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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1341号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潘海燕。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司。 法定代表人：程利民，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司。 负责人：陈大鹏，该分公司经理。 再审申请人潘海燕因与被申请人新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司（以下简称联众公司）、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司（以下简称晨迪公司库尔勒分公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院（2014）新兵民一终字第00019号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 潘海燕申请再审称，（一）一审判决根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条的规定，认为该院查封和拍卖的执行行为并未侵害潘海燕的民事权利，系理解和适用法律错误。首先，潘海燕已经支付全部购房款，由于为商品房预售买卖，潘海燕无法实际占有正在建造的房屋，因此，对于不能实际占有该房产、不能办理过户手续，潘海燕没有任何过错。其次，即使如一审法院的理解，那么，法院对该财产也只是可以进行查封、扣押、冻结，而非进行拍卖执行。法院的查封、扣押、冻结的执行措施与执行拍卖显然是不同的执行行为，因此一审法院执行拍卖行为不合法。（二）根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条、第十八条规定的精神，人民法院对于房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证并已出售的房屋，不能作为房地产开发企业的财产进行预查封。那么，对于潘海燕从晨迪公司库尔勒分公司处所购买的并支付完全部购房款的商品房，法院不能将其作为晨迪公司库尔勒分公司的财产进行查封。而且，根据《通知》第十五条第三项规定的精神，预售合同登记备案与预告登记具有同等效力，潘海燕对其购买的案涉房屋进行预售合同备案登记后，潘海燕对该房屋享有的权利具有物权性，可以对抗法院的查封行为。（三）根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条、第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人的建设工程价款优先受偿权就不能对抗该买受人对房屋的权利，也就是说，不得将消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后的商品房进行拍卖来实现承包人的工程价款。二审判决对《批复》的理解显然与《批复》的本意和原则不符，是对法律、司法解释的错误理解和适用。本案中，潘海燕支付了全部购房款，依照上述规定，对案涉房产享有的权利，完全可以对抗建设工程价款优先受偿权，而联众公司只是晨迪公司库尔勒分公司的普通债权人，故潘海燕对案涉房屋的权利完全可以对抗联众公司的债权，联众公司申请法院查封、拍卖，明显违反了法律规定。（四）如果案涉房屋被拍卖，那么，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司之间的合同将无法得到实际履行，潘海燕的合同权利将受到损害，特别是在晨迪公司库尔勒分公司已无其他财产承担不能交付房屋所产生的违约责任的情况下，潘海燕的合法权益将无法得到保护。因此，法院对该房屋的查封、拍卖的执行行为已经侵害了潘海燕的合法权益，一审、二审判决认为执行行为未侵害潘海燕的合法权益显然与事实不符。综上，潘海燕根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。 本院认为，首先，商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同登记备案并不能对抗人民法院的查封行为。 其次，《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”而本案中，潘海燕并未实际占有案涉房屋，故二审判决认定潘海燕对涉案房屋享有的权利不能对抗人民法院的执行行为，并无不当。 再次，《查封规定》第十七条所要解决的是执行程序中对符合一定条件的财产是否应当采取查封、扣押、冻结等强制执行措施的程序性问题，潘海燕提起本案诉讼的请求即停止对案涉房屋的查封、扣押、拍卖的执行行为亦属该条规定所针对的程序性问题范畴，至于当事人之间的实体权利应如何处理，并非本案的审理范围，当事人可以另循法律途径解决。 综上，潘海燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回潘海燕的再审申请。 审 判 长 辛正郁 代理审判员 潘 杰 代理审判员 司 伟 二〇一五年六月二十三日 书 记 员 韦 大
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