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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第724号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沧州市祥和房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市新华区南大街425号。 法定代表人：丁润华，该公司董事长。 委托代理人：潘冬，该公司副经理。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：石家庄市汇丰行房地产经纪有限责任公司，住河北省石家庄市桥东区建设北大街47号富邦大厦。 法定代表人：刘宝强，该公司董事长。 委托代理人：王娟蕊，河北信联律师事务所律师。 再审申请人沧州市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）因与被申请人石家庄市汇丰行房地产经纪有限责任公司（以下简称汇丰行公司）销售代理合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2013）冀民一终字第229号民事判决，向一审法院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 祥和公司申请再审称，由《销售代理合同》约定的内容可以看出，祥和公司与汇丰行公司之间为房地产包销合同关系，而非代理销售合同关系，因此汇丰行公司只有在全部完成约定的合同义务后，才能收取约定的报酬。但是汇丰行公司未将包销房屋全部售出，故汇丰行公司不能按全部售出的标准收取佣金。根据合同的约定，汇丰行公司于2011年5月31日前应完成首付款（房款的40％）部分的成交额10480490元，而截至到约定期限，汇丰行公司仅向祥和公司账户汇入600万元；合同约定到2011年7月31日前完成首付款（房款的40%）部分的成交金额计13105112元，然而截止到约定期限汇丰行公司仅向祥和公司汇入总款10484090元。因此，汇丰行公司违约在先，应当承担违约责任，二审判决结果错误。汇丰行公司提供的28份认购协议中没有记载购房人的身份证号和联系地址，通讯地址也只写了沧州市新华区，所留下的联系电话也只是5个石家庄和保定两地的手机号码，28份银行小票的汇款人也不是协议签订者本人，因此祥和公司有理由认为，28份认购房屋协议是汇丰行公司为逃避合同责任伪造的。汇丰行公司把面积较小、位置好的房屋销售出去，而把面积大、房型差，不好销售的房屋退回祥和公司销售，因此二审判决将超出底价部分的销售款作为佣金判令给汇丰行公司对祥和公司显失公平。此外，因购房人不按约定支付首付款，故2万元定金按约定不应退还，二审以汇丰行公司退还定金后无人再找祥和公司要求还款为由，判令汇丰行公司不支付祥和公司56万元购房款是错误的。据此，请求撤销一、二审判决，驳回汇丰行公司的诉讼请求。 汇丰行公司针对祥和公司的再审申请提交书面意见称，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，请求依法驳回祥和公司的再审申请。 本院认为，汇丰行公司与祥和公司于2010年12月30日签订的《销售代理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，汇丰行公司实际售出43套房屋，支付祥和公司10484090元，未完成合同约定的销售任务，但祥和公司并不能因此免除给付汇丰行公司佣金的义务。具体理由是：首先，双方签订合同时，该房屋未取得预售许可证，直至2012年6月9日才取得商品房销售许可证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，房地产开发企业预售商品房须取得商品房预售许可证，否则不得进行预售。而祥和公司作为房地产开发企业在明知未取得商品房预售许可证的情况下，仍与汇丰行公司约定至2011年5月31日销售80％房屋，至2011年7月31日销售100％房屋，故祥和公司对合同未能全部履行应当承担一定的责任。其次，双方在合同中约定，若汇丰行公司至2011年5月31日完成销售任务应补足差额，但汇丰行公司于2011年6月2日将首付款10484090元汇入祥和公司的账户，虽然比约定的2011年5月31日晚了2天，但基本完成了约定的首次打款义务，故亦不存在补足差额问题。再次，双方在合同中还约定，汇丰行公司至2o11年7月31日未完成销售任务，由汇丰行公司一次性买断包销，但并未约定汇丰行公司不能取得相应的佣金。第四，双方在合同中约定，汇丰行公司累计收款400万元后，一次性收回原支付给祥和公司的定金300万元，并结算应得佣金后将余款汇入祥和公司帐户，之后汇丰行公司每累计收款100万元结算佣金1次，并将余款汇入祥和公司账户。而汇丰公司已向祥和公司汇款10484090元，符合给付佣金的条件，故二审法院判令祥和公司将超出底价部分的销售款作为佣金给付汇丰行公司并无不当。 如前所述，祥和公司在房屋不具备销售条件的情况下与汇丰行公司约定销售进度，其对合同未能完全履行具有不可推卸的责任；而汇丰行公司作为专业的房地产销售公司对房屋是否具备销售条件未作认真审查，即作出销售进度的承诺，且未能完成全部销售任务，亦应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，汇丰行公司可不支付祥和公司违约金，故二审法院的处理结果并无不妥。 由于汇丰行公司已经将该56万元定金退还给28名房屋认购者，并已收回定金收据，则祥和公司要求汇丰行公司返还上述56万元没有事实依据，二审判决撤销一审关于判令汇丰行公司返还祥和公司售楼款56万元之判项是正确的。 综上，本院认为，祥和公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回沧州市祥和房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 王友祥 代理审判员 胡 田 代理审判员 王良胜 二〇一四年十一月二十二日 书 记 员 王 鹏
公 告
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