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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1798号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉市珞珈科技信息产业园有限公司。 法定代表人：张睿，该公司董事长。 委托代理人：肖东平，北京市德津律师事务所律师。 委托代理人：庞丽，北京市德津律师事务所律师。 法定代表人：宋麦安，该所所长。 武汉市珞珈科技信息产业园有限公司（以下简称珞珈信息公司）为与湖北省军区珞珈山招待所（以下简称省军区招待所）租赁合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2014）鄂民一终字第00071号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 申请人珞珈信息公司申请再审称：（一）本案合同为有效合同，二审判决适用法律错误。本案合同约定签字生效，没有约定附生效条件，当时的法律也无批准、登记生效的规定。合同标的物既有房产证，也有土地使用权证，不是“违法建筑物”。二审判决以合同及工程未按规定报批，违反法律认定无效缺乏证据。最高人民法院关于房屋租赁的司法解释第二条规定的立法本意是不保护以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同，而申请人系在合法房产、土地之上建设房屋。二审判决适用上述司法解释认定本案租赁合同无效违反立法本意。《军队空余房地产租赁管理规定》属于军事规章且于本案合同签订后生效，不适用于本案民事案件。（二）二审判决认定事实错误。依据合同约定，被申请人是工程报批责任主体，其未履行报批义务，导致建筑违章，构成违约且无权主张合同无效。申请人有权建设房屋且与本案合同效力无关。即使因改扩建1号楼及附属楼、拆除美食城新建的2号楼成为违章建筑，属于申请人与案外人房屋租赁合同的效力问题，与本案无关。（三）在申请人投巨资租赁合同已履行近10年的情况下，被申请人起诉主张合同无效，违反了合同法的公平诚实信用等原则。被申请人非法驱逐租户，给申请人造成巨大损失，其应在赔偿申请人损失后，继续履行合同。 被申请人省军区招待所答辩称：（一）依法成立的合同在符合法律生效要件时才能生效。一、二审法庭调查时，双方均确认，涉案房地产只有土地证，没有房产证。本案房屋租赁和建设未经有关机关审批是一、二审时双方确认的事实，标的物的改扩建、新建均未经规划部门审批，没有取得建设工程规划许可证，属非法建筑，二审法院认定合同无效的依据是城乡规划法和最高人民法院房屋租赁司法解释，非申请人所称军事管理规章。法院据此认定就非法建筑而签的租赁合同无效适用法律正确。（二）本案合同成立时，一号楼非法改扩建，已属违法状态，二号楼至一审法庭辩论终结前，仍未取得有关建设规划许可。根据谁建设谁报批的原则和合同约定，报批责任主体是申请人，被申请人负协助义务，被申请人在未取得任何规划审批手续的情况下，违法扩建一号楼、新建二号楼，主观恶意明显。为此，被申请人请求法院确认合同无效合法。（三）本案二审判决生效后，申请人拒不执行该判决，其要求继续履行合同，赔偿损失没有法律依据。 本院经审查认为，（一）涉案房产自始即为违法建筑，以违法建筑为租赁标的而订立的租赁合同依法应认定为无效合同。一、二审法庭调查时，双方均确认，涉案房地产只有土地证，没有房产证。本案租赁合同除租赁房屋内容外，涉及以租代建的内容，但最终目的亦为出租、承租，故合同性质仍为租赁合同。依据合同签订时的城市、城乡规划法的规定，城乡房地产开发建设、房屋新建、改扩建等工程建设，必须办理建设工程规划许可证，擅自施工建设的，其行为不受法律保护。本院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该解释的立法本意，正如珞珈信息公司在再审申请中所述，是通过对承租违法建筑物的承租人利益否定的方式，达到减少违法建筑产生的目的。从本案《房地产租赁合同》签订时的情况看，2005年3月18日的《房地产租赁合同》是省军区招待所替代省军区后勤部与承租方珞珈信息公司签订的，除租金标准改变外，其他内容与2004年11月6日的《房地产租赁合同》内容全部相同，后一合同客观上是前一合同的延续，并构成了合同主体的变更。故而考察合同签订时标的物的状况应当追溯到前一合同订立时的状况。2003年6月25日，经出租方湖北省军区同意，由原承租方湖北三环房地产开发有限公司（以下简称三环公司）将涉案房地产转租给珞珈信息公司后，珞珈信息公司擅自对原一号楼进行加层改造，并新建附属楼，形成了违法建筑。为此，湖北省军区和三环公司要求珞珈信息公司拆除时遭拒。三环公司以该租赁合同纠纷起诉后，一审法院于2003年12月10日判决解除该租赁合同，由珞珈信息公司将一号楼和美食城恢复原状等。二审中，因双方和解，法院裁定按撤诉处理。但珞珈信息公司始终未对违法建筑予以拆除恢复原状。显然，本案租赁合同签订前，合同标的物已属违法建筑，至本案合同签订时该建筑违法的事实并未改变。在违法建筑未拆除的情况下，省军区招待所与珞珈信息公司签订的租赁合同事实上包含了上述改、扩建的房屋，对此，省军区招待所对租赁合同无效亦有过错。至于二号楼的重建，确系本案合同履行中发生的事实，但因其重建过程中未办理工程建设规划许可证，亦导致该建筑为违法建筑。二审判决依据当时的城市规划法、城乡规划法以及本院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案租赁合同无效，适用返还原则处理，适用法律正确。 《军队空余房地产租赁管理规定》系调整军队房地产出租的内部管理规章，虽在本案合同签订后实施，但因之前没有相关规范性规定，因此，二审判决依据该规定，认定省军区招待所在合同签订后没有向上级机关报备该租赁合同符合客观事实。以该规定约束省军区招待所，适用法律并无不当。 （二）关于工程报建责任主体的问题。本案租赁合同签订时，作为合同标的物的一号楼及附属楼已属违法建筑，其前因是珞珈信息公司未经湖北省军区、三环公司同意，并在未取得建设工程许可的情况下擅自所为，与湖北省军区和三环公司无关。二号楼的重建，虽在本案租赁合同签订后，根据该合同约定，重建工程以省军区后勤部名义立项，但鉴于工程的实际实施者是珞珈信息公司，故双方约定，省军区后勤部的义务是负责审查认可珞珈信息公司提供的建设规划、改造方案，协助珞珈信息公司在地方有关部门办理立项等手续。即整个工程的立项、开发、建设，是以省军区后勤部的名义由珞珈信息公司具体实施的，省军区后勤部负有协助报建立项的义务。从二号楼的重建过程看，珞珈信息公司曾向省军区后勤部报送过“瑞华大厦建设方案审批报告”，省军区后勤部回复同意其改建设计方案时，提出了限高、限总面积等要求，同时要求珞珈信息公司报送设计图纸及建设施工方案以审核。但珞珈信息公司不仅未按约定和要求将设计图纸和建设施工方案上报，致省军区招待所无法履行报备等手续，亦未提请省军区后勤部或招待所协助办理建设工程规划许可证，即于2007年擅自新建了二号楼。可见，珞珈信息公司作为责任主体，对一号楼、二号楼成为违法建筑导致合同无效负有不可推卸的责任。珞珈信息公司认为违建与本案租赁合同效力无关的主张与事实不符。其称二审判决认定事实缺乏证据的理由并不充分，本院不予支持。 |
