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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2015）民提字第29号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：丹东亿荣房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区大偏岭路16号。 法定代表人：王荣义，该公司总经理。 委托代理人：贾方，辽宁中天律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：丹东双荣房地产有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区滨江中路110—1号。 法定代表人：刘恩仁，该公司经理。 委托代理人：张娜，辽宁远方律师事务所律师。 再审申请人丹东亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）与被申请人丹东双荣房地产有限公司（以下简称双荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院（以下简称二审法院）于2014年4月9日作出（2014）辽民一终字第00073号民事判决，亿荣公司不服该判决，向本院申请再审。本院于2014年11月8日作出（2014）民申字第1210号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭于2015年4月16日对本案进行了询问。亿荣公司的委托代理人贾方，双荣公司的委托代理人张娜参加了询问。本案现已审理终结。 辽宁省丹东市中级人民法院（以下简称一审法院）经审理查明：亿荣公司在开发益荣佳园棚户区改造项目过程中，因资金困难，益荣佳园不能按时竣工，住户无法入住，造成群众群访。2011年7月3日，第130次丹东市人民政府业务会议专题研究亿荣公司开发益荣佳园棚户区改造项目遗留问题有关事宜，并在该会议中确定了原则同意亿荣公司与双荣公司签订合作协议，由双荣公司支付65441160元用于偿还益荣佳园项目银行贷款及继续推进未完工程；亿荣公司将益荣佳园项目中22644平方米无问题房源抵顶给双荣公司，并由双荣公司销售，亿荣公司负责为之办理、出具相关手续。后亿荣公司、双荣公司与丹东银行签订三方协议，约定：一、甲方（亿荣公司）同意将其在丙方（丹东银行）处抵押的益荣佳园小区22644.44平方米商品房，附明细表）以单价2890元／平方米的价格整体转让给乙方（双荣公司），总计价款为65442431元，乙方替甲方承接丙方贷款本金4000万元和利息约1000万元；剩余15442431元支付给丹东市住房和城乡建设委员会（以下简称丹东建委），用于益荣佳园的未完工程。二、乙方一次性付清丙方贷款本金500万元，利息500万元，余下利息按丹东市人民政府和丹东建委的决定办理。……四、甲乙丙三方在协议签署，乙方落实以上条款后，抵押登记完毕后，甲方和丙方的债权债务关系随之解除。2011年8月12日，亿荣公司、双荣公司签订《协议书》，约定：根据甲方（双荣公司）和丹东银行的意见，及乙方（亿荣公司）的同意，乙方建设的益荣佳园小区抵给丹东银行的22644．44平方米的商品房，由甲方整体收购，按当时评估价2890元／平方米由甲方偿还乙方在丹东银行的贷款本金4000万元和利息500万元，同时出资16942431元给乙方，用于益荣佳园的未完工程。甲方在接受乙方的22644．44平方米商品房时，丹东建委（房产）先给房屋备案后再由甲方负责销售，由乙方负责相关税费收据（发票），产权证由丹东建委（房产）负责完善办理。协议后附《益荣佳园在建抵押未售房屋及车库面积汇总表》，共计202套房屋，总面积为22644．44平方米。2011年8月12日，丹东建委与双荣公司签订《协议书》，约定乙方（双荣公司）以单价2890元／平方米的价格整体收购亿荣公司在丹东银行抵押的益荣佳园小区22644．44平方米商品房……乙方替亿荣公司偿还丹东银行贷款本金4000万元和1000万元的利息，经与丹东银行协商，丹东银行免去乙方利息350万元；剩余16942431元乙方支付给甲方（丹东建委），用于益荣佳园的未完工程。2011年8月l7日，亿荣公司给双荣公司出具《拨给大连房屋明细表》，共计3套房屋，总面积为316．34平方米。2011年8月20日，亿荣公司给双荣公司出具《授权书》，授权双荣公司销售亿荣公司拨付给双荣公司的益荣佳园部分商品房及办理相关手续。2012年1月15日，亿荣公司、双荣公司签订《协议书》，协议约定：1、甲方（双荣公司）以2600元／平方米的价格收购乙方（亿荣公司）益荣佳园小区28套房屋，面积3107．41平方米，合计8079266元，甲方先期已经支付给乙方房款3700000元，剩余款项4379266元甲方根据实际情况分批拨付给乙方。