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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第2241号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈洁颖。 委托代理人：张杰龙，福建泉南律师事务所律师。 委托代理人：王玲杰，北京市商安律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：漳州市毅达房地产发展有限公司。 法定代表人：黄通成，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：漳州福晟房地产开发有限公司。 法定代表人：陈建彪，该公司总经理。 委托代理人：张健，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托代理人：王婷婷，北京大成（福州）律师事务所律师。 陈洁颖为与漳州市毅达房地产发展有限公司（以下简称毅达公司）、漳州福晟房地产开发有限公司（以下简称福晟公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院(2013)民四终字第39号民事判决，以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（四）、（六）、（十一）项之规定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查完毕。 陈洁颖申请再审称：一、漳州市政府有关《会议纪要》将陈洁颖的购房合同认定为虚假是错误的。二审判决既然确认《商品房买卖合同》合法有效，陈洁颖已付购房款，因此，《项目转让协议》中以本案讼争合同不存在真实的交易，故约定毅达公司不转移、福晟公司不承接讼争房债务的内容违法无效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人”等规定，涉案房地产项目应当属于整体转让，故毅达公司对讼争房的债务也应一并转让，福晟公司作为新的义务主体应向陈洁颖履行交房义务或返还购房款。同时，二审既然认定本案存在双重买卖，故在陈洁颖已先行支付房款的情况下，应依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（二）项的规定，支持陈洁颖的诉讼请求。二审判决驳回陈洁颖诉讼请求缺乏证据支持，属适用法律错误。二、《项目转让协议》的效力不是陈洁颖的诉讼请求，二审判决认定该协议合法有效超出了原告陈洁颖的诉讼请求，违反了不告不理的民事司法原则。三、二审判决认定《项目转让协议》有关转让价格系对毅达公司资产负债进行审计后确定的，但陈洁颖并未收到相关审计资料，法庭也未对此予以质证。未经举证，仅凭福晟公司陈述即认定大部分讼争房被福晟公司作为安置房处理，无法实际履行，认定事实缺乏证据。四、毅达公司、福晟公司明知涉案《商品房买卖合同》未解除的情况下签订《项目转让协议》，毅达公司资不抵债，福晟公司低价接收项目，并协助毅达公司转移资产。二审判决毅达公司退还陈洁颖购房款，但却无法得到执行，损害了陈洁颖合法债权，双方的行为属于恶意串通。要求撤销一、二审判决，支持陈洁颖在一审的诉讼请求。 福晟公司答辩称：一、福晟公司是以特定资产捆绑特定债务的方式承接涉案毅达公司的项目，承接的债务是特定和明确的，绝不是项目原来所有权利义务的概括转让。福晟公司没有以任何方式同意承担特定债务外包括但不限于陈洁颖与毅达公司签订的涉案合同项下的债务。《项目转让协议》的内容未违反法律强制性规定。二、福晟公司承接估值为5.9亿余元的烂尾楼资产的同时，还承接了7.7亿余元的债务，当时，项目绝大部分均处于未完工或没有建设，其运作成本远大于其他正常项目，福晟公司按协议约定先后偿还了毅达公司所欠的巨额银行贷款、工程款、土地转让金、税金等欠款，并投入大量资金对项目续建，不存在对毅达公司显失公平的情形。协议签订后，该项目的物权（包括但不限于土地使用权、用地及建设规划许可证、预售许可证）已过户至福晟公司名下，其权益应当得到法律保护。三、人民法院审理合同纠纷，只有先行判定合同的效力，才能对当事人之间的权利义务予以确定，一、二审法院认定《项目转让协议》合法有效是正确的。陈洁颖主张法院对合同效力予以认定违反“不告不理”原则系对民事诉讼法的曲解。 毅达公司未提交答辩材料。 本院经审查认为：一、关于《项目转让协议》的约定是否违法、陈洁颖能否向福晟公司主张权利的问题。涉案房地产原由毅达公司开发，属于该公司经营项目，在符合土地用途、规划设计等条件的情况下，毅达公司有权处置项目资产。毅达公司在资金短缺、无力继续开发涉案房地产时，在《项目转让协议》中将“毅达新城”项目中的特定资产等转让给福晟公司，是其自主处分其资产的行为。该转让既非毅达公司的股权转让，所转让的资产也非股权类资产，不是项目主体的简单置换。在《项目转让协议》中，毅达公司未转让其与陈洁颖所签《商品房买卖合同》，福晟公司亦明确不受让该合同，该约定属于《项目转让协议》双方意思自治范围。因此，涉案《商品房买卖合同》的主体仍为毅达公司和陈洁颖。因登记材料中银行《购房人到账清单》凭证与真实的印文公章不符，涉案房产的备案登记已被漳州市住房保障与房地产管理局撤销，陈洁颖要求法院撤销该行政决定的诉讼请求亦被驳回。故，陈洁颖未能享有涉案房屋的所有权，即对该房屋不享有绝对、排他的权利，其权属性质为债权。根据债的相对性原则，陈洁颖应当向合同相对人毅达公司主张其权利。 陈洁颖对漳州众城有限责任会计师事务所作出的《专项审计报告》关于其购房款没有进入毅达公司的结论没有异议。毅达公司的法定代表人黄通成存在以毅达公司房产抵付项目外债务等行为并已携款外逃，漳州市公安局已于2010年8月25日对黄通成涉嫌伪造、变造金融票证立案侦查。根据本院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，毅达公司与黄通成的有关问题的性质及责任尚待相关司法机关予以认定。在此情况下，毅达公司与福晟公司在《项目转让协议》中未转让/承接涉案《商品房买卖合同》，并不违反法律禁止性规定。毅达公司作为该合同相对方应承担因签订、履行该合同所面临的风险。毅达公司的责任不因其是否具有履约能力而改变。鉴于毅达公司已将在建项目转让给了福晟公司，无法向陈洁颖履行交房义务，一、二审法院据此判决解除陈洁颖与毅达公司所签涉案《商品房买卖合同》，毅达公司返还陈洁颖购房款及利息，并无不当。如因解除合同给陈洁颖造成损失，由于陈洁颖已明确不在本案中主张，陈洁颖可另案向毅达公司主张。陈洁颖作为《商品房买卖合同》的签约方，无权要求非合同相对方福晟公司履行其与毅达公司《商品房买卖合同》约定的交房或承担返还购房款的义务。陈洁颖不是被拆迁安置户，本案不属于《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定的情形。由于毅达公司已无标的物可以履行，无权处分福晟公司开发的房屋，故本案亦不能适用本院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（二）项规定。陈洁颖诉称《项目转让协议》属于整体转让，福晟公司不接收涉案《商品房买卖合同》债务属违法的理由依据不足。 |
