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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1906号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李照生。 委托代理人：侯伟东，黑龙江九州律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：鸿翔房地产有限公司。 法定代表人：姚岳良，该公司董事长。 委托代理人：祝琦云，该公司绥芬河分公司经理。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：鸿翔房地产开发有限公司绥芬河分公司。住所地：黑龙江省绥芬河市通天路新东方皮货城七层709号。 负责人：祝琦云，该公司经理。 再审申请人李照生因与被申请人鸿翔房地产有限公司（以下简称鸿翔公司）、鸿翔房地产有限公司绥芬河分公司（以下简称鸿翔绥芬河分公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第9号以及黑龙江省高级人民法院（2014）黑民终字第6号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 鸿翔公司、鸿翔绥芬河分公司向黑龙江省牡丹江市中级人民法院起诉称：2003年至2004年，鸿翔公司与李照生多次签订房屋买卖合同，约定购房款总计1038万元，李照生未依约付清房款，仍欠210万元。请求判令：李照生支付购房款188万元及违约金240万元。 李照生反诉称：其已依约交付房款528万元，后因鸿翔公司不能按时交房，双方协议将房屋总价款变为850万元，其随后交清了余款22万元。但鸿翔公司仍然延期交房，且交付的房屋无法办理房产证，地热等基础设施不能正常使用等，鸿翔公司应当承担相应的违约责任。请求判令鸿翔公司：1.协助办理五本房屋产权证；2.承担不能取得房屋产权证的违约金3629928元；3.支付逾期交房违约金及因地热等基础设施在约定时间不能正常使用的违约金3612500元；4.按照双方于2003年9月8日至2003年10月19日签订的关于诉争房屋的5份合同及2003年10月19日《补充协议》约定，将房屋分成5户并绘图；5.给付带有审核印章的本栋楼宇的全套图纸一套及该房屋的钥匙和房屋交接单；6.依约安装负一层电梯的相关设施；7.按合同图纸恢复一层东北角消防安全通道门、恢复一层消防电梯门前西侧墙、恢复一层消防电梯门前东侧门；8.将该楼负一层在东南角的消防楼梯间西面墙及通往负二层的楼梯往东移动到合同图纸约定位置，并将该楼梯间的西侧与该楼梯配套的房间按合同图纸要求施工，按合同图纸的位置，恢复负一层的消防安全通道门；9.承担本案的全部诉讼费用、鉴定费用以及证人出庭作证的费用。两项违约金共计7242428元。 一审法院认为：双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》、《打印合同》、《打印补充合同》及2003年10月19日签订的《补充协议》，均合法有效。诉争房屋产权还没有完全办理，双方当事人的主张均不超过诉讼时效。鸿翔绥芬河分公司系鸿翔公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任对外应由总公司即鸿翔公司承担，原告主体适格。李照生关于双方的交易价格已变更为850万元的主张，证据不足，不予支持。鸿翔公司主张给付剩余购房款的理由成立，予以支持。根据李照生于2004年3月30日出具的收条可以认定鸿翔公司于2004年3月30日将房屋交付给李照生。鸿翔公司主张给付逾期付款违约金的请求予以支持，违约金从2006年3月30日起计算，计算数额扣除约定的剩余50万元。李照生反诉要求鸿翔公司协助其办理诉争房屋过户手续，予以支持。李照生未按照约定于2004年底将购房款付清，违约在先，其主张给付逾期交付房屋违约金的请求不予支持。诉争房屋不能办理产权证照的原因不是鸿翔公司造成的，且李照生无证据证实其实际损失数额，其主张鸿翔公司给付逾期办理产权证照违约金的请求无法律依据，不予支持。李照生反诉主张将房屋分成5户并办理5户产权证照，交付图纸、钥匙的主张与约定和事实不符，不予支持。李照生反诉主张鸿翔公司恢复负一层电梯使用、恢复东北角消防安全通道门、恢复一层电梯门前西侧墙、一层消防电梯门前东侧门、恢复一层消防安全通道门、将东南角消防楼梯间西面墙及通行负二层的楼梯往东移动到合同图纸约定位置的请求，不应在本案中处理，无法支持。判决：一、李照生于该判决生效之日起十日内给付鸿翔公司购房款138万元，逾期付款违约金按照日万分之五计算从2006年3月30日起计算至该判决生效时止即138万元×日万分之五从2006年3月30日计算至判决生效时止、余款50万元于鸿翔公司、鸿翔绥芬河分公司在李照生履行完给付欠款及违约金后十日内协助李照生出具购房发票及办理产权证照的相关手续五个工作日内给付；二、鸿翔公司、鸿翔绥芬河分公司在李照生履行完给付欠款及违约金后十日内，为李照生出具购房发票及协助李照生办理产权证照的相关手续；三、驳回鸿翔公司、鸿翔绥芬河分公司的其它诉讼请求；四、驳回李照生的其它诉讼请求。 一审民事判决作出后，鸿翔公司、李照生均提起上诉。 二审法院认为：关于诉争房屋是否降价的问题。对比双方当事人对降价问题分别举出的证据，鸿翔公司在李照生于2004年3月30日验收后接收诉争房屋，并同意年内给付余款的情况下，又在数月后与李照生签订降价协议，不符合常理，李照生所举示的证据未达到高度盖然性的证明标准，对李照生的房款变更为850万元的上诉主张不予支持。关于诉争房屋交付时间的问题。鸿翔公司以诉争房屋有多间房门钥匙，每间房门钥匙又有数把相同的钥匙为由，否认李照生主张的1把钥匙即可交付整个诉争房屋的事实。