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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第1410号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京岩欣房地产经纪有限公司。住所地：江苏省南京市下关区小市街121号5单元113室。 法定代表人：周海玉，该公司总经理。 委托代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。 委托代理人：张苏楠，北京市中银律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：南京昌厦置业有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区黄家圩41-1号。 法定代表人：张岫，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江西昌厦建设工程集团公司。住所地：江西省南昌市南昌县向塘通站路88号。 法定代表人：陈裕民，该公司董事长。 委托代理人：朱博锋，江苏真释律师事务所律师。 再审申请人南京岩欣房地产经纪有限公司（以下简称岩欣公司）因与被申请人南京昌厦置业有限公司（以下简称南京昌厦公司）、江西昌厦建设工程集团公司（以下简称江西昌厦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第0266号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 岩欣公司以与南京昌厦公司签订《商品房包销合同》及《补充协议书》后，南京昌厦公司违约解除合同，以及案涉代理销售的房产中包含江西昌厦公司所占25%的份额，江西昌厦公司也应承担相应的民事责任为由，请求法院判令：1、南京昌厦公司给付岩欣公司违约金3000万元；2、江西昌厦公司给付岩欣公司违约金1000万元；3、南京昌厦公司对江西昌厦公司给付违约金的义务承担连带责任。 江苏省南京市中级人民法院于2014年5月12日作出（2013）宁民初字第32号一审判决，查明：2012年3月28日，南京昌厦公司（甲方）与岩欣公司（乙方）就南昌大厦项目签订《商品房包销合同》，该合同约定：南昌大厦项目包括高层酒店式公寓和商业，可销售的酒店公寓面积为6700平方米、商业面积3000平方米（最终以竣工测算的实际面积为准）。甲方委托乙方为南昌大厦项目独家全程策划、销售代理。委托期限为八个月，自五证齐全后开始计算。代理方式为底价包销（项目代理均价）。乙方在合同签订时支付甲方1000万元作为营销保证金，项目销售回款过半时，甲方返还500万元，委托到期之日返还500万元。甲方无故单方解除本合同的，应支付乙方违约金4000万元，并返还乙方未退保证金。双方还约定了其他权利义务。同日，双方又签订《补充协议书》，约定如出现法律认定的不可抗力、国家政策、政府行为等原因使《合同》无法继续履行时，双方各自承担责任等内容。其后，岩欣公司对售楼处进行了装修，并进行了企划推广等销售前期准备工作。在岩欣公司尚未进行正式销售的情况下，2012年9月26日，南京昌厦公司向岩欣公司发出《解除合同通知书》，载明：“南昌大厦项目被南昌市人民政府整体收回，我们已经无法继续履行合同。因此2012年9月26日我们解除双方于2012年3月18日签订的《商品房包销合同》及《补充协议书》。双方如有争议可通过法律程序解决。”另查明，《商品房包销合同》签订后，岩欣公司陆续支付南京昌厦公司保证金1000万元并借款500万元。南京昌厦公司于2012年9月7日、10日分别返还岩欣公司1300万元、200万元。该案诉讼前，南京昌厦公司另陆续支付岩欣公司265万元。还查明，2011年12月19日，南昌市人民政府驻南京办事处（甲方）、江西昌厦公司（乙方）、南京昌厦公司（丙方）就南昌大厦项目合作建房事宜签订《补充协议书》，该协议约定乙方江西昌厦公司占案涉房屋权益的25%等内容。 该院认为：（一）江西昌厦公司与南京昌厦公司在2011年12月19日签订的《补充协议书》中，仅约定江西昌厦公司将其应分得的房屋交由南京昌厦公司捆绑销售，并未委托南京昌厦公司代理其与岩欣公司另行签订销售合同。江西昌厦公司与岩欣公司之间没有合同关系，且岩欣公司未提供证据证明江西昌厦公司参与其与南京昌厦公司包销合同履行的情况下，岩欣公司主张江西昌厦公司是包销合同的相对方，并要求江西昌厦公司就包销合同在该案中承担合同责任，没有事实和法律依据，该院不予支持。因江西昌厦公司在该案中就包销合同不承担责任，故岩欣公司要求南京昌厦公司对江西昌厦公司应承担的责任负连带责任的诉讼请求亦不能成立。（二）岩欣公司与南京昌厦公司签订的《商品房包销合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行。南京昌厦公司单方通知岩欣公司解除合同，构成违约，依法应承担违约责任。岩欣公司请求南京昌厦公司承担违约责任的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。南京昌厦公司抗辩称，其解除合同是因南昌市人民政府的原因，依照合同约定不应承担违约责任，但其对此未提供证据证明，故该院对南京昌厦公司的抗辩意见，不予采纳。江西昌厦公司在该案不承担违约责任。（三）合同解除后，守约方有权要求违约方支付违约金，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错、合同的预期利益、社会经济状况等因素，根据公平、诚实信用原则进行衡平。该案中，岩欣公司对售楼处进行了装修，及企划推广等销售前期准备工作，尚未进入正式销售阶段，包销合同的主要内容尚未履行，故结合案情，该院确认合同约定的4000万元违约金过高。综合考虑岩欣公司对售楼处装修等实际投入，以及相对应的预期利益等因素，该院酌定南京昌厦公司应按合同约定的违约金数额的40%即1600万元支付违约金，较为公平合理。由于岩欣公司确认其已先行收取了南京昌厦公司265万元，故该款项应在南京昌厦公司支付岩欣公司的违约金中扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京昌厦公司于本判决生效后十五日内，一次性支付岩欣公司违约金1335万元；二、驳回岩欣公司其他诉讼请求。 南京昌厦公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回岩欣公司全部诉讼请求。理由是：1、按照约定，南昌市人民政府驻宁办事处应将涉案项目的立项、规划、土地变更至南京昌厦公司名下时，南京昌厦公司才享有销售的权利，因此，南京昌厦公司非《商品房包销合同》的真正主体。按照约定，委托销售的期限应当在2012年9月30日开始。解除合同时，所附期限条件未成就。因此，《商品房包销合同》的效力待定。2、岩欣公司在装修时明知南京昌厦公司尚未取得销售权，且未到委托销售的期限，其对装修投入存在过错，也不能证明存在损失。岩欣公司提供的企划方案、建设装饰工程施工合同等证据材料不具备真实性，且未提供证据证明为此支付了相关费用。因南昌市人民政府认为由南京昌厦公司销售涉案房屋将导致国有资产流失，故收回南昌大厦项目。合同的解除符合合同约定的免责事由。3、双方约定的4000万元违约金过高，法院应依职权调整，不应超过实际损失的30%，一审法院在判决违约金时参考预期利益损失违反了法律规定。4、南京昌厦公司明确告知岩欣公司有25%的房屋系代江西昌厦公司销售，一审未判令江西昌厦公司承担责任违背法律规定。5、岩欣公司的诉讼请求是要求南京昌厦公司承担4000万元违约金的75%即3000万元，对江西昌厦公司应支付的25%的违约金承担连带责任，但原审判决判令南京昌厦公司按照全额违约金承担责任超过了岩欣公司的诉讼请求。 |
