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中华人民共和国最高人民法院 （驳回裁定）拟稿纸 发文字号：（2015）民申字第39号 缓急 密级 签发： 审核： 主送：本案当事人、新疆维吾尔自治区高级人民法院 抄送： 拟稿单位：民一庭 第七合议庭 拟稿人：潘杰 2015．02．01 份数： 印刷单位： 校对人： 印制时间： 附件： 主题词： 标题： （详见下文） 中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第39号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：新疆跃马房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市友好南路25号明园石油花园西南小区b座1505、1506室。 法定代表人：马新平，该公司总经理。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：新疆顺天成投资管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新兴街30号凤凰大厦3楼301室。 法定代表人：朱海，该公司总经理。 再审申请人新疆跃马房地产开发有限责任公司（以下简称跃马公司）因与被申请人新疆顺天成投资管理有限责任公司（以下简称顺天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2014）新民一终字第96号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 跃马公司申请再审称，（一）依据《房产租赁合同》第五条第5-3的约定，双方当事人对合同义务的履行顺序是顺天成公司先交租金，后租赁。二审法院不顾合同约定，认定2014年的租金交纳期限尚未届满，跃马公司不存在合同目的无法实现的情形，缺乏证据证明，且二审法院对该节重要事实未组织双方当事人质证。（二）涉案租赁物为联排别墅，属于高档住宅，顺天成公司未经房东同意将租赁物用于办工厂、开酒店和作为办公写字楼使用，是擅自改变租赁物的性质。二审法院对合同约定断章取义，认定顺天成公司不存在擅自改变租赁物性质的情形，不符合客观事实。（三）本案一审法院依据大量证据认定顺天成公司未经跃马公司同意擅自改变房屋结构，判令解除诉争《房产租赁合同》，而二审法院在没有任何证据的情况下对一审法院的上述认定予以改判，明显不当。顺天成公司对涉案房屋进行了违章改造，属于依法不得出租的违章建筑。综上，跃马公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项的规定申请再审。 本院认为，跃马公司申请再审的理由归结为一点，即认为诉争《房产租赁合同》符合法定解除条件，应予以解除。因《房产租赁合同》未约定合同解除条件，故应依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条和第二百一十九条规定的法定解除条件来认定《房产租赁合同》是否应解除。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第一，依据《房产租赁合同》第五条第5-2、5-3的约定，除首期租金应在2011年8月29日支付外，其余年租金应在每年12月31日前支付，并非跃马公司所主张的先交租金再租赁。跃马公司于2014年1月2日向顺天成公司发出催缴2014年租赁费的通知，而此时2014年租金的交纳期限尚未届满，且跃马公司已于2013年提起本案诉讼，双方就是否继续履行合同发生争议，故跃马公司在2013年起诉时不存在因顺天成未缴纳2014年租金而无法实现合同目的的情形。第二，诉争租赁物为跃马公司所有的联排别墅及其场地、附属设施，虽然租赁房屋的性质属于高档住宅，但《房产租赁合同》第一条第1-1约定了租赁用途为顺天成公司从事自主经营，顺天成公司将租赁房屋进行装修用于办工厂、开酒店和作为办公写字楼使用，属于经营性使用，不违反双方关于租赁用途的约定，不构成擅自改变租赁物用途的情形。第三，一审法院并未认定顺天成公司擅自改变租赁物的用途，相关行政机关也未认定诉争租赁物属于违章建筑，故诉争租赁物不属于依法不得出租的违章建筑。顺天成公司对租赁房屋的装修改造方案均经过出租人跃马公司的同意，至于装修活动需经建设行政主管部门批准，是行政机关对装修工程进行行政管理的一种手段，若顺天成公司的装修改造方案不符合国家规范，则其可以根据行政机关的意见对装修方案进行修改，使其达到国家要求，装修活动仍可继续实施。因此，顺天成公司的装修方案未经行政机关批准，与《房屋租赁合同》能否继续履行、出租人跃马公司能否实现合同目的之间不存在必然关系，该事实不属于《合同法》第九十四条及第二百一十九条规定的法定解除条件，再加之《房产租赁合同》属于继续性合同，故本案二审法院改判合同继续履行，适用法律正确。 综上，跃马公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回新疆跃马房地产开发有限责任公司的再审申请。 审 判 长 辛正郁 代理审判员 潘 杰 代理审判员 沈丹丹 二〇一五年二月二日 书 记 员 韦 大 |