因鸿翔公司的抗辩主张符合常理，予以确认。根据双方当事人2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，双方在签订合同时已经预见可能出现提前交付房屋的情形，李照生于2004年3月30日签字“收到鸿翔房产公司先交付房屋，验收均认可”故应将此时间作为诉争房屋交付时间。关于鸿翔公司是否逾期交付房屋的问题。双方当事人2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》第八条约定2003年12月31日前交付房屋，实际交付房屋时间为2004年3月30日，因此，鸿翔公司应承担逾期交付房屋的违约责任。鸿翔公司应给付李照生逾期交付房屋的违约金372600.00元。关于李照生已交付房款的数额及是否存在逾期支付房款的问题。2004年3月30日，李照生在《收条》认可“所欠210万年内付清”，应视为双方当事人对付款进行新的约定。2004年7月30日，鸿翔绥芬河分公司为李照生出具22万元的“应收款入账”票据，在双方当事人约定“所欠210万年内付清”的情况下，通常理解该款的性质应为剩余购房款的一部分，故李照生共向鸿翔公司交纳购房款850万元。因双方当事人在2004年3月30日的收条中变更了《商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定，因此，李照生应在2004年底前给付鸿翔公司剩余房款188万元，但其至今未付，应承担逾期支付房款的违约责任。关于鸿翔公司请求给付剩余购房款是否超过诉讼时效期间的问题。2006年11月9日，鸿翔公司向李照生邮寄催款通知，李照生认可收到。2008年2月，鸿翔公司向李照生身份证住址邮寄“催款通知”，加盖邮局邮戳，应视为该催款邮件到达李照生处，产生诉讼时效中断的效力。2010年1月，鸿翔绥芬河分公司起诉至绥芬河市人民法院，请求李照生给付剩余购房款未超过诉讼时效期间。关于李照生承担逾期支付房款违约金的数额问题。按照《商品房买卖合同》第七条的约定：“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，李照生应承担的违约金约为317万元。因双方约定的违约金过高，对此应予以调整。因鸿翔公司未举示欠付购房款给其造成损失的证据，通常欠付购房款的损失应为该款的贷款利息。因李照生应付鸿翔公司的违约金317万元远高于企业同期同类贷款利息中间值的数额，酌情以企业同期同类贷款利息中间值1383548.40元为鸿翔公司损失标准，对损失及损失的百分之三十部分予以保护，李照生应付鸿翔公司的违约金为1798612.92元。关于鸿翔公司是否存在逾期办理房屋产权证照的问题。双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”该约定系基于李照生交付988万元购房款后鸿翔公司履行提供办证材料的义务，且根据工商银行绥芬河市支行与鸿翔绥芬河分公司签订《按揭业务合作协议》，购房者李照生可以按揭贷款6228000.00元。但是双方当事人为办理按揭贷款和房屋产权证照又签订了5份合同，导致不能按照2003年5月29日的《商品房买卖合同》取得诉争房屋全部面积的产权证照，其中不乏案外人工商银行的因素，亦有双方当事人签订5份合同的因素，双方对此应承担均等的责任。故对李照生主张鸿翔公司承担逾期办证违约责任不予支持。关于鸿翔公司设施是否健全的问题。根据李照生于2004年3月30日出具的《收条》，李照生对交付的房屋已经“验收均认可”，之后双方当事人及哈尔滨高升消防公司刘迪于2004年9月15日签订的《协议书》亦可佐证“李照生进入新东方商厦负一层发现需要对消防管道进行改动”，张志新与孙颜良于2005年9月14日签订的《施工合同》同样约定“图纸由承包方保证并需征求房东李照生意见、此改造系应房主要求”，因此，李照生在接收和验收诉争房屋后又依据绥芬河市公证处公证书主张基础设施未达到使用条件，不予支持。同理，应视为对所接收的房屋现有状况的认可，李照生主张按《商品房买卖合同》恢复设施，不予支持。关于给付诉争房屋图纸、钥匙、发票，办理交接单、办证顺序问题。2004年3月30日李照生收到44张图纸，因李照生未对该图纸是否符合约定或非全套图纸进行举证，且双方亦未约定所交付图纸需加盖审核印章，故对李照生主张给付图纸的请求不予支持。因李照生已经验收并实际使用诉争房屋多年，现请求办理给付钥匙、办理交接单与事实不符。对李照生主张继续履行5份合同的请求不予支持，对李照生主张办理诉争房屋5份产权证照的请求亦不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，双方均超过约定时间而未履行各自的义务，可在同一时间双方分别履行各自义务，并在收回鸿翔公司出具给李照生的所有非购房发票的票据基础上，由鸿翔公司出具可办理产权证照的总和为1038万元购房发票，及按照房屋产权管理部门要求办理诉争房屋产权证照过程中需鸿翔公司提交材料。如约定的面积办理房屋权属证照与房屋管理机关所已作出的办证的行政行为相抵触，双方当事人另行诉讼解决。关于诉争房屋产权证颁发、撤销与房屋交付的关系。诉争房屋产权证的颁发系行政机关履行行政权范畴，其合法性与是否撤销系行政诉讼的审理范围，本案非行政行为的合法性审查。因双方当事人未约定办理诉争房屋产权证后方可交接，却约定不影响施工情况下提前交接房屋，故诉争房屋产权证的办理或撤销与房屋交接不存在先后次序的逻辑关系。综上，二审法院判决：一、维持一审判决第三项、第四项；二、变更一审判决第一项为：李照生于该判决送达之日起十日内给付鸿翔公司购房款188万元及该款违约金1798612.92元；三、变更一审判决第二项为：鸿翔公司、鸿翔绥芬河分公司于该判决送达之日起十日内给付李照生违约金372600.00元，并为李照生出具可办理产权证照的总和为1038万元的购房发票；四、驳回鸿翔公司、李照生的其它上诉请求。 |
