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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第2001号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：益寿实业（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区彩田路与红荔路交汇处中银花园南商阁15E。 法定代表人：吴钖涛，该公司董事长。 委托代理人：杨佳婉，该公司职员。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市中旅（集团）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区人民南路3023号中旅大厦4-6楼。 法定代表人：徐之牧，该公司董事长。 委托代理人：徐晨晨，该公司职员。 再审申请人益寿实业（深圳）有限公司（以下简称益寿公司）因与被申请人深圳市中旅（集团）有限公司（以下简称中旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院2014年12月31日作出的（2014）粤高法民一终字第26号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 益寿公司申请再审称：（一）二审判决认定本案所涉深圳市龙岗区布吉镇翡翠星光园一、二层商铺均价为每平方米7000元，并据此认定益寿公司未付清一、二层商铺的购房款，中旅公司未交付一、二层商铺不构成违约，认定事实错误。根据双方于2007年4月26日签订的《协议书》（以下简称426协议）和2007年5月18日签订的《补充协议书》（以下简称518补充协议）的约定，益寿公司整体购买一至五层商铺的均价为每平方米6500元，只有在因中旅公司未能解除三至五层商铺的查封或者因益寿公司办理银行按揭出现障碍的情况下，益寿公司可以选择以每平方米7000元的价格只购买一、二层商铺，无需购买其余楼层商铺。双方于2008年5月26日签订的《协议书》（以下简称526协议）再次强调了整体购买一至五层商铺每平方米6500元的购买均价。益寿公司始终主张对一至五层整体购买。2008-2009年度，深圳房价大跌，一至五层商铺的整体均价已经低于每平方米6500元，在此情形下，益寿公司仍依526协议向中旅公司支付了2400万元购房款，超过了一、二层商铺总购房款23715770元。中旅公司于2007年9月18日向益寿公司发出的入伙收楼通知、526协议第三条的约定以及益寿公司于2008年7月29日向中旅公司支付140万元垫付一、二层商铺办证费用等，均证明益寿公司已经付清了一、二层商铺的购房款。以每平方米6500元的均价计算购房款符合双方关于一至五层商铺交易的真实意思。中旅公司未交付一、二层商铺构成违约，理应承担违约责任。此外，双方当事人在本案诉讼过程中从未主张过一、二层商铺均价为每平方米7000元，二审判决认定一、二层商铺均价为每平方米7000元，超出了当事人的诉讼请求，违反了不告不理的原则。且二审判决先后认定“一、二层商铺应按每平方米7000元计算房款，益寿公司仍欠付购房款”、“益寿公司当时未按每平方米7000元的价格支付一、二层商铺购房款，并不构成违约”、“益寿公司事实上也确实未足额支付一、二层商铺的购房款”，相互矛盾。 （二）中旅公司未就三层商铺办理预售登记，而是直接办理了初始登记，构成违约，益寿公司拒付三层商铺购房款系行使先履行抗辩权的行为，二审判决认定该行为构成违约，认定事实和适用法律错误。根据526协议第二条的约定，益寿公司支付1000万元购房款应以中旅公司将三层商铺向房管部门网上备案至益寿公司名下为前提条件。中旅公司就三层商铺办理初始登记，导致双方无法再就三层商铺签订预售合同备案登记到益寿公司名下，该行为就526协议而言构成违约。在此情况下，益寿公司出于整体购买的考虑，与中旅公司于2008年7月25日就三层商铺签订了《深圳房地产买卖合同（一手房现售）》（以下简称现售合同）。现售合同第五条关于“分期付款”第1点和第4点约定自相矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，结合合同目的、中旅公司的履约能力、履约情况和诚信分析，在三层商铺网上备案至益寿公司名下已不可能的情况下，应将中旅公司把三层商铺过户到益寿公司名下作为益寿公司支付1000万元购房款的前提条件。而当中旅公司未能办理完该过户手续时，益寿公司拒绝支付1000万元购房款应被视为依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权的行为。即使承认现售合同已将526协议约定的三层商铺付款条件变更为益寿公司应在现售合同签订后两日内支付1000万元购房款，益寿公司也可以依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权，拒绝支付1000万元购房款。因为中旅公司反复违约，债务缠身，诉讼不断，三层商铺很有可能因中旅公司对外拖欠债务被法院再次查封。此外，一至五层电梯安装等均未完工，三层商铺不符合现售合同附件3的约定，在中旅公司达到现售合同约定的交付条件前，益寿公司拒绝付款合理合法。双方签订的426协议、518补充协议、526协议均属于框架协议，预售合同是框架协议内容和要求的具体体现。二审法院选择性适用裁判标准，按照526协议和预售合同的约定认定益寿公司违约，但在认定中旅公司违约时，仅以526协议为标准，没有适用预售合同，导致裁判结果不公。 （三）中旅公司未将四层商铺备案登记至益寿公司名下，构成违约，须承担违约责任，二审判决认为中旅公司不应就四层商铺单独承担违约责任，认定事实缺乏证据，适用法律错误。根据526协议的约定，益寿公司在取得一、二层商铺房产证的两个月内，中旅公司将四层商铺备案登记至益寿公司名下的次日，益寿公司向中旅公司支付1600万元购房款。但中旅公司对四层商铺办理了初始登记，双方通过签署四层商铺预售合同备案的条件已不存在，526协议无法继续履行，完全是中旅公司违约造成，其应当对此承担违约责任。益寿公司未向中旅公司支付四层商铺购房款是在行使先履行抗辩权，且三层商铺1000万元购房款是否支付并不影响四层商铺合同义务的履行，因此益寿公司并不构成违约。二审判决认定中旅公司与益寿公司均构成违约错误。 （四）二审判决驳回益寿公司要求中旅公司继续履行五层商铺合同义务的请求，依据不足。根据526协议的约定，启动五层商铺网上备案的前提是益寿公司将剩余购房款存入双方共管账户，该条件成就又有赖于三、四层商铺购房款的支付，而益寿公司未能支付三、四层商铺购房款的原因在于中旅公司的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，五层商铺网上备案的条件应当视为已经成就，中旅公司应当将五层商铺以每平方米6500元的价格直接售予益寿公司。 （五）二审判决认定中旅公司未兑现车位承诺的行为不构成违约，认定事实错误。根据526协议的约定，中旅公司应当向益寿公司无偿赠送负一层40个车位，益寿公司还有权以单价55000元的价格优先购买其他车位。526协议未能全面履行的原因是中旅公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应当视为条件成就，益寿公司有权无偿获得40个车位并以每个55000元的价格优先购买其他车位。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定，请求再审本案。 |
