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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第1886号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈秀波。 委托代理人：陈德玉。 委托代理人：孙世英，黑龙江法佳律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：惠凤艳。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黑龙江省城乡建设开发有限公司。 法定代表人：李劲松，该公司总经理。 委托代理人：王红梅，黑龙江德论律师事务所律师。 委托代理人：张福银，该公司职工。 再审申请人陈秀波与被申请人惠凤艳、黑龙江省城乡建设开发公司（以下简称城乡建设公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称黑龙江高院）（2013）黑民终字第29号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 陈秀波向本院申请再审称：（一）惠凤艳借用城乡建设公司的资质进行开发，是综合楼的实际投资人，拆迁安置、后期建房、房屋销售及管理均是惠凤艳以城乡建设公司的名义进行的，陈秀波有理由相信惠凤艳有权出售案涉房屋，因此，陈秀波与惠凤艳签订的房屋买卖协议合法有效。（二）陈秀波与惠凤艳签订协议时，惠凤艳并未告知案涉房屋已被法院查封的事实，齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称齐齐哈尔中院）查封该房屋也未向社会公示，对于该院2006年12月20日所作的询问笔录，其毫不知情。城乡建设公司提供的通告、录像及照片也是虚假的，上述证据不能证明陈秀波明知该房屋被查封的事实。因此，陈秀波在购买房屋的过程中不存在任何过错，属于善意第三人。（三）陈秀波提起诉讼要求确认其对案涉房产享有所有权，一、二审法院在确认陈秀波与惠凤艳签订的协议无效的同时，应当对无效的后果一并作出处理，一、二审法院直接驳回诉讼请求错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定申请再审。 惠凤艳辩称：惠凤艳与陈秀波签订房屋买卖协议时，明确告知其案涉房屋处于法院查封状态，但陈秀波仍主动要求购买该房屋。后惠凤艳与陈秀波口头约定，如房屋不能买卖即转为租赁，每年租金1万元。惠凤艳与陈秀波签订的协议只是购房意向书，陈秀波没有履行交纳全部购房款的义务，没有签订正式的商品房买卖合同。房屋买卖协议没有实际履行，陈秀波看到房屋价格翻倍上涨，就提出各种理由主张协议有效，该主张不符合法律规定，应依法驳回其再审申请。 城乡建设公司辩称：齐齐哈尔中院（2004）齐民一初字第516号判决确认，拜泉县三道镇综合楼产权归城乡建设公司所有，惠凤艳并非案涉房屋的所有权人，无权与陈秀波签订房屋买卖协议，也未经城乡建设公司的授权和追认，惠凤艳处分该房屋的协议无效。自2005年该房屋被查封，任何人非经法定程序不得处分法院查封财产，陈秀波对此是明知的，所以才未交纳全部价款，也不签订正式合同，其购房行为违背了正常的交易习惯。现在案涉房屋租金已达每年3万元，陈秀波占有该房屋已近十年，获取了巨额利益，给城乡建设公司造成了巨大损失。陈秀波与惠凤艳签订的协议价格明显低于市场价格，严重侵害了城乡建设公司的合法权益，依据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋的行为无效问题的复函》，该协议无效。对于惠凤艳给陈秀波造成的损失，其可以另行起诉。请求依法驳回陈秀波的再审申请。 本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系惠凤艳申请执行城乡建设公司一案中，因案外人陈秀波对人民法院查封的登记在被执行人城乡建设公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题在于，陈秀波对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下： 一、关于陈秀波对案涉房屋是否享有所有权的问题 陈秀波主张其系从惠凤艳处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，案涉房屋登记在被执行人城乡建设公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，陈秀波要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，依法不予支持。 二、陈秀波对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权 考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。 至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条确立的保护案外人物权期待权的标准虽是案外人异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照此标准。 |
