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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第1802号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：阜阳市通达科技发展有限责任公司。住所地：安徽省阜阳市颍州南路。 法定代表人：汪晓阳，该公司董事长。 委托代理人：吕治河，该公司法律顾问。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国农业银行股份有限公司阜阳清河路支行。住所地：安徽省阜阳市清河路通达大厦楼下。 法定代表人：刘亮，该支行行长。 阜阳市通达科技发展有限责任公司（以下简称通达公司）因与中国农业银行股份有限公司阜阳清河路支行（以下简称农行清河路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（以下简称阜阳中院）（2013）阜民一初字第00057号民事判决和安徽省高级人民法院（以下简称安徽高院）（2014）皖民四终字第00140号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 通达公司申请再审称：（一）一、二审法院没有依据当事人签订的《售房合同书》约定条款审理本案，明显违背合同当事人约定的民事责任，从而导致判决适用法律错误。（二）二审判决认定通达公司与农行清河路支行签订的《售房合同书》无效没有法律依据。如果认定《售房合同书》无效，因《售房合同书》明确废止了原《预售房屋合同书》，整个房屋买卖合同都应当无效，应当判决双方返还财产，不应再支持农行清河路支行的一审诉求。（三）依据《售房合同书》的约定，购房款须转入通达公司在农行清河路支行处设立的80×××08帐户。既然农行清河路支行不能证明其购房款已转入该帐户，应当判决合同无效。（四）虽然农行清河路支行提供案外人中国农业银行阜阳分行（以下简称农行阜阳分行）出具转帐支票的证据，但农行阜阳分行不代表农行清河路支行，即使其支付了购房款，也系无效付款。根据合同相对性原则，不是合同双方当事人，如果农行清河路支行欲将房屋买卖合同的权利义务转让农行阜阳分行，应征得通达公司同意，否则农行清河路支行的单方行为不能改变合同约定的权利义务。（五）二审判决关于通达公司未能证明案涉房屋自1997年交付农行清河路支行使用，至该行2011年提起诉讼前，未向农行清河路支行主张过合同无效或支付购房款的认定与事实不符。通达公司在六次庭审前，均向法院提交口头、电话、文字表述的证据十二份，说明通达公司自1999年起因未收到购房款而一直主张权利。故请求撤销一、二审民事判决，驳回农行清河路支行的诉讼请求。 农行清河路支行提交答辩意见称：（一）一审法院依据《预售房屋合同书》确定通达公司与农行清河路支行之间的合同关系，具有充分的事实依据。1.《预售房屋合同书》已经成立并生效，该合同就房屋买卖的具体事项、双方的权利义务作出了明确约定，具备房屋买卖合同的主要条款，可以认定为正式的房屋买卖合同。本案一审第一次审理时，双方均举证了《预售房屋合同书》，通达公司仅对购房款的支付提出异议，对《预售房屋合同书》的真实性、合法性、关联性没有提出异议。2.《预售房屋合同书》体现了双方当事人的真实意思表示，双方均按照《预售房屋合同书》的约定履行了主要合同义务，且2007年办理案涉房屋占用的土地使用权变更登记时，也是依据《预售房屋合同书》。3.《售房合同书》的真实性、合法性值得怀疑。该合同在通达公司提交二审法院之前从未见到过；该合同的具体补签时间无法确定；合同中记载的账号、电话号码等内容不真实；该合同约定的付款账户80×××08的使用人为安徽省阜阳地区对外贸易公司进出口二部，与通达公司无关；合同约定将购房款须转入该账户，不具可履行性。（二）农行清河路支行已经付清购房款，通达公司已经收到并使用了购房款。1.农行清河路支行提供的九份转账支票、银行往来代收汇总表、同城行处往来汇总表、中国建设银行阜阳分行（以下简称建行阜阳分行）的进账单证实，农行清河路支行通过农行阜阳分行财会专用账户，分别汇入通达公司在建行阜阳分行设立的26×××01、26×××25、26×××42账户和在农行阜阳分行设立的80×××68账户共计292.47938万元。2.农行清河路支行从阜阳市工商管理局调取的工商登记、年检资料表明，建行26×××01、26×××25、26×××42账户属于通达公司所有；通达公司从以上三个账户支取购房款的现金支票、转账支票上均盖有“安徽省阜阳市通达科技发展有限责任公司财务专用章”和宁军、刘强的印鉴；80×××68账户为工商年检报告中记载的通达公司的开户行账号。3.从农行清河路支行自1997年即占有使用案涉房产、通达公司从未主张过购房款、2007年通达公司同意将房屋占用的土地使用权进行变更等交易常识判断，购房款已经付清。（三）农行阜阳分行作为付款主体合法有效。1.农行系统财务管理和业务经营实行逐级授权管理制，农行清河路支行在没有获得阜阳分行对外支付款项授权的情况下，支付通达公司的购房款报经阜阳分行批准后，由阜阳分行直接支付符合规定。2.通达公司收到购房款之后没有提出异议，支取使用了该购房款，也交付了房屋的使用权，以实际行为认可了双方的合同行为。故通达公司申请再审的理由没有事实法律依据，请求依法驳回其再审申请。 本院经审查认为，本案争议的焦点问题是：1.关于《预售房屋合同书》、《售房合同书》的合同效力；2.农行清河路支行是否履行了支付购房款的义务；3.农行阜阳分行代表农行清河路支行支付购房款，是否违反合同相对性原则。 （一）关于《预售房屋合同书》、《售房合同书》的合同效力问题。1997年1月28日，农行清河路支行与通达公司签订的《预售房屋合同书》，就房屋坐落位置、面积、单价、付款方式、交付日期、办证义务等房屋买卖的具体事项，作出了明确约定，该合同从内容到形式，均符合法律规定，体现了双方当事人对房屋买卖的真实意思表示。双方当事人依据该合同履行了主要义务，阜阳市国土资源局根据双方当事人提交的《预售房屋合同书》，已将房屋占用的土地使用权变更为农行阜阳分行，合同目的已基本实现，该合同应合法有效。 关于通达公司在二审法院第一次审理中提交的《售房合同书》的效力问题。首先，该合同仅盖有通达公司及农行清河路支行的公章以及双方单位负责人的个人签名，无具体的落款日期。其中农行清河路支行的个人签名为当时的负责人闪燕，根据一、二审查明的事实，闪燕于1998年6月开始负责农行清河路支行工作，以此推算，该合同签订的时间最早应在1998年6月，即便以此作为签订时间，此时农行清河路支行依据《预售房屋合同书》已经支付了大部分的购房款，而《售房合同书》载明“第一期于1997年1月18日前乙方付给甲方房款总造价的80％”的内容，与农行清河路支行实际履行的事实前后矛盾。其次，关于《售房合同书》载明“购房款须转入甲方在乙方处立的80×××08账户，否则合同无效”的内容，与一、二审判决认定80×××08帐户的持有人是安徽省阜阳地区对外贸易公司进出口二部，该帐户于1997年1月13日已被注销的事实相互矛盾，该约定不具实际履行的可行性。再次，该合同为二审法院第一次审理期间由通达公司单方提交的证据，对此农行清河路支行一直不予认可，难以确认为双方当事人的真实意思表示，“闪燕”的签字及该合同的真实性令人质疑。由此，一、二审判决依据已经生效的《预售房屋合同书》确定双方当事人买卖房屋的权利义务并无不当。通达公司关于一、二审判决依据《预售房屋合同书》确定双方的权利义务错误，如果认定《售房合同书》无效，因《售房合同书》明确废止了《预售房屋合同书》，整个房屋买卖合同都应当无效的申请理由缺乏事实与法律依据。 |
