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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第419号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：高雷。 委托代理人：朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。 委托代理人：王西铭，北京市八都律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉津汉房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区青年大道59号华玻小区4-2-2室。 法定代表人：刘仕祥，该公司总经理。 委托代理人：江波，湖北仁济律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉世纪金星科技有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中南一路47号201室。 法定代表人：王纯，该公司董事长。 委托代理人：毛玉婷，该公司员工。 一审第三人：中国信达资产管理有限公司湖北省分公司（原中国信达资产管理公司武汉办事处），住所地湖北省武汉市武昌区中南路1号 负责人：程辉，该公司总经理。 再审申请人高雷因与武汉津汉房地产开发有限公司（以下简称津汉公司）、武汉世纪金星科技有限公司（以下简称世纪金星公司）及一审第三人中国信达资产管理有限公司湖北省分公司（以下简称信达湖北分公司）所有权纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第00099号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 高雷申请再审称，二审法院在津汉公司与世纪金星公司之间明显存在恶意串通行为的情况下，却以没有证据证明世纪金星公司知道津汉公司出售诉争房屋系无权处分且已支付合理对价为由，认定世纪金星公司构成善意取得，事实不清、适用法律错误，是对津汉公司、世纪金星公司恶意侵占高雷房屋的姑息。具体理由：1、津汉公司与中介武汉万家乐房产顾问有限公司（以下简称万家乐公司）签订委托代理销售协议的时间是2011年8月10日，而万家乐公司出具的收费收条载明的时间是2011年8月9日，尚未委托即已付代理费，证明二者恶意串通伪造证据。2、房管部门向津汉公司发房产证的时间是2011年9月26日，产权来源为“新建”。故津汉公司与世纪金星公司签订合同时，世纪金星公司不存在据不动产登记簿相信转让方有权处分的合理信赖。3、世纪金星公司作为买受人，在有专业的房屋中介公司配合下实地查看诉争房屋，在发现房屋已经被出租时，必然会询问承租人房屋的出租人、出租时间等，自然会知道诉争的房屋出租人为高雷。4、津汉公司与世纪金星公司签订的商品房买卖合同约定的价款为1100万元，而世纪金星公司一、二审先后向法庭提供的五笔付款1294.05万元的证据却是先付购房款，后签订购房合同，该行为明显不符合交易习惯，还超付没有合同依据的194.05万元款项，更是疑问重重。五笔款项中仅有一笔40.25万元收款人是津汉公司，其中900万元收款人为黄新民的银行转账清单津汉公司在二审中才向法庭提供，二审法院在津汉公司并未提供任何证据证明黄新民为公司员工，仅凭津汉公司单方认可，就认定王纯向黄新民转款是向津汉公司付款，证据不足。根据二审判决生效后高雷向武汉市江岸区社保局管理处进行的查询，黄新民的社会保险自2005年5月一直由中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行为其缴纳，说明了津汉公司与世纪金星公司在二审庭审时作了虚假陈述，提供了虚假证据，二者应属于恶意串通损害第三人（房屋实际所有权人高雷）的利益。5、津汉公司与世纪金星公司二审过程中向法庭举示的900万元的银行单等证据，不属于二审程序中的新的证据，二审采纳错误。6、津汉公司与世纪金星公司合同中约定的价格仅为市值的47%，该价格明显不合理，双方之间的转让价并非“合理对价”。7、善意取得涉案房屋的举证责任依法应当由世纪金星公司承担，二审判决由高雷承担该举证不力的后果不当。高雷依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审，请求撤销二审判决，改判维持一审确认武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼2-3号裙楼1层一室和2层一室的所有权为高雷所有和确认津汉公司与世纪金星公司于2011年8月30日签订的编号为1和2的《武汉市商品房买卖合同》无效的判项。 津汉公司提交书面意见称：1、涉案房屋以及对应的土地使用权在其转让给世纪金星公司前一直登记在津汉公司名下，津汉公司为唯一的所有权人有权处分。2、1045号民事裁定书未向其和国土局、房产局送达，该裁定书对以上主体不发生法律效力。3、高雷通过拍买取得的是债权，而非房屋的所有权。4、其公开出售房屋的价格是市场公允的，高雷原审期间不申请鉴定而私自委托评估并提出价格不合理，属恶意缠诉。5、津汉公司认可已通过各种渠道收到金星世纪公司支付的1100万元，黄新民收款900万元系受津汉公司委托。综上，津汉公司始终认为自己有权处分诉争房屋，不存在无权处分之说，且所有权人现已合法变更为世纪金星公司，请求驳回高雷的诉讼请求。 世纪金星公司提交书面意见称：其系通过中介武汉万家乐房产顾问有限公司（以下简称万家乐公司）向津汉公司买房，双方之前互不相识，不存在“恶意”，在购房时已履行了注意义务，并已付足涉案房款，符合善意取得条件。因此，其和津汉公司的购房合同有效。请求驳回高雷的再审申请。 根据高雷申请再审所主张的事由结合被申请人意见，本院对以下两个问题进行审查。 （一）关于高雷与信达湖北分公司之间法律关系的性质问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然一审法院以（1999）武执字第1045号民事裁定书，将本案诉争房屋的所有权过户给信达湖北分公司所有，但是该裁定书并没有向房地产管理部门送达，信达湖北分公司亦没有办理取得房屋所有权证，而高雷在从信达湖北分公司处通过拍卖程序竟得本案诉争房屋后，本案诉争房屋的所有权和土地使用权仍登记在津汉公司名下。因此，信达湖北分公司虽然依据武汉市中级人民法院（1999）武执字第1045号“将潮银公司对本案诉争房屋的所有权过户给信达资产湖北分公司”的民事裁定成为案涉争议房屋权利人。但是，根据物权公示和不动产物权登记生效的上述法律规定，信达湖北分公司在未依照前述法律规定办理案涉房产的过户登记的情形下，尚不具备处分该房产的条件和权利，即处分权应受到限制。故该分公司在物权尚未发生变动的情况下，通过委托拍卖的方式约定向高雷转让案涉房产的行为，仍属于法律意义上的债权转让行为。高雷在依约履行合同义务支付对价款357万元的情形下，其作为债权人有权要求合同相对人信达湖北分公司履行合同义务，但其提起本案诉讼请求确认案涉房产所有权直接归其所有缺乏请求权基础，二审法院改判驳回其该项诉讼请求并无不当。高雷申请再审请求支持其该一审诉请的理由，不能成立，本院不予支持。 |
