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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第1510号 再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：姜建益。 委托代理人：陈衡芝，山东普瑞德律师事务所律师。 被申请人（一审被告，二审上诉人）：诸城市江峰房地产开发有限公司。 法定代表人：祝培杰，该公司总经理。 委托代理人：周克，山东东武律师事务所律师。 再审申请人姜建益因与被申请人诸城市江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第463号民事判决，向我院申请再审。我院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 姜建益申请再审称，（一）依据双方签订的《商品房预售合同》第八条的约定，涉案房屋在2012年即具备上下水、电、电梯等使用要求的交付条件，交付房屋的条件成就；涉案房屋已于2012年1月1日开始从事经营活动，使用至今三年之久，期间施工方江山市大华建筑工程有限公司多次通过电话、短信、快件等方式通知江峰房地产公司进行施工工程资料的交接，但江峰房地产公司均不予理会。江峰房地产公司的上述不作为行为，系江峰房地产公司为自己的不正当利益故意阻止验收法定条件的成就，应当视为验收条件已成就，房屋已经验收。（二）本案为商品房预售合同纠纷，无论依据《中华人民共和国建筑法》还是《城市房地产开发经营管理条例》中关于房屋验收后交付的规定，受规制的主体均为发包方和房地产开发企业，也就是江峰房地产公司，而本案中姜建益要求江峰房地产公司交付房屋，不是拒绝接受房屋，故上述法律规定不适用于本案。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定，请求依法再审本案。 江峰房地产公司提交书面意见称，涉案房地产项目及相关房产不具备竣工验收的条件和交付使用的条件。江峰房地产公司是否实际使用涉案房产并不是姜建益请求交付房屋的理由。 本院经审查认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，江峰房地产公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。《商品房预售合同》第八、第十四条是当事人约定的交房条件，该条件是房屋出售人的合同约定义务，该约定并不能免除或者改变江峰房地产公司交付质量合格房屋的法定义务。涉案《商品房预售合同》是已经发生法律效力的合同，并非附生效条件的合同，该合同中也未约定以涉案房屋的竣工验收作为《商品房预售合同》的生效条件。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以江峰房地产公司在建筑施工合同中的履行情况而认定验收条件已成就，房屋已经验收。因此，姜建益认为涉案房屋现状符合《商品房预售合同》第八条的约定，江峰房地产公司故意阻止验收法定条件的成就，应当视为验收条件已成就，房屋已经验收的申请再审理由不能成立。且二审判决也已指出，待涉案房屋符合法定交付使用条件时，姜建益可另行主张交付。因而，二审判决的处理结果并无不当。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条是对建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。质量合格的工程是交付使用的法定条件，而涉案工程未经竣工验收，工程质量是否合格并无结论，江峰房地产公司并不能将其投入使用，也不能出售给他人使用。姜建益基于《商品房预售合同》要求江峰房地产公司交付未经竣工验收的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款的规定，姜建益的履行请求不应得到支持，其认为二审判决适用法律错误的理由不能成立。 综上，姜建益的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回姜建益的再审申请。 审 判 长 张 华 代理审判员 丁俊峰 代理审判员 杨心忠 二〇一五年十月十四日 书 记 员 马赫宁 |
