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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第843号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：周风泉。 委托代理人：李长贵，新疆广翼律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：新疆广厦房地产交易网络有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天津南路65号美居物流园d座4楼方正区货梯口。 法定代表人：董金山，董事长。 委托代理人：吴乃新，该公司员工。 委托代理人：王涛，该公司员工。 再审申请人周风泉因与被申请人新疆广厦房地产交易网络有限责任公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2013）新民一终字第210号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。 周风泉根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定，请求：（一）撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民四初字第18号民事判决第六、七、八项及新疆维吾尔自治区高级人民法院（2013）新民一终字第210号判决；（二）改判广厦公司支付周风泉已付购房款一倍的赔偿金2246121元；（三）驳回广厦公司请求周风泉支付银行代垫款394575.51元及利息132725元的反诉请求；（四）驳回广厦公司请求周风泉支付银行回购款913241.43元及利息307191.59元的反诉请求；（五）由广厦公司承担本案诉讼费。 事实与理由：（一）广厦公司应支付已付购房款一倍的赔偿金2246121元。 1、广厦公司将房屋另售他人主观上明显恶意。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2007）乌中民四初字第83号民事判决已确认本案涉案房屋归周风泉所有，广厦公司虽未参加本案诉讼，但广厦公司参加的新疆维吾尔自治区高级人民法院（2008）新民申字第429号案中，周风泉前夫赵金祥向法庭提交了（2007）乌中民四初字第83号民事判决书，且（2008）新民申字第429号裁定书对“涉案房屋归周风泉所有”这一事实也进行了认定和表述，即2008年广厦公司就已知道案涉房屋已判归周风泉所有，但广厦公司仍于2011年将该房屋另售他人，主观恶意明显。 2、（2012）乌中民四终字第823号民事判决已认定回购条款违反了关于抵押权流质契约的禁止性规定，该条款应属无效条款，广厦公司无权据此解除合同、收回房屋，广厦公司应当履行买卖合同中交付房屋的义务。广厦公司将房屋另售他人，属于典型的“一房二卖”，严重违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 3、周风泉2005年2月后未归还银行按揭款并不构成违约。根据合同约定，广厦公司应当于2003年11月30日将房屋交付周风泉使用，但广厦公司一直未将房屋交付周风泉，而周风泉已向广厦公司履行了合同的全部付款义务，且按时向银行偿还按揭款，直到2005年2月。故广厦公司违约在先，且已构成根本违约，周风泉自2005年3月后未归还银行按揭款，是因为广厦公司不交房这一根本违约行为造成的，因广厦公司根本违约在先，根据合同法的规定，周风泉享有先履行抗辩权，故周风泉未归还2005年2月以后银行按揭款并不构成违约。 4、广厦公司即便双倍赔偿损失也不足以弥补周风泉的实际损失。周风泉购买的房屋合同价为每平方米10300元，现市场价约为每平方米35000元。周风泉和前夫赵金祥购买广厦公司的同一栋楼的另三套房屋，赵金祥诉讼后，两级法院判决广厦公司继续履行合同、将房屋交付赵金祥。该案在执行中双方达成和解协议，广厦公司以每平方米33000元的价格从赵金祥手中买回，比原合同价多每平方米22700元，现周风泉请求广厦公司支付一倍的赔偿金即每平方米10300元根本不足以弥补周风泉的实际损失，故法院应当支持周风泉一倍赔偿金的诉讼请求。 （二）广厦公司反诉的银行代垫款、回购款及利息已经超过诉讼时效。1、广厦公司反诉的银行代垫款、回购款系广厦公司履行保证义务而支付的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，其有权向周风泉追偿，但该款是在2005年至2007年期间垫付，广厦公司2013年才主张权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第42条：“保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算”之规定，故广厦公司反诉的银行代垫款、回购款及利息已经超过两年的诉讼时效。 2、（2007）乌中民四初字第83号民事判决已确认本案涉案房屋归周风泉所有，在（2008）新民申字第429号案中，法院对该事实也进行了认定和表述，广厦公司最迟应当于2008年12月10日知道或应当知道本案涉案房屋归周风泉所有，即广厦公司最迟应当于2008年12月10日知道或应当知道其权利遭受侵害，诉讼时效最迟的起算时间是2008年12月10日，但广厦公司2013年才主张权利，已超过诉讼时效。 3、在（2012）乌中民四终字第823号案中，周风泉主张广厦公司赔偿损失1784902元，两审法院以超过诉讼时效为由驳回了周风泉的诉讼请求，正是根据作出（2007）乌中民四初字第83号民事判决时间，即2008年10月11日，作为起算日而认定的。根据同一认定标准，广厦公司主张的银行代垫款、回购款及利息的诉讼时效，也应当以广厦公司知道或应当知道法院已将本案涉案房屋归周风泉所有的时间作为起算时间，即以（2008）新民申字第429号案裁定日（2008年12月10日）作为起算时间。原审法院以（2012）乌中民四终字第823号案的判决时间作为起算时间存在双重标准，是严重错误的。 广厦公司答辩称：（一）周风泉要求支付已付房款一倍赔偿金无事实及法律依据。由于周风泉未按照合同约定履行义务即2005年2月至2007年6月支付银行按揭款（后该款由广厦公司代垫）导致根本违约，银行向广厦公司出具解除抵押登记，案涉房产由广厦公司回购并偿还周风泉所欠银行剩余全部贷款本息。回购依据是《担保及回购承诺函》与《按揭贷款担保协议书》，回购法律事实已经实际履行完成，周风泉对回购行为同意认可，且回购按照双方约定成就条件履行，广厦公司主观没有恶意，在回购法律关系中没有过错，因回购产生法律责任应由周风泉承担。广厦公司将争议房产回购后另售他人不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，不存在支付已付购房款一倍赔偿金情形。 （二）周风泉称2005年2月后未归还银行按揭贷款不构成违约理由不成立。周风泉未按约归还银行按揭款构成违约。周风泉以房屋未交付抗辩理由不成立。案涉房产周风泉与广厦公司及新疆振泰汽车配件有限公司（以下简称振泰公司）多次诉讼。该房产系振泰公司2003年6月以周风泉名义按揭购买，广厦公司于2003年10月向振泰公司交付房产。在2007年10月11日确权纠纷发生之前，周风泉并没有要求广厦公司向其交付房屋。 |
