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中华人民共和国最高人民法院 执 行 裁 定 书 （2014）执申字第246号 申诉人（申请复议人、申请异议人、被执行人）：衡阳市锦和房地产开发有限公司。 法定代表人：胡际宣，该公司执行董事。 委托代理人：何忠，该公司法律顾问。 委托代理人：张宁，北京市炜衡律师事务所律师。 申请执行人：朱以体。 委托代理人：陈尚书，广东力诠律师事务所律师。 被执行人：胡际宣。 衡阳市锦和房地产开发有限公司（以下简称“衡阳锦和”）不服湖南省高级人民法院（以下简称“湖南高院”）于2014年6月24日作出的（2014）湘高法执复字第28号执行裁定，向本院申诉。本院依法组成合议庭进行审查，调阅了案件复议、异议卷宗及执行卷宗，于2015年5月11日组织湖南高院、湖南省衡阳市中级人民法院（以下简称“衡阳中院”）以及申诉人衡阳锦和的委托代理人、申请执行人朱以体的委托代理人共同进行了听证，现已审查完毕。 原审查明：朱以体与衡阳锦和、胡际宣民间借款纠纷一案，衡阳中院于2010年10月18日作出（2010）衡中法民三初字第32号民事调解书，由衡阳锦和偿还朱以体借款本金488.05万元，并从2010年10月15日起至还款日止按每月2%的利率计付利息，胡际宣承担连带清偿责任。在该案审理过程中，衡阳中院保全查封了衡阳锦和开发的位于衡阳市珠晖区葵花里17、18号“金葵雅苑”项目负一层、第一层、第二层共计三层在建工程房屋及土地使用权。2013年1月8日，朱以体向衡阳中院申请强制执行。 衡阳中院立案执行后，于2013年3月11日将查封的在建工程房屋及土地使用权委托评估。2013年3月18日，衡阳天翼资产评估有限公司（以下简称“天翼评估公司”）按项目未完工状态作出衡天翼评字[2013]第009号资产评估报告，评估结果为：负一层建筑面积799.76平方米，价值1 247 625.60元（每平方米1560元）；第一层建筑面积925.27平方米，价值1 887 550.80元（每平方米2040元）；第二层建筑面积1260平方米，价值2 343 600元（每平方米1860元）。衡阳锦和2013年3月30日对该评估报告提出异议。衡阳中院于2013年5月6日回复了衡阳锦和，认为该评估报告符合法律规定。 2013年3月18日，衡阳中院通过人民法院诉讼资产网公开随机方式选定衡阳市金锤拍卖有限责任公司（以下简称“金锤拍卖公司”）为上述查封标的物的拍卖机构。金锤拍卖公司接受委托后，于2013年6月25日在《衡阳日报》刊登第一次拍卖公告。考虑到以未完工价格拍卖会引发已购房户的意见，衡阳中院根据评估公司和拍卖公司的参考意见，将拍卖保留价上调为负一层每平方米2500元、第一层每平方米5000元、第二层每平方米2800元。第一次拍卖无人报名参加竞买。2013年8月2日，金锤拍卖公司在《衡阳日报》上刊登第二次拍卖公告，衡阳中院将拍卖保留价降低10%。本案申请执行人朱以体以及另案申请执行人朱定仁办理了竞买手续。 2013年8月16日，天翼评估公司根据衡阳中院的要求按竣工合格工程对查封标的物作出衡天翼评字[2013]第047号资产评估补充报告。评估结果为负一层建筑面积799.76平方米，价值1 839 448元（每平方米2300元），第一层建筑面积925.27平方米，价值4 163 715元（每平方米4500元），第二层建筑面积1260平方米，价值3 276 000元（每平方米2600元）。衡阳锦和收到该补充评估报告后再次向衡阳中院提出异议，衡阳中院未再予以回复。 在2013年9月2日第二次公开拍卖会上，朱以体以9 138 375元的价格竞得上述标的物。另案申请执行人朱定仁向衡阳中院提交书面申请，同意以其部分债权补足朱以体债权额与竞买价款的差额部分。2013年9月6日，衡阳中院作出（2013）衡中法执字第16-3号执行裁定，裁定被执行人衡阳锦和开发的位于衡阳市珠晖区葵花里17、18号“金葵雅苑”项目负一层、第一层、第二层共计三层在建工程房屋、土地使用权及相应其他权利归申请执行人朱以体所有。 本院对原审法院查明的上述事实予以确认。 本院另查明：湖南省财政厅于2008年7月31日向天翼评估公司批准颁发《资产评估资格证书》，该证书载明天翼评估公司的资产评估范围为整体资产、单项资产（包括房地产、机器设备、流动资产、无形资产及其他资产评估）及资产评估咨询、培训等。对本案所涉房产进行具体估价的评估人员，系天翼评估公司注册评估师曾经天、阳明光，两名评估师的评估资格由中国资产评估协会于2012年7月20日分别批准授予，评估资格证书由财产部制发。中国资产评估协会是资产评估行业的全国性自律管理组织，依法接受财政部和民政部的指导、监督。天翼评估公司于2013年8月16日作出的衡天翼评字[2013]第047号资产评估补充报告载明，该公司依据《资产评估准则》对案涉房产进行评估，主要评估方法为市场法。中国资产评估协会于2007年11月28日颁布《资产评估准则——不动产》，该文件第二十二条载明，注册资产评估师执行不动产评估业务，可以采取分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法。 再查明：住房和城乡建设部于2013年6月26日颁布《房地产估价基本术语标准》，编号为GB/T50899-2013，该标准的主要技术内容系与房地产估价相关的通用术语、价格和价值、估价原则、估价程序、估价方法、估价报告等等。 衡阳锦和不服衡阳中院（2013）衡中法执字第16-3号执行裁定，提出执行异议，主要事由为：1、衡阳锦和对评估报告提出异议后，执行法院未予采纳，剥夺了其要求重新评估的权利；2、评估公司没有评估资质；3、执行法院在拍卖中自行确定拍卖价，未按评估价进行拍卖；4、执行法院未通知衡阳锦和到场参加拍卖。 衡阳中院经审理认为：1、衡阳锦和对补充评估报告提出价格异议后，在未回复衡阳锦和的情况下直接委托拍卖成交查封标的物，存在瑕疵，但没有违反效力性法律规定；2、天翼评估公司具有评估资质；3、该案确定的拍卖保留价较大幅度高于第一次的评估价，第一次拍卖后虽降价10%进行第二次拍卖，但仍与第二次补充评估价基本持平，符合法律规定；4、衡阳锦和在对补充评估报告提出的异议书中载明其已知悉第二次拍卖时间，应视为已通知了被执行人。综上，衡阳中院作出（2013）衡中法执异字第49号执行裁定，驳回了衡阳锦和的执行异议。 衡阳锦和不服上述异议裁定，向湖南高院申请复议，主要事由为：1、天翼评估公司及从业人员不具备房地产评估资质和评估资格；2、衡阳中院委托评估、拍卖程序违法，对异议人异议未予理睬，继续委托拍卖，且拍卖保留价早于评估报告向社会公布，程序违法；3、衡阳中院未通知异议人参加拍卖会；4、朱以体未缴纳竞买金，衡阳中院就裁定拍卖财产归其所有，程序违法。综上，请求撤销衡阳中院（2013）衡中法执异字第49号执行裁定。 |
