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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民抗字第41号 抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。 申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：内蒙古普利房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王祥虎，该公司总经理。 委托代理人：祝只舟，内蒙古蒙信律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：北京瑞德康住房开发股份有限公司。 法定代表人：马秉奎，该公司总经理。 委托代理人：韩培红，北京市京工律师事务所律师。 委托代理人：冯涛，北京市京工律师事务所律师。 内蒙古普利房地产开发有限责任公司（以下简称普利公司）与北京瑞德康住房开发股份有限公司（以下简称瑞德康公司）房屋买卖合同纠纷一案，内蒙古自治区高级人民法院于2012年1月16日作出（2011）内民一终字第131号民事判决，已经发生法律效力。普利公司不服，向检察机关申诉。最高人民检察院作出高检民抗（2014）17号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2014）民抗字第41号民事裁定，决定提审本案，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员王莉、书记员王静出席法庭。普利公司的委托代理人祝只舟，瑞德康公司的委托代理人韩培红、冯涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 呼和浩特市中级人民法院一审查明，2003年11月21日，普利公司（乙方）与瑞德康公司（甲方）签订了《普利商城买卖协议书》，协议约定普利公司将位于内蒙古自治区呼和浩特市文化宫街的普利商城，建筑面积4506.73平方米，出售给瑞德康公司。协议第三条约定：“普利商城的售价为900万元人民币（含土地出让金、大市政费和建设过程中的各项费用），甲方分期付款”。协议第五条第3款约定：“双方签订本合同30日内（最长可延长l5日）办理完产权过户手续，办理过户过程中的税费由甲方承担”。协议还约定了瑞德康公司分期付款的时间、违约责任等事宜。 2003年11月21日，双方又签订了《普利商城买卖协议补充条款》（以下简称《补充协议》），明确约定“因普利公司土地为划拨土地，普利公司转让给瑞德康公司房产时，应向政府主管部门报批，同意为瑞德康公司办理土地过户手续”等条款。2003年12月20日双方对上述房屋又签订了《商品房买卖合同》，其中关于土地取得方式、编号、规划用途及使用年限等内容没有填写，价款总金额9015260元，付款方式为瑞德康公司应于2003年12月20日前付100万元，2004年8月底前全部付清。2004年8月17日，呼和浩特市房产管理局向瑞德康公司颁发了普利商城《房屋所有权证》（呼和浩特市回民区字第2004027160号）。 自双方签订《普利商城买卖协议书》后，瑞德康公司陆续向普利公司支付购房款680万元，截至2007年底瑞德康公司尚欠220万元未能支付。普利公司即向呼和浩特市中级人民法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的协议，将普利商城房屋所有权过户给普利公司等。2008年2月28日，双方签订《庭外和解协议书》，约定双方达成和解协议后普利公司向法院撤诉，瑞德康公司在普利公司撤诉后5日内支付房款50万元，2008年3月20日前一次性付清购房余款210万元，再付给普利公司土地评估测绘、诉讼费补偿等共计40万元整；普利公司按瑞德康公司要求随时配合其办理土地证过户手续，所有过户费用由瑞德康公司承担等内容。普利公司撤回起诉后，瑞德康公司分期支付了剩余全部购房款，同时又支付了房屋维修费和过户费等费用。但双方一直没有到土地部门办理土地证过户手续。 2008年10月17日，普利公司向呼和浩特市中级人民法院提起本案诉讼，要求确认双方所签订的《普利商城买卖协议书》、《补充协议》、《庭外和解协议》等无效，并要求返还普利商城的房屋以及该房产所占用的土地使用权。 呼和浩特市中级人民法院审理认为，本案系转让房屋及其所属的国有划拨土地使用权所引发的纠纷。本案的争议焦点有二，其一是普利公司在向瑞德康公司转让普利商城时对该房屋所属国有划拨土地使用权一并转让是否经过有批准权的人民政府批准，其二是双方所签订的《普利商城买卖协议书》及与之相关的一系列协议是否有效。 关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，瑞德康公司称双方转让房屋及土地使用权的行为已获得政府的批准，对此提供了呼和浩特市人民政府于2000年12月6日颁发的《呼和浩特市人民政府关于在城市改造建设中所享受有关优惠政策的通知》（呼政发（2000）101号）、呼和浩特市计划委员会于2000年3月7日下发的《关于下达2000年第二批商品房建设自筹基建计划的通知》（呼计基通（2000）10号）以及本案所涉房屋的《房屋所有权证》。 该院认为，呼计基通（2000）10号《通知》同意将包括普利公司文化宫综合市场（即普利商城）在内的六个建设项目列入2000年第二批商品房建设自筹基建计划，享受暂停征收固定资产投资方向调节税。呼政发（2000）101号《通知》也是对范围内的建设项目享受的有关优惠政策进行了确定。上述两个《通知》中并未包含对国有划拨土地使用权及其地上建筑物的转让可以不经过政府部门批准的相关内容，也未包含对普利商城及其建筑范围内的划拨土地使用权进行转让予以预先批准的内容。故该两份《通知》不能作为普利商城及其建筑范围内的划拨土地使用权转让已经政府部门批准的依据。 《房屋所有权证》是由呼和浩特市房产管理局根据本案当事人的申请颁发的证明案涉房屋所有权人的凭证，房管局的颁证行为属于行政确认行为，而非行政审批行为。且《呼和浩特市土地管理条例》第四条规定“市人民政府土地行政主管部门负责全市土地的统一管理和监督工作”。根据上述规定，转让国有划拨土地使用权的行为具有批准权的政府部门为呼和浩特市土地行政主管部门，而非呼和浩特市房产管理部门。故瑞德康公司提供的《房屋所有权证》也不能证明其对本案所涉国有划拨土地使用权进行转让已经过相关政府部门审批。 关于第二个争议焦点，根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，瑞德康公司并不能提供证据证明截至本案起诉前其与普利公司订立合同转让国有划拨土地使用权，经过有批准权的人民政府批准。普利公司在庭审中也认可其向瑞德康公司转让划拨土地使用权一事并没有向政府主管部门报批。故《普利商城买卖协议书》、《补充协议》及《庭外和解协议》一并无效。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故瑞德康公司应将普利商城及所属土地返还普利公司，普利公司也应当将收取的购房款及办理过户手续的费用等返还瑞德康公司，因瑞德康公司在本案反诉中并未提出此项诉讼请求，故在本案当中不予处理。瑞德康公司就返还购房款及办理过户手续的费用等因合同无效所引发的法律后果以及导致合同无效的过错责任等可另案主张权利。 关于瑞德康公司的反诉请求，因双方签订的《普利商城买卖协议书》、《补充协议》以及《庭外和解协议》被认定无效，故其请求普利公司配合办理土地证过户手续缺乏事实依据，不予支持。 |
