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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第25号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：蔡在超。 委托代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。 委托代理人：罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：吴存良。 委托代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。 委托代理人：罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：象山县正大房地产开发有限公司，住所地浙江省象山县丹东街道天安路121－133号8层。 法定代表人：肖善龙，该公司执行董事。 委托代理人：丁涛，浙江京衡律师事务所律师。 委托代理人：王琦，浙江京衡（舟山）律师事务所律师。 再审申请人蔡在超、吴存良因与被申请人象山县正大房地产开发有限公司（以下简称正大公司）建设用地使用权转让合同、委托代建合同纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（2013）浙民终字第37号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 蔡在超、吴存良申请再审称，（一）蔡在超、吴存良与正大公司在《土地使用权转让合同》中明确约定，对该二人受让正大公司土地的规划、立项、销售等事宜均由该公司代办，同时约定土建项目如无合适的承建单位，亦由正大公司代建，只是没有另行签订代建协议而已。依据文义解释可以看出，蔡在超、吴存良将整个商住楼的开发建设、销售等均委托正大公司代理的事实是成立的。从合同履行情况看，正大公司亦按照合同约定取得了《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，履行了代为办理规划、立项的义务。蔡在超、吴存良提供的浙江省象山县人民政府《关于金惠大厦项目权证办理有关问题的协调会议纪要》亦证明正大公司在2009年9月仍然认可涉案房屋系该公司代购地户承建。原判决认定双方的房屋代建合同未成立，继而将正大公司按照合同约定履行土建项目代建义务的行为认定为正大公司擅自建房，属于认定事实错误。涉案土地使用权及房屋均登记在正大公司名下，不存在无法过户的情形。原判决认定本案合同无法继续履行，属于认定事实、适用法律错误。（二）原判决在确认正大公司违约，本案不存在不能实现合同目的的情形下，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，解除本案合同，适用法律错误。（三）涉案房屋建设资金是否来源于涉案土地的抵押贷款是审理本案需要的主要证据。原判决以与本案不具有关联性为由，未进行调查收集，在证据认定上存在错误。蔡在超、吴存良依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项的规定申请再审。 根据蔡在超、吴存良再审申请书载明的申请理由及提供的证据，本院对以下问题进行审查。 （一）关于原判决认定蔡在超、吴存良与正大公司之间的房屋委托代建合同未成立是否有误问题。本院认为，蔡在超、吴存良与正大公司之间签订有一份合同，即《土地使用权转让合同》。该合同主要约定正大公司将其拥有的位于象山县丹城天安路的7042.29平方米土地使用权中的1152平方米转让给蔡在超、吴存良，双方就土地使用权转让价款、付款方式、土地的开发、利用等进行了约定。关于本案诉争的蔡在超、吴存良是否委托正大公司在其受让的土地上代建房屋问题。双方在《土地使用权转让合同》第八条中约定：该地块开发的规划立项、销售等房地产经营事项均由正大公司代办，费用由蔡在超、吴存良承担。该地块的土建项目，如无合适的承建单位，亦由正大公司代建。若由正大公司代建的，代建协议另行签订。该条体现两项委托事务的意思表示：第一项委托事务如蔡在超、吴存良在再审申请书中所述，土地的规划立项、销售等有关房地产经营事项，由正大公司代办，费用由蔡在超、吴存良负担。第二项委托事务的意思表示是关于涉案土地上土建项目的建设问题。双方约定，如无合适的承建单位，由正大公司代建。若由正大公司代建的，代建协议另行签订。因此，签订代建协议是蔡在超、吴存良在《土地使用权转让合同》中约定委托正大公司承建土建项目的前提条件，也是双方是否存在房屋委托代建关系的书面证据。但在本条款两种意思表示中，均没有为正大公司设定在蔡在超、吴存良受让的土地上必须进行房屋代建的合同义务。合同的本质，依据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的规定，是双方对权利义务协商、约定的体现。本案中，蔡在超、吴存良与正大公司之间虽有委托土建项目的意思表示，但并没有按照合同约定另行签订代建协议。在正大公司建房过程中，蔡在超、吴存良亦不能证明其以房屋所有权人和委托人身份就房屋的建设对受托人正大公司进行过指示，且没有对房屋的建设支付过任何费用。蔡在超、吴存良不能证明与正大公司之间存在事实上的房屋委托代建合同上的权利义务关系。而正大公司取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》系履行房地产经营事务的受托事项，并非履行房屋代建合同。浙江省象山县人民政府《关于金惠大厦项目权证办理有关问题的协调会议纪要》中确定的是对土地、房屋分割办证事务，该纪要亦不能证明正大公司认可涉案房屋是替蔡在超、吴存良代建的事实。据此，原判决认定蔡在超、吴存良与正大公司之间的房屋委托代建合同未成立，并无不当。蔡在超、吴存良称正大公司的建房行为是在履行房屋委托代建合同义务的再审理由不能成立。 （二）关于原判决认定本案合同解除适用法律是否有误问题。本院认为，正大公司与蔡在超、吴存良签订《土地使用权转让合同》后，就涉案土地上房屋代建事宜与蔡在超、吴存良未形成一致意见的情形下，自行在土地上建成房屋并登记在自己名义，二审判决对此认定正大公司“在土地使用权转让合同约定的出让土地上擅自建房，以自己的行为表明不想继续履行该合同”。该认定符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，当事人可以解除合同。对此行为，一审判决认定“正大公司擅自在已转让的土地上建房，导致无法交付土地存在违约”。土地交付不能，致使蔡在超、吴存良获得土地进行商住楼建设的目的无法得以实现。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，认定本案合同无法继续履行其适用法律并无错误。参照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。即“房地一体”的原则，二审判决认定《土地使用权转让合同》已不具备继续履行的条件并予以解除，适用法律并无不当。蔡在超、吴存良申请再审称原判决解除《土地使用权转让合同》属于适用法律错误的理由不能成立。 |
