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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第599号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连凯祥房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区华东路58号。 法定代表人：孟祥光，该公司董事长。 委托代理人：胡彩霞，辽宁维谐律师事务所律师。 委托代理人：侯关忠，该公司职员。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：大连浩盛房地产开发有限公司，住所地辽宁省普兰店市沙包镇沙包村。 法定代表人：于庆良，该公司总经理。 委托代理人：陈文卿，辽宁智库律师事务所律师。 委托代理人：王孝楠，辽宁智库律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：大连浩盛建筑工程有限公司，住所地辽宁省普兰店市沙包镇沙包村。 法定代表人：于云雷，该公司总经理。 委托代理人：陈文卿，辽宁智库律师事务所律师。 委托代理人：王孝楠，辽宁智库律师事务所律师。 再审申请人大连凯祥房屋开发有限公司（以下简称凯祥公司）因与被申请人大连浩盛房地产开发有限公司（以下简称浩盛地产公司）、被申请人大连浩盛建筑工程有限公司（以下简称浩盛建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第284号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 凯祥公司向本院申请再审，请求：（一）撤销辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第284号民事判决；（二）驳回浩盛地产公司、浩盛建筑公司的诉讼请求或发回重审；（三）判令浩盛地产公司、浩盛建筑公司承担全部诉讼费用。 事实与理由：（一）原判认定事实错误。将本案案由定为房屋买卖合同错误，实为合作开发房地产合同。2011年8月10日，浩盛地产公司、浩盛建筑公司与凯祥公司签订的《合作协议书》第五条明确约定，“该项目”结束汇算时的盈亏风险双方各自自行承担，不再另行核算调整。这是一个风险自担的约定内容，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定。原判适用该条规定，认为合同性质是房屋买卖合同错误。 （二）原判认定关于a24号楼的《补充协议》是独立合同错误，其是主合同《合作协议书》项下的补充协议，不是独自存在的协议。从《合作协议书》的约定可见，案涉a24号楼是整个项目一体合作，是基于双方签订的合作协议，如正常履行，对浩盛地产公司分配利益的延续。两个协议均是同一天签订的，不是一个独立存在的房屋转让合同。浩盛地产公司、浩盛建筑公司在一审庭审时也认可双方的合作内容包括一期、二期两部分，a24号楼是合作项下的内容，是合作开发中的利益分配关系，而非买卖关系。现因浩盛地产公司、浩盛建筑公司没有履行协议中约定的义务，即办理政府相关的开发手续，违约在先，凯祥公司已通知解除合作协议，相对应合作开发的a24号楼不存在利益分配问题，对于浩盛地产公司、浩盛建筑公司对a24号楼的施工投入也只能按照其实际投入的建安费用予以返还。 （三）原判认定买卖关系显失公平。案涉a24号楼建筑面积3000平米，占用的土地使用权是凯祥公司的，占地1800平方米，按大连目前的土地挂牌价格，仅土地一项就不止550万，凯祥公司不能在承担配套费用的情况下，仅以550万元的价格赔钱转给浩盛地产公司，如按合作协议约定的50%分配比例，a24号楼申请人应该分配1500万元的利益，而非550万元价款。 （四）案涉a24号楼合作开发的利益分配是附条件的协议，因条件未成就，该补充协议未生效，浩盛地产公司、浩盛建筑公司无权要求凯祥公司履行补充协议。当事人于2012年3月22日签订的《房屋分割补充协议》第九条明确约定“三方签订的所有补充协议凯祥公司均确认，待浩盛地产公司、浩盛建筑公司将项目的商品房预售许可证办理完毕后立即生效实施。”现浩盛地产公司、浩盛建筑公司认可其并没有完成办理商品房预售许可证的义务，根据协议约定，所有的补充协议并未生效。 浩盛地产公司、浩盛建筑公司答辩称：（一）2011年8月10日《补充协议》中，就椒金山庄a24号楼的建设、分配及转让的约定，属于司法解释规定“名为合作开发实为房屋买卖”情形，原判认定法律关系准确。（二）案涉a24号楼与双方合作开发椒金山庄二期项目无关，是独立可分的法律关系。（三）凯祥公司主张550万元价格过低与事实不符，《补充协议》明确约定浩盛地产公司取得项目除支付550万元对价外，还包括垫资施工所投入的人力物力成本。（四）《补充协议》所体现的房屋转让合同关系已生效并履行，凯祥公司依据与案涉a24号楼无关且签订在后的《房屋分割协议》否认《补充协议》的效力无事实依据。 本院认为，根据当事人的再审请求、事实与理由及答辩意见，本案审查的焦点问题为：（一）案涉a24号楼约定是否是独立合同内容；（二）案涉a24号楼约定及履行是合作开发房地产关系还是房屋买卖关系；（三）认定案涉a24号楼为买卖合同是否显示公平；（四）案涉a24号楼合同是否因合同附条件未成就而未生效。 （一）案涉a24号楼约定是否是独立合同内容。 本院认为，案涉a24号楼约定为独立合同内容，分析如下：首先，从合同约定内容看，本案浩盛地产公司、浩盛建筑公司和凯祥公司签订四份合同：2011年8月20日《合作协议书》，同日签订的《补充协议》，2011年10月20日的《协议书》，2012年3月22日的《房屋分割补充协议》。《合作协议书》是关于椒金山庄项目二期合作开发及工程施工事宜，其中关于a24号楼约定内容记载于第七项“合作前的历史遗留问题”，约定椒金山庄项目一期详规a24号楼恢复建设后，具体合作事宜详见补充协议；椒金山庄项目一期如存在其他遗留问题的，由凯祥公司负责解决并承担费用。同日签订的《补充协议》第三条约定，一期a24号楼建筑面积约3000平方米，浩盛地产公司、凯祥公司各分得50%，待该楼详规批复后，凯祥公司分得的部分以550万元的价格转让给浩盛地产公司，该楼面积无论增与减转让价格不变。该项目由浩盛建筑公司施工，浩盛地产公司垫付该楼的建安费用。第五条约定，a24号楼详规批复后，浩盛地产公司支付给凯祥公司1000万元，其中550万元作为浩盛地产公司支付a24号楼凯祥公司转让出售给浩盛地产公司的款项，200万元作为浩盛地产公司向凯祥公司交纳动迁费用，其余250万元为浩盛地产公司借给凯祥公司的款项。 从合同履行情况看，2011年10月20日，浩盛地产公司与凯祥公司签订《协议书》，约定根据2011年8月10日签订的《补充协议》的规定，今日浩盛地产公司给付凯祥公司700万元，2011年8月10日已付给凯祥公司100万元，至此，浩盛地产公司已支付给凯祥公司800万元（动迁款200万元待动迁需要时浩盛地产公司及时支付）。上述800万元中的550万元作为浩盛地产公司购买a24号楼凯祥公司所分得的房屋全部款项（至此，a24号楼全部归浩盛地产公司所有，凯祥公司按协议配合配套工程）；250万元作为浩盛地产公司借给凯祥公司使用。其他事宜仍按2011年8月10日补充协议执行。2011年10月26日，凯祥公司为浩盛建筑公司出具了700万元的收款收据。 |
