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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第1050号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：盘龙房地产有限公司。住所地：云南省昆明市南屏街88号世纪广场C2幢22层 法定代表人：杨林晖，该公司总经理。 委托代理人：杨明东，云南云鼎律师事务所律师。 委托代理人：董泽文，云南云鼎律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宋根荣。 委托代理人：洪雨泉，建纬（昆明）律师事务所律师。 一审第三人、二审上诉人：昆明盘通屋业有限公司。住所地：云南省昆明市南屏街88号世纪广场C1幢六楼。 法定代表人：李思谅，该公司董事长。 再审申请人盘龙房地产有限公司（以下简称盘龙公司）因与被申请人宋根荣及一审第三人、二审上诉人昆明盘通屋业有限公司（以下简称盘通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省高级人民法院（2014）云高民一终字第40号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 盘龙公司申请再审称，二审判决认定事实、适用法律错误，并超出当事人诉讼请求进行裁判。事实及理由：（一）原审判决认定事实错误。1、盘龙公司与宋根荣于2010年3月22日签订的《协议书》没有明确、具体、确定的交易标的，只作了文字和示意图的描述，未约定房屋的总价款、付款方式、付款时间，交付使用的条件和日期等物权合同的必备条件。该《协议书》并不是设立物权的合同，而只是订立物权合同前的意向性协议。2、涉案标的物存在被人民法院多轮查封的情形，原审法院无视该事实。3、原审判决不顾《协议书》约定的履行期限，错误认定诉讼时效起算点。（二）原审判决适用法律错误。1、原审判决已认定《协议书》并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所界定的“商品房买卖合同”，却又参照该司法解释进行处理，将《协议书》等同于“商品房买卖合同”，系适用法律错误。2、盘龙公司为国有企业，《协议书》转让国有资产未履行法定程序，原审判决认定为有效错误。3、原审将与本案无利害关系的盘通公司作为本案当事人，并将盘龙公司与其他合作方签订的调整合作各方内部关系的内部决议《“昆明世纪广场”合作各方2013年3月27日会议关于物业分配的决议》作为本案定案的依据，违反合同相对性原则。（三）原审判决超出诉讼请求范围。宋根荣提出的诉讼请求是“依法判令被告继续履行与原告2010年3月22日签订的《协议书》，即履行由昆明盘通屋业有限公司与原告签订案涉房屋《商品房买卖合同》的合同承诺及保证义务”。原审却判令盘龙公司与宋根荣继续履行《协议书》，既超出了宋根荣诉讼请求的范围，又违反了订立合同意思自治原则。盘龙公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审，请求撤销一、二审判决，改判驳回宋根荣的诉讼请求。 宋根荣提交书面意见认为：原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回盘龙公司的再审申请。 盘通公司提交书面意见认为：原审认定错误，请求再审纠正。 根据盘龙公司申请再审提出的事由，本院对如下问题进行审查。 （一）关于涉案《协议书》的性质及效力问题 关于《协议书》的性质。2010年3月22日，盘龙公司与宋根荣签订《协议书》约定：盘龙公司系盘通公司股东，盘龙公司在盘通公司投资开发的位于昆明市南屏街88号“昆明世纪广场”项目中享有收益份额为47%，宋根荣拟向盘龙公司购买其在该项目中享有42%收益份额内的商业用房，具体位置：盘龙公司在该项目中享有的临南屏街一楼商业用房（独立商铺）以及附属的商铺门头（以合同附件2《购买房屋具体位置图》中红色笔圈定位置为准）。盘龙公司承诺：盘龙公司就临南屏街一楼商业用房，按其在该项目中享有的42%收益份额比例最终取得的房屋使用面积全部出卖给宋根荣，且该房屋使用面积不得低于230平方米，单价为每平方米10万元，该价款自合同生效之日起不因任何市场或政策等因素发生变化。同时约定，宋根荣向盘龙公司先行支付房屋预付款共计2000万元，该预付款于宋根荣就购买的前述房屋与盘通公司签订正式售房合同后，以最终确认的产权登记面积为依据按本协议第一条第六款约定的单价进行结算并可充抵购房款。盘龙公司承诺并保证于2010年10月30日前就宋根荣所购前述房屋由第三方与宋根荣签订正式《商品房购销合同》，盘龙公司负责将宋根荣所购房屋产权顺利过户至宋根荣或宋根荣指定的第三人名下，由此所产生的相关费用由各方自行承担。协议还就违约及责任承担等进行了具体约定。在上述协议中，双方不仅明确约定了房屋的具体位置、面积、单价及办理过户等事项，且宋根荣在协议订立后已依约支付了绝大部分购房款即2000万元。据此，该《协议书》具有本约合同的法律特征。一、二审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的内容，结合盘龙公司、宋根荣签订《协议书》旨在对盘龙公司享有的涉案房屋进行交易，以及宋根荣已按约定支付2000万元购房款的情况，认定本案应适用《中华人民共和国合同法》并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定予以处理，并无不当。盘龙公司申请再审请求认定《协议书》为意向性协议的理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于《协议书》的效力。盘通公司作为案涉“昆明世纪广场”建设项目的建设开发者于1998年10月22日取得《建设用地规划许可证》，于2005年3月8日取得《国有土地使用权证》，于2008年12月29日取得《建设工程施工许可证》，并于2010年7月12日取得《商品房预售许可证》。故盘龙公司作为盘通公司股东，通过与宋根荣签订《协议书》，将其享有的该项目47%收益份额比例中的42%房屋使用面积出卖给宋根荣，系盘龙公司自愿处分自己民事权利的行为，涉案《协议书》中并无约定必须经盘龙公司主管部门批准同意合同方可生效，且盘龙公司虽具有国有性质，但其在本案法律关系中系普通民事主体，《协议书》系平等民事主体之间就设立民事法律关系而形成的一致意思表示的产物。因此，二审法院根据盘通公司《董事会决议（三）》中“中方（中方即盘龙房地产有限公司）……在新公司的权益分配比例47%行使”及案涉项目投资各方已在《“昆明世纪广场”合作各方2013年3月27日会议关于物业分配的决议》中就1-5楼商场明确将附图的绿色部分分配于盘龙公司的事实，认定盘龙公司作为涉案项目的合作开发一方对涉案项目享有权利，盘龙公司有权对相应房屋进行处分，《协议书》的效力应为有效，驳回盘龙公司以未经主管部门批准为由主张合同无效的上诉理由，并无不当。盘龙公司申请再审主张无效，依据不足，亦有悖诚信，本院不予支持。 二、关于原审判令盘龙公司、盘通公司继续履行《协议书》并将涉案房屋过户到宋根荣名下是否适当问题 |
