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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第397号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳盛方房地产开发有限公司（原沈阳兴邦商贸有限公司），住所地辽宁省沈阳市和平区民族北街58号。 法定代表人：张艳娟，该公司总经理。 委托代理人：商璐璐，辽宁华君律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳商鼎物业发展有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区民族北街58号。 法定代表人：田旭，该公司总经理。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：常强。 委托代理人：刘玉岐，辽宁华信律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（原中国华融资产管理公司沈阳办事处），住所地辽宁省沈阳市皇姑区宁山中路142号。 负责人：李长海，该分公司总经理。 再审申请人沈阳盛方房地产开发有限公司（以下简称盛方公司）因与被申请人沈阳商鼎物业发展有限公司（以下简称商鼎公司）、常强及一审被告、二审被上诉人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称华融公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第00072号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 盛方公司申请再审称：（一）二审判决认定涉案档口不属于抵押物范围错误。1994年7月29日，沈阳铁堂房产开发有限公司（以下简称铁堂公司）与中国工商银行沈阳市风险投资有限公司（以下简称工商银行）签订了抵押贷款协议，将商鼎大厦坐落土地（证号为（93）沈阳国用地19号）及地上房产，建筑面积共计10000平方米抵押给工商银行贷款1000万元，并在沈阳市公证处办理公证，1994年8月1日在沈阳市土地管理局办理了抵押登记。以上经公证的抵押合同中明确地上建筑物的面积为10000平方米，结合抵押人交付给抵押权人的沈房和平商字第0022号商品房屋登记注册证上所载的房屋层数与面积，足以证明土地抵押时地上一至四层房产同时抵押。虽然1994年8月1日在土地管理部门备案登记的抵押贷款协议中没有注明地上房产10000平方米，但前后两份抵押贷款协议中载明的抵押物范围并不矛盾，因此二审法院以备案登记的抵押合同效力大于公证文书效力为由，否认涉案档口包括在抵押范围内是错误的。（二）二审判决适用法律错误。常强与商鼎公司签订的《沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同》应为无效合同。该合同涉及的查封房产坐落的土地性质为国有划拨，转让该房产及其土地违反法律规定，依法应认定为无效合同，而且该房产未取得预售许可证，依法亦应认定买卖合同无效。二审法院仅依据1996年7月24日沈房和平商字地0022号《商品房登记注册证》以及商鼎公司自管房屋沈房字××号房产证，无视商鼎公司未交纳土地出让金、土地性质为划拨、无法办理预售或销售许可的事实，认定常强与商鼎公司签订的《沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同》合法有效，于法无据。综上，盛方公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审，请求驳回常强的诉讼请求。 常强提交意见称：盛方公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 商鼎公司、华融公司未提交书面意见。 本院认为：双方争议焦点为：1.二审判决认定涉案档口不属于抵押范围是否正确；2.常强与商鼎公司房屋买卖合同是否有效。 关于第一个焦点问题。1994年7月29日，铁堂公司与工商银行签订《抵押贷款协议》，并经公证。协议中明确抵押土地证号为“沈阳国用（93）第19号”。同年8月1日上述双方又签订一份《抵押贷款协议》，并在当地土地规划部门和国土资源部门作了登记备案。该份协议中亦明确抵押土地证号为“沈阳国用（93）第19号”。而常强购买的商鼎大厦裙楼一层门市e1、e2档口属于“沈阳国用（93）第15号”土地使用证地块上的建筑物。虽然经公证的那份《抵押贷款协议》上有手写添加的“壹万平方米”，但不能就此认定“沈阳国用（93）第15号”地块及地上建筑就包含在抵押范围内。二审判决对此认定无不妥。 关于第二个焦点问题。盛方公司认为涉案土地性质为国有划拨土地。未经批准不得转让；而且商鼎公司未取得商品房预售许可证，故主张常强与商鼎公司1994年9月16日签订的两份《沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同》无效。盛方公司非房屋买卖合同当事人，也非合同履行之利害关系人，在本案常强提起的案外人执行异议之诉中并无权提出合同无效的主张。商鼎公司虽未办理商品房销售许可证，但从二审查明的事实看，商鼎公司在当时已办理了《商品房房屋登记注册证》，等于得到了管制商品房买卖的行政部门的认可。二审法院综合考虑签订合同当时的现状情况，认定涉案合同有效，适用法律并无不当。 综上，盛方公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回沈阳盛方房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 王洪光 审 判 员 张 纯 代理审判员 潘 杰 二〇一四年九月二十五日 （） 书 记 员 刘 琨
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