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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民抗字第46号 抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。 申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：孙波。 委托代理人：戈永平，北京威科律师事务所律师。 申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：孙建功。 委托代理人：戈永平，北京威科律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：宁夏东灵房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区怀远东路165号。 法定代表人：顾文银，经理。 委托代理人：赵立永，北京市泽元律师事务所律师。 委托代理人：贾斌，北京市泽元律师事务所律师。 孙波、孙建功因与宁夏东灵房地产开发有限公司（以下简称东灵公司）买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2012）宁民再终字第16号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民监（2014）35号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2014年6月27日作出（2014）民抗字第46号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。孙波及其与孙建功委托代理人戈永平，东灵公司委托代理人赵立永、贾斌到庭参加诉讼。最高人民检察院检察员杨冬梅、王奇出席法庭。本案现已审理终结。 宁夏回族自治区银川市中级人民法院一审（重审）查明，2000年8月14日，东灵公司与孙建功签订《购房合同》一份，约定：孙建功购买东灵公司开发建设的银川市新水东路1#、2#综合楼4-6层及斜角一至六层大厅的房产，上述房产的建筑面积按3000平方米计算，每平方米定价1600元，购房总价款为480万元，准确面积按实际竣工面积计算；房屋结构布局以图纸设计为准；所有的结构变更须经设计单位同意，否则不允许修改；该工程建设用地前期手续及商品房出售手续由东灵公司负责办理；房屋保修由孙建功负责，从留置的保修金中扣除3000平方米的质保金。合同还约定，每平方米1600元的房价，不包括竖直电梯的购置和安装，电梯由孙建功购置安装，客房中央控制柜也由孙建功购置安装，东灵公司不承担费用；东灵公司负责水、电、暖的供给，孙建功按期交纳费用；因孙建功造成不利后果，孙建功承担一切责任；后院公共用地，停放车辆，交工后双方协商解决；孙建功交清购房款，东灵公司负责办理房屋产权手续，费用由孙建功承担；孙建功的购房款可以用工程款相互走账处理，差额采取多退少补；该合同是在“内部建设工程承包合同”签订基础上的补充合同，有关购房款和工程款的关系，两份合同相互联系，共同发生法律效力。 2001年11月16日，孙建功与宁夏二建集团公司房地产开发公司（以下简称二建公司）签订《合同》一份，约定：孙建功购买二建公司2#综合楼11号、12号两套商业用房，建筑面积约275平方米，每平方米3980元，合计1094500元；协议生效5日内由孙建功预付70%定金，余额在房屋交付使用前一个月一次性付清，如孙建功的资金在此期限不到位，二建公司有权将孙建功所订房间另行出售，并按合同总价款的10%支付二建公司违约金；合同在履行期间，任何一方提出终止合同，须支付对方合同总价款10%的违约金。上述协议所涉房屋，孙波、孙建功承认购买的是东灵公司的房产。 2003年6月15日，东灵公司与孙建功签订《房屋购买协议》一份，约定：孙建功购买东灵公司新水东路危改工程2#综合楼7号、8号两套商业用房，建筑面积约310平方米（最终以房屋监测为准），每平方米4000元，合计金额124万元，协议签订之日，孙建功支付东灵公司80万元，2003年7月10日支付20万元，余款在合同签订之日后60日内付清，本合同付款方式时间的执行不与其他合同发生任何关系；孙建功付清购房款后凭正式合同和东灵公司出具的相关手续办理产权手续；孙建功未经批准，不得擅自改变房屋原有结构设计，不能乱拆、乱建、乱占、乱接水暖电，不得以任何理由占用室外公共场地和公共部分，否则东灵公司有权勒令孙建功恢复原状，由此造成的一切经济损失，由孙建功承担；孙建功不能按合同约定的时间付款，则视为孙建功违约，东灵公司有权将孙建功所定房屋另行出售，孙建功按合同总价款10%给东灵公司支付违约金；如若延期付款，每延期一日，按合同总价款的1%承担违约金。 2007年3月12日，孙建功出具一份委托书，委托孙波全权代表其办理位于银川市兴庆区上海路新灵小区营业用房抵押还款协议及房屋产权手续。代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件，孙建功均予以认可。 2007年4月3日，孙建功给东灵公司出具《关于变更购房人的申请》，载明孙建功自愿将与东灵公司分别于2000年8月14日签订的《购房合同》、2001年11月16日签订的购买2#综合楼11号、12号两套商业用房《合同》，2003年6月15日签订购买2#综合楼7号、8号两套商业用房的《房屋购买协议》，原购买方孙建功变更为孙波。 因孙波、孙建功未按双方签订的三份购房合同履行购房付款义务，2007年4月13日，双方经协商签订《抵押还款协议》一份，约定：孙波、孙建功购买东灵公司位于银川市兴庆区上海东路（原新水东路）新灵小区商业用房，其中1-3层全框架结构5套，建筑面积738.32平方米，其中2套297.54平方米×3980元／平方米=1184209.2元，3套440.78平方米×4000元／平方米=1763120元，5套合计价款2947329.2元；宾馆客房部分建筑面积3483.21平方米，依据《购房合同》每平方米1600元，合计价款为5573136元，上述两项合计8520465.2元，用孙波、孙建功为东灵公司施工的2号楼工程款4105226.77元抵扣购房款，减去孙波、孙建功已支付购房款160万元，孙波、孙建功尚欠东灵公司购房款2815238.43元；东灵公司为孙波出具3483.21平方米宾馆客房的购房发票、结算书和签订房屋管理部门商品房买卖合同，用以办理房产证；东灵公司为孙波出具宾馆客房部分3483.21平方米确权办证手续，并在房管部门办理了产权手续；东灵公司在备案之日起孙波、孙建功必须在50日内通过银行办理房屋抵押贷款，将欠款一次性给东灵公司付清，不论孙波、孙建功是否办理银行房屋抵押贷款，均不影响孙波、孙建功所欠款项在约定日期内足额给付东灵公司；孙波、孙建功将所欠款依约按时付清后，东灵公司为孙波、孙建功抵押的5套商业用房出具产权办理手续，并保证孙波、孙建功取得房屋产权证，否则视为东灵公司违约，并承担该5套商业用房款20%的违约金；孙波、孙建功不依本协议约定按时、足额付清所欠款项，致东灵公司追索欠款引起的费用，包括评估费、拍卖费、手续费、诉讼费、代理费、差旅费等由孙波、孙建功负责，自各项确定支付之日起，按同期农村信用社最高贷款利息的两倍计算，直到东灵公司实际收到全部欠款和费用及其利息止；对孙波、孙建功不能按抵押还款协议约定的金额、期限及方式还款，孙波、孙建功应承担本协议约定所欠购房款项，从2006年1月1日起至该款付清之日，依宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍计算给付东灵公司。 |
