|
中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第929号 再审申请人（一审被告，二审上诉人）：四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段53号嘉云台5楼。 法定代表人：金建国，该公司总经理。 委托代理人：王学民，四川品诚律师事务所律师。 被申请人（一审原告，二审被上诉人）：廖贵芳，女，汉族，1953年9月29日出生，住四川省自贡市自流井区大岩洞13栋8号。 被申请人（一审被告，二审被上诉人）：自贡泰华实业开发有限公司，住所地四川省自贡市汇东新区汇东路汇信大厦六楼。 法定代表人：钟淑琴，该公司董事长。 再审申请人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心公司）因与被申请人廖贵芳、自贡泰华实业开发有限公司（以下简称泰华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（以下简称二审法院）（2013）川民终字第637号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 忠心公司申请再审称，（一）二审法院无视廖贵芳存在付款存疑的事实，无视泰华公司书面标注廖贵芳系借款抵押的事实，认定《营业用房定购合同》合法有效，并支持廖贵芳的诉请，属于认定事实错误。（二）二审判决认定“忠心公司作为泰华公司的权利义务承续人，整体接受了原‘泰华时代商业广场’项目”，认定事实错误。忠心公司与泰华公司于2008年1月29日签订的《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》（以下简称《项目合作协议》）对忠心公司取得的权利、应支付的对价和应承担的债务进行了明确约定；协议中没有“整体接收该项目”的概念和“承续泰华公司所有权利义务”的约定。（三）二审判决忠心公司与泰华公司对《营业用房定购合同》承担共同合同责任，缺乏基本的证据证明，是对合同相对性原则的违反。本案《营业用房定购合同》的当事人是泰华公司与廖贵芳。合同只对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。忠心公司与泰华公司之间存在项目合作关系，忠心公司只应按其与泰华公司的约定享受权利、承担义务和责任。而按照双方《项目合作协议》的约定，忠心公司不应对案涉《营业用房定购合同》承担合同义务。忠心公司不存在替代泰华公司成为《营业用房定购合同》的出卖人或因加入债的履行而与泰华公司成为共同出卖人的事实。综上，二审法院判决忠心公司与泰华公司对《营业用房定购合同》承担共同责任（实质是连带责任）缺乏事实依据和法律依据，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。 廖贵芳与泰华公司均未提供答辩意见。 本院认为，针对忠心公司的申请理由，分析认定如下： （一）关于案涉《营业用房定购合同》的效力问题 虽然廖贵芳与泰华公司于2005年10月7日签订《营业用房定购合同》时，泰华公司尚未取得四川省自贡市自流井区五星街公园口“泰华时代商业广场”（以下简称“泰华时代商业广场”）商品房预售许可证，但忠心公司接收该项目后，取得了“忠心·浙江商城”（即“泰华时代商业广场”所变更名称而来）的商品房预售许可证，因此，二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，认定案涉《营业用房定购合同》合法有效，认定事实及适用法律均正确。 关于忠心公司在再审申请中对廖贵芳交付购房款222万元质疑的问题，在泰华公司向廖贵芳出具的收据已载明收到该222万元房款，且泰华公司也确认收到廖贵芳前述购房款的情况下，忠心公司仅仅在再审申请理由中对此表示质疑，而未举出支持其所持质疑的证据，故该质疑不能成立，二审判决认定廖贵芳向泰华公司如约支付了购房款222万元，并无不当。 关于忠心公司所主张的案涉房屋买卖关系实质为抵押借款关系的理由能否成立问题，2005年10月7日泰华公司向廖贵芳出具的《承诺书》第一条虽写明“如到期不能交付房屋则由泰华公司原价回购并支付违约金”的内容，但该事实不能得出双方之间系借款法律关系的结论；且《承诺书》第二条明确约定“泰华公司必须保证廖贵芳购买的房屋绝无一房多卖”，及“如出现一房多卖等纠纷、由泰华公司承担法律责任及赔付其他经济损失”，故结合上述两个方面的因素，二审判决认定双方之间的真实意思表示为购房法律关系，并无不当。至于泰华公司单方在移交清单上注明“借款抵押”的内容问题，一方面此节事实未得到廖贵芳认可，且在本案审理中泰华公司也认可其与廖贵芳之间是商品房预售合同关系；另一方面，忠心公司也未举出其他证据足以证明廖贵芳与泰华公司签订《营业用房定购合同》的真实意思系借款法律关系、而非房屋买卖关系，故忠心公司在再审申请中关于《营业用房定购合同》系借款抵押法律关系的质疑，本院不予采信。 综上，忠心公司关于二审法院认定案涉《营业用房定购合同》合法有效属于认定事实错误的再审申请理由，本院不予采信。 （二）关于二审法院判决忠心公司与泰华公司共同对廖贵芳承担责任是否正确问题 忠心公司与泰华公司于2008年1月29日签订的《项目合作协议》约定：“现泰华公司欲通过本协议所约定的交易程序将项目的国有土地使用权及全部开发权益转让予忠心公司”，同时约定：“泰华公司确保已直接销售的商铺面积为213.11平方米，若超出该面积，则超出部分由泰华公司按最新市场价承担，忠心公司有权直接从之后的任一付款程序中扣除”，根据上述约定的内容，忠心公司与泰华公司均一致同意，对销售商铺超出《项目合作协议》已明确的面积部分应当先由忠心公司对外承担责任，然后忠心公司“有权直接从之后的任一付款程序中扣除”，据此可以得出忠心公司应与泰华公司对本案购房人廖贵芳共同承担退还购房款及承担违约责任的结论。至于忠心公司在对外承担责任后，根据上述协议约定的内容同泰华公司之间的结算问题，其可另循途径解决。而在案涉房屋已经被忠心公司出售给案外人造成其履行不能的情况下，廖贵芳诉请忠心公司与泰华公司共同返还所交付的案涉房屋购房款并赔偿损失，依法应予保护。二审判决忠心公司对廖贵芳承担返还购房款及赔偿损失的责任，并非突破合同相对性，而恰恰是基于当事人之间的合同约定。故忠心公司关于二审判决其承担责任，违反合同相对性原则及认定事实错误的申请理由，本院均不予采信。 （三）关于二审法院认定忠心公司作为泰华公司的权利义务承续人，整体接受了“泰华时代商业广场”项目的事实是否正确问题 |
