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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 委托代理人：张衍光，江苏通运律师事务所律师。 法定代表人：张德树，该公司董事长。 委托代理人：雷延安，该公司员工。 委托代理人：董博俊，青海辉湟律师事务所律师。 上诉人郑国安与上诉人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）商品房买卖合同纠纷一案，青海省高级人民法院于2014年3月7日作出（2013）青民一初字第4号民事判决，郑国安、万通公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日对本案进行了开庭审理。郑国安的委托代理人张衍光，万通公司的委托代理人雷延安、董博俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2004年1月16日，郑国安与万通公司签订《商铺认购书》，约定万通公司将位于西宁市五四大街与交通巷交汇处的万通中心上铺一层I231、I232号商铺251.77㎡，单价20000元／㎡，总价5035400元售予郑国安。并约定了定金交付、银行按揭付款的比例等条款。 2004年3月13日双方签订《商品房买卖合同》，约定万通公司将位于西宁市五四大街45号一层I235号商业用房，框架剪力墙结构，面积251.77㎡，单价20000元／㎡，总价5035400元售予郑国安。合同还约定了交房日期、双方违约责任等条款。至2004年3月16日郑国安付清首付款2014400元，余款3021000元由郑国安办理了银行按揭贷款。该商铺于2005年6月万通公司向郑国安交付，之后由郑国安对外出租。在郑国安使用期间，该房屋未办理房屋产权过户手续。 2004年3月13日，郑国安与西宁市商业银行签订了《个人住房按揭合同》，就上述房产购房余款3021000元办理了按揭贷款手续。贷款期限为2004年7月1日至2014年6月30日。月利率为4.8‰。并以上述房产作了抵押。 2012年1月16日，万通公司与青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货公司）签订《商品房买卖合同》，万通公司将郑国安已购商铺在内的一层46-67号商铺2089.09㎡，以单价9000元／㎡，总价18801810元售予新华百货公司。2012年1月20日双方办理了房屋产权过户手续。 万通公司向新华百货公司交接上述房产期间，万通公司与郑国安就郑国安所购商铺的回购问题进行过协商，双方由于付款等问题最终未达成一致意见。 根据郑国安的申请，一审法院委托青海思创房地产评估司法鉴定所对案涉商铺以委托日为基准日的市场价格进行了评估。经评估，案涉商铺的市场价格为：单价71230元／㎡，总价为71230元×251.77㎡=1793.36万元。在审理过程中，一审法院委托上述鉴定机构以2012年1月20日作为基准日的市场价格予以了补充评估。经评估，案涉商铺此时的市场价格为：单价65731元／㎡，总价为65731元×251.77㎡=1654.91万元。 郑国安提起诉讼，请求判令：1、解除《商品房买卖合同》；2、万通公司返还郑国安已付购房款5035400元及利息2593280.03元，赔偿房屋涨价损失7553100元（最终以评估鉴定为准）、查档费100元，并请求万通公司承担已付购房款一倍的赔偿5035400元，以上合计20217280.03元；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费由万通公司承担。2013年7月31日，郑国安依鉴定意见，将第二项诉求变更为：判令万通公司返还郑国安已付购房款5035400元及至2013年7月21日按揭贷款利息1070474.58元，赔偿房屋涨价损失12898177.10元，查档费550元，并请求万通公司承担已付购房款一倍的赔偿5035400元，合计24040001.68元。 一审法院认为，一、关于双方签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审庭审中，双方当事人均认可并同意合同解除，鉴于万通公司与新华百货公司已经办理了案涉商铺的产权过户手续，新华百货公司已支付购房款，郑国安与万通公司之间的合同已无法继续履行。因此，郑国安与万通公司之间的《商品房买卖合同》应予解除。 二、关于万通公司应否返还郑国安购房款5035400元，赔偿郑国安按揭贷款利息1070474.58元、房屋涨价损失12898177.10元、查档查询费550元和已付房款一倍的赔偿5035400元的问题。一审法院认为，由于双方当事人之间合同予以解除，万通公司因合同收取的购房款5035400元应向郑国安返还。双方当事人签订《商品房买卖合同》后，郑国安依约支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，万通公司依约将案涉商铺于2005年6月交付郑国安，案涉商铺交付郑国安后，由郑国安对外出租收益。由于其他原因万通公司一直未向郑国安办理商铺产权过户手续，双方当事人履行了合同约定的主要内容。2012年1月16日，万通公司向新华百货公司出售了包括郑国安所购商铺在内的商铺，2012年1月20日办理了商铺产权过户手续。万通公司的行为违反了其与郑国安的合同约定，应承担相应的违约损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽然万通公司的行为给郑国安造成了损失，但该损失应当以合同正常履行后郑国安可以获得的利益为限，万通公司于2012年1月20日向新华百货公司办理了案涉商铺的过户手续，此时万通公司已构成违约，导致郑国安与万通公司之间的合同已无法继续履行，应以此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价11513700元，由万通公司向郑国安赔偿，郑国安对差价损失的主张予以支持。郑国安主张的按揭贷款利息为合同正常履行后郑国安为获得利益所支出的必要成本，其应获得的利益在差价部分已得到补偿，对郑国安就该部分的主张不予支持。关于郑国安主张的已付房款一倍的赔偿5035400元，虽然万通公司存在违约行为，郑国安的主张有法律依据，但万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺。万通公司的行为有别于上述司法解释规定的一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，对郑国安的此项诉求不予支持。关于查档查询费550元，该部分费用为万通公司向新华百货公司出售案涉商铺后，郑国安为落实案涉商铺的产权登记和按揭贷款利息的支付情况而产生的合理支出，应由万通公司向郑国安赔付。 |
