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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第3号 再审申请人（一审原告，二审上诉人）：牛庆朋。 被申请人（一审被告，二审被上诉人）：新泰市恒鑫置业投资有限公司，住所地山东省新泰市果品路南首路西。 法定代表人：陈振精，总经理。 被申请人（一审被告，二审被上诉人）：新泰市青云街道办事处东杏山村村民委员会 法定代表人：史秀芳，该村委会村主任。 再审申请人牛庆朋与被申请人新泰市恒鑫置业投资有限公司（以下简称恒鑫置业公司）、新泰市青云街道办事处东杏山村村民委员会（以下简称东杏山村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（以下简称二审法院）（2012）鲁民一终字第284号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 牛庆朋申请再审称，（一）二审法院关于案涉2011年1月26日的二份《商品房买卖（预售）合同》项下的房款共计50万元的认定事实错误。从牛庆朋提交的2011年1月26日的两份《商品房买卖（预售）合同》记载的内容可以看出，除了二审法院认定的50万元外，合同中还用手写字体增加了其他房屋及对应的价款，分别为622204元、1105700元，因此，2011年1月26日的两份合同对应的总价款应为2227904元，而非二审法院所认定的只有50万元。既然二审法院认定东杏山村委作为2011年1月26日两份合同的共同出卖方，应对该两份合同项下的购房款承担共同返还责任，至少应该判决其在2227904元的范围内承担连带返还责任。（二）本案中，恒鑫置业公司、东杏山村委应被认定为房屋买卖的共同出卖方，东杏山村委应对恒鑫置业公司承担的返还购房款义务承担共同责任，二审法院对此未予认定是错误的。从恒鑫置业公司、东杏山村委签订的《开发项目合作书》可以看出，双方约定采取东杏山村委出地，恒鑫置业公司出资的方式联合进行房地产开发，合同约定双方均可以进行销售，盈利按4：6分成，超出定价销售部分按5：5分成，售楼款须由恒鑫置业公司收取，销售收入归双方共有。《开发项目合作书》表明，作为共担风险、共享收益的合作方，任何一方均有权进行房产的销售，而且任何一方的销售行为均视为得到对方的认可，对双方均有约束力。因此，虽然东杏山村委未在除2011年1月26日两份合同外的另外5份合同上签字盖章，但恒鑫置业公司的签字盖章行为已经得到其授权，其应作为该5份合同中的共同出卖方，与恒鑫置业公司承担共同返还购房款的责任。（三）二审法院以案涉房产非“商品房”为由，认定恒鑫置业公司、东杏山村委不应承担已付购房款一倍的赔偿责任，系适用法律错误。一审法院以对“商品房”的狭义理解曲解了“商品房买卖合同”的概念。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案牛庆朋签订的《商品房买卖（预售）合同》与司法解释对“商品房买卖合同”的定义相对照，完全符合定义中“房地产开发企业将未建成或竣工的房产”、“向社会销售”、“转移所有权”、“买受人支付价款”四项属性，因此，本案的购房合同系“商品房买卖合同”，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。本案中，恒鑫置业公司、东杏山村委故意隐瞒案涉房产未取得预售许可证明以及系拆迁安置房屋的事实，造成合同无效，牛庆朋有权要求其承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。 恒鑫置业公司、东杏山村委均未提供答辩意见。 本院认为，针对牛庆朋的再审申请理由，分析认定如下： （一）关于二审法院认定案涉2011年1月26日的两份合同项下的房款共计50万元的事实是否错误问题。二审法院查明，案涉牛庆朋与恒鑫置业公司于2011年1月26日所签订两份《商品房买卖（预售）合同》项下的房款30万元、20万元（共计50万元），其中30万元的交付时间为2011年1月26日，20万元的交付时间为2011年3月26日。对于二审法院查明的上述事实，牛庆朋虽然主张2011年1月26日的两份合同对应的房款是2227904元，但其未提供证据证明其除了二审法院所查明的2011年1月26日、2011年3月26日交付的对应款项之外，尚存在另行交付其他款项的行为。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”适用该条规定的返还财产的条件是基于合同已经取得财产。而就本案牛庆朋的申请理由而言，其在50万元支付购房款之外，还应证明其基于履行合同另行支付了购房款50万元之外的其他房款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明；在牛庆朋并未提供证据证明其尚支付了50万元款项之外的款项的情况下，应承担举证不能的不利法律后果。二审法院判决东杏山村委与恒鑫置业公司共同返还牛庆朋50万元购房款，并无不当。牛庆朋关于2011年1月26日的两份合同对应的价款是2227904元的再审申请理由，理据不足，本院不予采信。 （二）关于东杏山村委应否对恒鑫置业公司的返还购房款义务承担连带责任问题。一方面，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故根据该条所确定的合同相对性原则，当事人之间所签订的合同原则上不能约束合同当事人之外的第三人。就案涉2011年1月26日之外的《商品房买卖（预售）合同》主体而言，均系牛庆朋和恒鑫置业公司，故该买卖合同原则上只能约束该合同的当事人：牛庆朋与恒鑫置业公司，而不能约束合同之外的东杏山村委。另一方面，从2011年1月26日的两份合同中的当事人有东杏山村委盖章的事实说明，牛庆朋在签订合同中应对于谁为合同的当事人及谁是承担责任的主体有明确的认知。即通过此两份合同上单独加盖了东杏山村委公章一节事实说明，在2011年1月26日之外的《商品房买卖（预售）合同》签订时，其并未对东杏山村委作为合同当事人及责任主体产生信赖。结合上述两个方面的因素，在牛庆朋于签约时即不具有对东杏山村委产生信赖的情况下，一、二审法院在东杏山村委并非合同当事人的情况下，并未判决东杏山村委对2011年1月26日之外的《商品房买卖（预售）合同》承担连带返还责任，并无不当，本院予以确认。 |