2、甲方先期根据丹东市政府第130次市政府业务会议的会议纪要精神收购乙方205套房屋，建筑面积22987平方米（用于偿还乙方的银行贷款），本次收购乙方28套房屋，合计233套房屋。乙方将上述房屋存在的问题维修整改完毕，经甲方验收合格后，甲方支付给乙方房款100万元。2012年8月9日，丹东市人民政府召开第22期会议，会议确定了由亿荣公司向双荣公司支付300万元代建费，39户超期回迁的动迁户的临时过渡补助费由亿荣公司负责发放，发放截止到大连双荣公司承诺的回迁日期。 另查明，涉案的233套房屋已备案至双荣公司名下，双荣公司陆续向亿荣公司支付购房款20499370元。 亿荣公司向一审法院提起诉讼，请求判令双荣公司立即支付尚欠房屋价款6012326元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。亿荣公司主张双荣公司所欠付的6012326元房款是由亿荣公司出售给双荣公司的233套房屋的总价款74511696元，减去亿荣公司承认双荣公司已经支付双荣公司的65499370元，再减去亿荣公司承认应当支付给双荣公司的3000000元代建费而得来的。233套房屋总价款74511696元的构成方式为：应当支付给丹东银行的本金及利息4500万元＋丹东建委的决定减免双荣公司的银行利息350万元＋收购202套房屋应支付给亿荣公司或丹东建委的房款16942431元＋亿荣公司主张双荣公司有偿收购的3套房屋的房款＋亿荣公司、双荣公司双方依据协议约定收购的28套房屋的房款。但是，根据亿荣公司、双荣公司与丹东银行签订三方协议中的约定，双荣公司购买亿荣公司202套房屋总面积22644平方米所应支付的65442431元，在承接了亿荣公司的银行贷款本金4000万元和利息1000万元后，还需支付15442431元给丹东建委。另约定，双荣公司一次性支付给丹东银行利息500万元，剩余的500万元利息按丹东市人民政府和丹东建委的决定处理。丹东银行作为债权人，其所作出的债权转移或债务免除的意思表示，具有法律效力，丹东建委据此获得了500万元利息的处分权。而亿荣公司作为协议当事人在协议上签章的行为，也表明了对该协议的认可。因此，虽然2011年8月12日丹东建委与双荣公司签订的《协议书》没有亿荣公司的参与，但该《协议书》中约定的“免去乙方（双荣公司）利息350万元”的意思表示仍然有效，故350万元的银行利息不应再计入双荣公司应支付给亿荣公司的房款中。对亿荣公司将此款作为购房款要求双荣公司支付的主张，一审法院不予支持。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2012年1月15日，亿荣公司、双荣公司双方签订的《协议书》中约定双荣公司先期根据丹东市人民政府第130次市政府业务会议纪要（即第15期会谈纪要）的精神收购亿荣公司205套房屋，面积22987平方米。亿荣公司据此要求双荣公司支付205套房屋的房款，但依据丹东市人民政府第130次市政府业务会议纪要，亿荣公司、双荣公司与丹东银行三方签订的协议书，亿荣公司、双荣公司双方2011年8月12日签订的协议书及双荣公司与丹东建委2011年8月12日签订的协议书中均表明双荣公司收购亿荣公司202套房屋。对于多出的3套房屋的受让方式，亿荣公司主张是有偿收购的，但没有3套房屋收购的协议，即便是有偿收购，也没有约定每平方米的单价，无法确定3套房屋的房款，故对于亿荣公司要求双荣公司支付3套房屋房款的主张，因亿荣公司的证据不足，一审法院不予支持。亿荣公司可待证据充分后，就此3套房屋的房款，另行主张权利。另根据丹东建委拆迁安置办公室出具的《关于发放益荣家园未回迁39户动迁安置补助费的情况》说明；确认亿荣公司应承担39户回迁户动迁过渡补助费80万元，该笔安置补助费由双荣公司负责发放，对此亿荣公司亦认可。故双荣公司主张从尚欠房款中扣除该笔款项，一审法院予以支持。依据相关法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据亿荣公司、双荣公司2012年1月15日协议中约定，亿荣公司将233套房屋存在的问题维修整改完毕，经双荣公司验收合格后，双荣公司支付给亿荣公司房款100万元。双荣公司因购买亿荣公司益荣佳园小区商品房房款总额为首次购买202套房屋应支付的16942431元，加上第二次购买28套房屋应支付的8079266元，共计25021697元；双荣公司已经支付20499370元。亿荣公司认可应当支付给双荣公司的代建费300万元，应当向双荣公司支付的动迁过渡补偿费80万元，双荣公司还需向亿荣公司支付的剩余房款为722327元（16942431元＋8079266元一20499370元一3000000元—800000元=722327元）。现亿荣公司并未提供证据证明房屋维修整改完毕经双荣公司验收合格，亿荣公司要求双荣公司支付剩余房款条件并未成就，双荣公司以此抗辩不支付剩余房款的主张，一审法院予以支持。据此判决如下：驳回亿荣公司的诉讼请求。案件受理费56958元，由亿荣公司负担。 亿荣公司不服一审判决，向二审法院提起上诉。 |
