。同年8月1日上述双方又签订一份《抵押贷款协议》，并在当地土地规划部门和国土资源部门作了登记备案。该份协议中亦明确抵押土地证号为“沈阳国用（93）第19号”。而李延君购买的商鼎大厦档口属于“沈阳国用（93）第15号”土地使用证地块上的建筑物。虽然经公证的那份《抵押贷款协议》上有手写添加的“壹万平方米”，但不能就此认定“沈阳国用（93）第15号”地块及地上建筑就包括在抵押范围内。二审判决对此认定并无不妥。 关于第二个焦点问题。盛方公司认为涉案土地性质为国有划拨土地。未经批准不得转让；而且商鼎公司未取得商品房预售许可证，故主张李延君与商鼎公司签订的《销售商品房屋合同》无效。盛方公司非房屋买卖合同当事人，也非合同履行之利害关系人，在本案李延君提起的案外人执行异议之诉中并无权主张《销售商品房屋合同》无效。商鼎公司虽未办理商品房预售许可证，但从二审查明的事实看，商鼎公司在当时已办理了《商品房房屋登记注册证》，等于得到了管制商品房买卖行为的行政部门的认可。二审法院综合考虑签订合同当时的现状情况认定涉案合同有效，适用法律并无不当。 综上，盛方公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回沈阳盛方房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 王洪光 审 判 员 张 纯 代理审判员 潘 杰 二〇一四年九月二十五日 书 记 员 刘 琨
公 告
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