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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第19号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆市祯学家禽养殖有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇公民村二、三、四社。 法定代表人：陈祯学，该公司总经理。 委托代理人：周宏，重庆合纵律师事务所律师。 委托代理人：杨俊峰，重庆合纵律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆市大渡口区征地办公室，住所地重庆市大渡口区八桥村1号附334号。 法定代表人：胡玮，该办公室副主任。 再审申请人重庆市祯学家禽养殖有限公司（以下简称祯学公司）因与被申请人重庆市大渡口区征地办公室（以下简称大渡口区征地办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2013）渝高法民终字第00334号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 祯学公司申请再审称：（一）二审判决认定事实错误并遗漏事实。1.二审判决将祯学公司与各集体经济组织之间的法律关系认定为“租赁合同”关系错误，应为“建设用地使用协议”合同关系。2.祯学公司依法取得红线图范围内的建设用地使用权共计33119平方米（约合50亩），已建成的一期工程建设用地7214.8平方米（约10.82亩）依法取得了《房地产权证书》，二期土地权利证书在申办之中，直接关系到祯学公司的补偿金额，二审判决对此未予认定存在疏漏。（二）二审判决适用《重庆市征地补偿安置办法》及配套规定确定补偿标准属适用法律错误。1.根据最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法（2005）行他字第5号）之规定，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。就本案而言，从渝规地证（2003）大村字第0015号《建设用地规划许可证》可知，涉案土地已于2003年7月已纳入城市规划，《城市房屋拆迁管理条例》于2011年1月21日被颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，本案应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿安置。2.根据中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办（2011）8号）规定，在《土地管理法》等法律法规修订之前，集体土地上房屋拆迁，应参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。本案在补偿时，《土地管理法》并未作出修订，因此，本案的处理应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。3.二审判决认定补偿项目的计算标准存在错误。（1）关于建设用地使用权补偿费。由于大渡口区征地办的征地行为，直接导致祯学公司失去了相应的“建设用地使用权”，对此，祯学公司要求对“建设用地使用权”进行补偿。二审判决对该主张理解为“土地补偿费”，并根据《土地管理法实施条例》认定土地补偿费的对象是农村集体土地的所有权人即农村集体经济组织而非祯学公司，属于错误理解。祯学公司未基于土地所有权人的身份而要求“土地补偿费”，祯学公司是基于“建设用地使用权人”的身份主张补偿费。根据《物权法》第一百二十一条之规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。祯学公司即为用益物权人，有权要求给予相应补偿。祯学公司已办理房地产权证的土地10.83亩，建设用地协议54.04亩，合计64.87亩，应按评估重置价格每亩35万元计算，共计22704500元。（2）关于房屋补偿费。已办理房地产权证的房屋面积为3237.66平方米，有报批报建手续尚未领取房地产权证的房屋面积为6632.74平方米，合计9870.4平方米。对未办理房地产权证的房屋，有建设用地协议、红线图、批示等手续，应当认定为合法建筑，因此，根据《大渡口区国有土地上房屋征收费额标准》的规定，对该部分无证房屋应按合法建筑评估价格补偿，即按855.18元／平方米计算，共计8440968.67元。（3）关于地上构（附）着物补偿费。祯学公司举示的评估报告，重置成本价为4704532.9元。（4）关于停产停业损失费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，因征收房屋造成的停产停业损失应给予补偿，同时，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第五条规定对补偿方式及标准进行了规定，即：被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。本案房屋评估价值应包括土地重置和房屋重置的价值之和，所以，祯学公司应获得停产停业损失补偿为（22704500元＋8440968.67元）×6%=1867728.12元。以上四项共计37717729.39元与《企业拆迁补偿协议书》所约定的15067512元相差150%以上。（三）原《企业拆迁补偿协议书》应予变更。祯学公司应当获得的补偿金额远远高于《企业拆迁补偿协议书》所约定的补偿金额，若按该协议执行，对祯学公司显失公平。同时，鉴于祯学公司的法定代表人陈祯学被行政拘留，祯学公司遭遇强拆一事，给陈祯学造成威胁与强迫的心理压力。虽然一年之后签署协议，但其受到威胁与强迫的心理恐惧并未消除，签约前当地政府人员当面恐吓威胁，若陈祯学拒签协议，大渡口区征地办一定会实施强拆、且会再次进行行政拘留，因此，陈祯学被迫签订了《企业拆迁补偿协议书》，该签署行为并非其真实意思表示，就前述两种情形，根据合同法等规定，祯学公司有权要求进行相应变更。根据计算，大渡口区征地办应当补偿总额为37978435.95元（祯学公司所主张的四项共计3771.772939万元，加上大渡口区征地办征地拆迁补偿清单中的房屋残值回购费9.3154万元、搬迁损失费0.3925万元、水电设施补偿13.125万元、提前搬迁奖励3.2377万元），而补偿协议所约定的金额为15067512元，大渡口区征地办还应补偿祯学公司22910923.95元。祯学公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 本院认为，关于认定事实问题。祯学公司与各集体经济组织之间的法律关系从祯学公司与各集体经济组织签订的《大渡口区八桥镇乡镇企业建设用地协议书》约定的内容看，甲方（集体经济组织）将土地面积以国土局划定的红线图为准的集体土地提供给乙方祯学公司，作为兴办乡镇企业用地，甲方拥有该地块的所有权，乙方拥有该地块的使用权；土地使用期限为50年；土地使用费定为每亩陆万元。该协议书明确约定祯学公司对地块拥有使用权、使用期限和使用费用，二审判决认为祯学公司作为农村集体土地的承租使用人并无不当。祯学公司申请再审认为依法取得红线图范围内的建设用地使用权，已建成的一期工程建设用地7214.8平方米（约10.82亩）依法取得了《房地产权证书》，二期土地权利证书在申办之中，直接关系到祯学公司的补偿金额，二审判决对此未予认定存在疏漏。祯学公司所取得的《房地产权证书》，仅能证明其作为企业使用农村集体土地是经政府有关职能部门批准的，经批准修建的房屋亦是合法的，祯学公司依据《大渡口区八桥镇乡镇企业建设用地协议书》的约定，也是取得农村集体土地建设用地使用权，并不因《房地产权证书》取得涉案土地所有权，土地补偿费的补偿对象是农村集体土地所有权人。祯学公司二期土地权利证书在申办之中，也是办理建设用地使用权，而不是土地所有权，该权利并不直接关系到补偿金额。故祯学公司认为本案应为建设用地使用权合同关系，对二期土地权利未予认定存在疏漏的申请再审理由不能成立。 |
