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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第455号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都大业国际投资股份有限公司，住所地四川省成都市锦江区大业路39号。 法定代表人：罗蜀杭，该公司董事长。 委托代理人：彭力保，北京市凯誉律师事务所律师。 委托代理人：薛峰，北京市凯誉律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都大业物业管理有限责任公司，住所地四川省成都市锦江区大业路39号。 法定代表人：周建，该公司董事长。 委托代理人：彭力保，北京市凯誉律师事务所律师。 委托代理人：薛峰，北京市凯誉律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：成都优高投资有限公司，住所地四川省成都市锦江区总府街18号。 法定代表人：连仕成，该公司董事长。 再审申请人成都大业国际投资股份有限公司（以下简称大业股份）、成都大业物业管理有限责任公司（以下简称大业物业）因与被申请人成都优高投资有限公司（以下简称优高公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2012）川民终字第337号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行审查。现已审查终结。 大业股份与大业物业申请再审称：二审判决认定大业股份与大业物业没有向优高公司告知租赁物抵押情形的义务，属于无视合同明文约定且违反法律规定。根据《房屋租赁合同》第12.2款的约定，“甲方无需向乙方告知、披露租赁标的（或包括租赁标的在内的整体建筑物）的抵押情况”。该合同已豁免了大业股份与大业物业的告知义务。二审法院对双方豁免条款真实意思表示进行曲解，悖离了合同的基本事实及法律的明确规定，属于适用法律错误。大业股份与大业物业已通过向优高公司提供《房屋产权证》的方式，向其告知了涉案房屋抵押的情况。优高公司仍在使用涉案房屋，其所谓的“妨碍经营情形”根本不存在。二审判决认定优高公司不安抗辩成立，无事实及法律依据。优高公司应当向大业股份与大业物业支付房屋租金与违约金。综上，大业股份与大业物业根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 根据大业股份与大业物业再审申请书载明的理由，本院对以下问题进行审查。 关于大业股份与大业物业应否以及是否履行了告知义务的问题。优高公司签订租赁合同的目的在于使用涉案房屋。是否设立抵押，直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋，属于重大事项，出租人应以明确的方式履行告知义务。对于重大事项的告知义务属于租赁合同中出租人的基本义务，当事人不能通过特别约定予以免除。现大业股份与大业物业并未提供充分证据证明其已经明确告知优高公司涉案房屋存在抵押。大业股份与大业物业虽然向优高公司提供过《房屋产权证》，但并未明确地将涉案房屋设定抵押的事实告知优高公司，二审判决认定大业股份与大业物业未履行告知义务并无不当。 关于优高公司是否享有不安抗辩权的问题。根据一审查明的事实，2010年3月9日农业银行经济开发区支行向大业股份、大业路39号第4层、第12层部分承租人出具《通知函》，载明：因承租房屋已申请强制执行，法院将公开拍卖。大业股份、大业物业将房屋出租，严重侵害了该行的抵押权，请立即停止侵权行为，并承担由此带来的一切法律责任。2010年3月22日，交通银行四川省分行向大业路大厦负一层至三层以及五层各承租人出具《函》，载明：因大业股份、大业物业出租的房屋已抵押给该行，大业股份、大业物业的出租行为严重损害了该行的抵押权。现法院拟进行拍卖。请各承租人立即停止租赁行为，以免带来法律纠纷和经济损失。从上述《通知函》及《函》的内容看，优高公司承租的房屋面临着因抵押权的设定而被拍卖的风险。大业股份与大业物业可能丧失继续履行涉案房屋租赁合同中的义务的能力。优高公司不继续支付租金系行使不安抗辩权，并不构成违约。大业股份与大业物业要求优高公司继续支付租金并承担违约责任的主张缺乏依据，本院不予支持。 综上，大业股份与大业物业的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回成都大业国际投资股份有限公司的再审申请； 驳回成都大业物业管理有限责任公司的再审申请。 审 判 长 姚爱华 审 判 员 贾劲松 代理审判员 王毓莹 二〇一五年六月四日 书 记 员 王慧娴 |
