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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民抗字第23号 抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。 申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：北京金悦物业管理有限责任公司。 法定代表人：胡雅奇，总经理。 委托代理人：彭园园，北京市金德律师事务所律师。 委托代理人：张春玉，北京市金德律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：北京长信汇金投资咨询有限公司。 法定代表人：娜仁，总经理。 委托代理人：陈辉，北京市阳光律师事务所律师。 委托代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告、反诉被告）：北京置地商贸有限责任公司。 法定代表人：胡雅奇，总经理。 委托代理人：宋双，该公司法务经理。 北京金悦物业管理有限责任公司（以下简称金悦公司）与北京长信汇金投资咨询有限公司（以下简称长信公司）及北京置地商贸有限责任公司（以下简称置地公司）租赁合同纠纷一案，北京市高级人民法院于2013年3月20日作出（2012）高民提字第4590号民事判决书，已经发生法律效力。金悦公司不服，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民抗（2014）8号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院于2014年3月24日作出（2014）民抗字第23号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。中华人民共和国最高人民检察院指派助理检察员胡文正出庭，金悦公司委托代理人彭园园、张春玉及长信公司委托代理人陈辉、杨刚与置地公司委托代理人宋双出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2011年5月，金悦公司诉至北京市海淀区人民法院称，其与置地公司签订有《写字楼租赁合同》，部分租赁物的所有权由置地公司经中国建设银行股份有限公司北京市分行西单支行（以下简称西单建行）再转移到长信公司，根据“买卖不破租赁”原则，请求判令长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》；判令长信公司将强占的诉争房产第三层腾空交还；判令长信公司赔偿强占第三层导致的经济损失，经济损失按3000平方米、每平方米每天2.6元计算至腾空交还之日。 长信公司辩称金悦公司诉请应予驳回，并反诉请求确认金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》无效，并判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还。其答辩和反诉所持理由为，金悦公司与置地公司存在极强的关联关系，两公司恶意串通骗取银行贷款并签订租赁合同，租赁合同价格极低，严重偏离市场价格，以“买卖不破租赁”原则损害国有银行及第三人利益，利用租赁合同对抗债权人债权实现，直接损害了长信公司的利益。 金悦公司针对反诉辩称，租赁合同真实有效，价格略低是因为承租房屋为毛坯房，需投入大量装修资金。租赁合同的签订不存在恶意串通，且租赁合同签订时，长信公司并未获得争议房屋的所有权。故请求驳回反诉请求。 置地公司同意金悦公司的诉讼请求，不同意长信公司的反诉意见。 北京市海淀区人民法院一审认为，租赁合同约定租金略低，系因出租房屋为毛坯房；关联关系的存在不能否定法人独立的法律属性，置地公司与金悦公司签订合同，并未以损害长信公司利益为出发点，长信公司关于租赁合同无效的主张不予支持；长信公司通过商业拍卖获得诉争房产所有权时，租赁关系早已存在，租赁合同效力不应因产权变更而受影响，长信公司以产权变更作为原有租赁合同不应履行的主张不予采纳。据此于2011年8月2日作出（2011）海民初字第15106号民事判决：（一）确认由长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》；（二）长信公司将诉争房产第三层腾空交还金悦公司；（三）长信公司按日3242元的标准向金悦公司赔偿自2010年9月7日起至诉争房产第三层腾空交还之日止的经济损失；（四）驳回长信公司的全部反诉请求。 长信公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，请求驳回金悦公司诉请，支持其反诉请求。其所持上诉理由为：金悦公司长达8年未交租金；金悦公司装修的证据系伪造；置地公司与金悦公司之间不是租赁关系，而是委托代理关系。金悦公司与置地公司同意一审判决。 北京市第一中级人民法院二审认为，金悦公司与置地公司之间租金支付问题与长信公司无关；工商查询资料可以否定大部分装修票据，金悦公司在装修问题上所作的陈述确有不实之处，但不能据此否定租赁合同效力；合同约定租金低于市场价格，并不违反法律规定。租赁合同的效力不因租赁物所有权变动而受到影响，承租人依据合同享有的使用、收益权利不因租赁物所有权的变动而变动，金悦公司自2003年10月10日起已享有租赁权，并对租赁物进行使用、收益，长信公司应保证金悦公司在合同期内行使承租权。据此于2012年2月22日作出（2011）一中民终字第14645号民事判决：驳回上诉，维持原判。 长信公司不服，向北京市高级人民法院申请再审。该院于2012年10月18日作出（2012）高民申字第2570号民事裁定，提审本案。 长信公司在北京市高级人民法院再审期间称：金悦公司与置地公司在向银行申请贷款前签订《写字楼租赁合同》，目的是为了损害将来必然会出现的诉争房产所有人的利益，合同履行八年，却没有证据证明金悦公司支付过租金。《写字楼租赁合同》属于恶意串通签订的，严重损害长信公司的利益，应认定无效。金悦公司没有向长信公司支付过租金，长信公司已有权解除合同。 金悦公司辩称，其与置地公司签订《写字楼租赁合同》直至对外转租前，诉争房产并未被抵押，不存在因房屋抵押而恶意串通的可能性。长信公司在取得产权证前即强占房屋，拒绝承认合同效力，要求交出租赁房屋，导致金悦公司无法向长信公司正常缴纳租金，长信公司无权据此要求解除合同。请求驳回长信公司的诉请。 置地公司同意金悦公司的答辩意见。 北京市高级人民法院再审认为，法律规定的承租人是为自己的生产、生活或工作需要，实际占有、使用租赁物，“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产、生活不因租赁物产权变化而受影响。金悦公司与置地公司签订的租赁期为20年的《写字楼租赁合同》的目的，并非金悦公司为自身生产经营而占有使用租赁物，而是对外开展出租业务，金悦公司并就诉争房产对外签订了相应的租赁合同，故金悦公司与置地公司签订《写字楼租赁合同》名为租赁合同，实际上是一般商业承包合同，不应受“买卖不破租赁”法律规定的保护。故长信公司拍得诉争房产时，合同涉及诉争房产部分即应解除，该部分房屋应由长信公司行使产权人权利。对于金悦公司和其他租户签订的合同可由长信公司承继处理。鉴于《写字楼租赁合同》1-3层之外的部分与长信公司无关，故对于长信公司租赁合同无效的反诉请求不予支持。据此于2013年3月20日作出（2012）高民提字第4590号民事判决：（一）撤销一、二审判决；（二）《写字楼租赁合同》第1-3层部分自2010年8月9日起予以解除；（三）金悦公司于判决生效之日起10日内将诉争房产交予长信公司；（四）驳回金悦公司的诉讼请求；（五）驳回长信公司要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求。 |
