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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第302号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：湖北安达投资有限公司。住所地：湖北省孝感市北京路东苑小区临街综合楼。 法定代表人：安国堂，该公司董事长。 委托代理人：涂梅桥，湖北横空律师事务所律师。 委托代理人：王伟，北京市金平律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：孝感市安居房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省孝感市北京路东苑小区。 法定代表人：齐艳舟，该公司总经理。 委托代理人：郭大桥，该公司员工。 委托代理人：杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。 再审申请人湖北安达投资有限公司（以下简称安达公司）因与被申请人孝感市安居房地产开发有限责任公司（以下简称安居公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第00088号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 安达公司申请再审称：（一）双方签订《房地产项目合作开发协议书》约定，安居公司“承担该项目建设期间土地政策发生变化所发生的费用，承担该项目的土地证、房产证、建设规划许可证的相关费用”等，一、二审判决根据另案判决认定该合同无效，但双方在合同中作出的共同意思表示应作为确认过错责任和处理无效合同的重要依据。原判无视该事实，实属错误。（二）二审认为《关于解决安国广厦项目土地问题的备忘录》（《以下简称《备忘录》）已解决当事人的纠纷，存在错误。案涉《备忘录》是一份行政文件只处理土地违规行为，不涉及当事人之间民事争议的处理。（三）双方签订的《房地产项目合作开发协议》被确认为无效，安居公司应当返还项目经营权的转让款。综上，安达公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 安居公司提交意见称：（一）双方当事人签订的《房地产项目合作开发协议》明确说明所涉的16亩土地性质为划拨用地，如果因转让划拨用地导致合同无效，安达公司也难辞其咎。对于协议第四条第一款应理解为不改变土地使用权主体和土地性质的前提下，国家政策有变化而增加的费用由安居公司承担，而非指改变土地性质而应当缴纳的土地出让金。（二）因双方的合作行为涉嫌土地违规，在政府有关部门的协调下形成《备忘录》，双方已经依此履行完毕，纠纷已经得到解决。（三）若双方的合作协议无效，依据法律关于无效合同的返还原则，安达公司应向其返还取得的土地使用权及项目开发收益，非仅安居公司单方返还1580万元转让款。安居公司请求驳回安达公司的再审申请。 本院认为：（一）关于《备忘录》的性质问题。因双方当事人签订的《房地产项目合作开发协议》名为合作开发，实为对以划拨方式取得的土地和建设项目的转让，该转让未经政府有关部门批准，违反法律法规的强制性规定，被认定无效。因考虑案涉土地上的建设工程项目已完工并开始销售，当地政府组织有关部门及双方当事人共同参加协调会并形成《备忘录》。该《备忘录》既涉及对土地违规行为的处罚方式及数额，也涉及将案涉项目用地以协议方式办理出让手续，由双方当事人按照比例交纳土地出让金等民事争议的处理。安达公司虽然未在《备忘录》上签字，但事后其已依该《备忘录》履行完毕。安达公司主张《备忘录》仅涉及行政处罚，不涉及民事纠纷，与事实不符，本院不予采信。 （二）关于安居公司应否返还转让款的问题。首先，双方签订的《房地产项目合作开发协议》被认定无效，对合同无效，双方均有责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方当事人应互负返还义务。因案涉转让划拨土地上的建设工程已完工并开始销售，在政府有关部门的协调下，双方当事人根据《备忘录》向有关部门缴纳土地出让金和罚款，安达公司已取得案涉土地的国有土地使用证，安达公司已无法向安居公司返还该土地使用权，其单方请求安居公司返还转让款于法无据。其次，双方签订《房地产项目合作开发协议》转让的是国有划拨土地使用权及支付相应对价，而双方按照《备忘录》交纳的土地出让金，是因土地使用权性质改变而产生的费用。安达公司作为国有出让土地使用权人应当承担该笔费用，不存在重复支付的问题。再次，在本院询问时，安居公司称，案涉工程是该公司承建经济适用房小区的一部分，其转让给安达公司时约定按照土地性质从事房地产开发，而安达公司是按照商品房价格销售；安达公司亦认可有部分房屋尚未售出。众所周知，经济适用房是由政府统一定价，而案涉土地使用权性质变更之后，所建房屋可按照商品房的价格出售，两者之间的差价亦由安达公司获得。现其请求安居公司返还转让款有违公平原则，本院不予支持。 综上，安达公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回湖北安达投资有限公司的再审申请。 审 判 长 王季君 审 判 员 于金陵 代理审判员 晏 景 二〇一四年九月十日 书 记 员 冯哲元
公 告
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