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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民提字第71号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：邓记。 委托代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖南弘丰房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道丝绸路108号工商局宿舍5栋1单元101号。 法定代表人：周子奇，该公司董事长。 委托代理人：龚洪雪，该公司职员。 再审申请人邓记与被申请人湖南弘丰房地产开发有限公司（以下简称弘丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，湖南省高级人民法院于2013年6月24日作出（2013）湘高法民一终字第53号民事判决（以下简称二审判决）。邓记对该判决不服，向本院申请再审。本院于2013年11月26日作出（2013）民申字第1869号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，于2013年5月16日公开开庭审理了本案。邓记的委托代理人许利新，弘丰公司的委托代理人龚洪雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 湖南省湘潭市中级人民法院（以下简称一审法院）一审查明：弘丰公司与邓记系商业合作关系。2008年12月1日，弘丰公司与邓记签订了四份《商品房买卖合同》，约定弘丰公司将时尚康都一期商住楼的第一层156.66m2、第二层69.12m2＋789.43m2、第三层858.55m2，共计1843.76m2的商铺出售给邓记，总价为10632888元。合同签订后，弘丰公司先后开具收据六张，载明已收取邓记门面首付款共计638.28万元。2009年3月31日，邓记为借款人和抵押人，中国建设银行湘潭市分行为贷款人，弘丰公司为保证人，以抵押加保证形式签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行办理按揭贷款。弘丰公司支付保险费、担保费、理财费、管理费等共计293125元；当日银行即发放贷款425万元并支付至弘丰公司帐户。2009年9月7日，在弘丰公司的配合下，邓记到湘潭市房产局完成了上述四份商品房买卖合同的电子备案。2010年4月28日，弘丰公司、邓记经对帐后签订《结算协议》，双方确认以下事项：一、截止至2010年4月28日，弘丰公司周子奇与邓记债权债务已全部结清；二、双方以前往来凭证全部失效，双方不得就所持有凭证另行主张权利；三、邓记购买的时尚康都一楼160m2、二楼850m2、三楼850m2商业门面的款项均已付清，对此不再另行争议；四、本结算协议同时作为邓记对弘丰公司的债权凭证，周子奇对上述债务无连带清偿责任。2011年12月，弘丰公司在整理公司债权债务中要求邓记归还上述四份《商品房买卖合同》项下的商铺，邓记拒绝归还，弘丰公司于是起诉至一审法院。 弘丰公司在一审的诉讼请求是：l、依法撤销弘丰公司与邓记签订的四份《商品房买卖合同》；2、判令邓记承担本案的诉讼费。 一审法院认为，一、本案争议的四份《商品房买卖合同》系弘丰公司与邓记双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，邓记已全部履行了合同约定的付款义务，且弘丰公司与邓记双方经结算确认无异。之后双方又完成了上述合同的电子备案，双方合同已得到实际履行。弘丰公司诉称将合同项下商铺卖给邓记不是其真实意思表示，没有充分的证据证实，对此不予支持。二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”结合本案，首先，邓记明显处于弱势、无经验的地位，不存在任何优势可利用，而作为专门从事房产开发的弘丰公司，无论是对房价信息的掌握，还是对房产升值空间的预见，明显处于优势，故不存在一方利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可能性。其次，弘丰公司提出时尚康都第一层当时的平均市场单价为30000元／m2，第二层、第三层的平均市场单价为15000元／m2，但未提供任何证据佐证，故其提出合同显失公平于法无据，不予支持。三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：“显失公平的民事行为属于可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其撤销权消灭。”弘丰公司、邓记签订《商品房买卖合同》的时间是2008年12月1日，如果弘丰公司认为双方合同价格显失公平，该公司作为房地产开发商，在订立合同时就知道或者应当知道合同价格明显低于市场价格，并应依法在合同签订后一年内，即2009年12月1日前行使撤销权。如果超过上述期限，弘丰公司则无权行使撤销权。现弘丰公司于2012年6月起诉，邓记提出“弘丰公司撤销权的行使已过除斥期间，撤销权已消灭”的抗辩理由成立，依法应予支持。综上，一审法院于2012年10月15日作出（2012）潭中民三初字第16号民事判决（以下简称一审判决），驳回弘丰房公司的诉讼请求。一审案件受理费194082元，由弘丰公司负担。 弘丰公司不服一审判决，上诉称，（一）一审判决认定弘丰公司已收取邓记门面首付款638.28万元错误，该款系弘丰公司分12次以自己的款项循环转付，邓记并未支付按揭首付款；（二）2010年4月28日弘丰公司与邓记签订的《结算协议》并无双方债权债务往来基础，明显系虚假协议；（三）涉案商铺销售价格明显低于湖南省湘潭市物价局、房产局联合发文所公布的指导价，已构成显失公平；（四）双方签订合同的本意是通过虚假商品房销售以套取银行按揭款，但到2011年12月时，邓记违反当初的约定，否定假按揭的事实，意欲占有涉案商铺，从此时起，弘丰公司行使撤销权并未超过一年的除斥期间。此外，弘丰公司在二审中当庭提出，其与邓记恶意串通，通过签订《商品房买卖合同》以套取银行按揭款，损害了国家、集体的利益，该《商品房买卖合同》应当确认为无效。 邓记在二审庭审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 湖南省高级人民法院（以下简称二审法院）二审查明：弘丰公司在开发湘潭市时尚康都一期项目的过程中，其项目建设资金主要来源于民间高息借贷，由于民间借贷渐趋困难，致使项目开发难以为继，为完成该项目的建设，弘丰公司法定代表人周子奇提出了假借签订商品房买卖合同套取银行按揭贷款用于项目建设的方案。通过陈某作中介人，弘丰公司达成了与邓记合作的意向，双方商定商品房按揭所需首付款由弘丰公司筹集，因办理房屋买卖按揭所需的评估费、借款合同公证费、银行手续费、保全费等费用亦由弘丰公司承担，按揭所贷款项归弘丰公司使用，贷款本息由弘丰公司负责归还。邓记负责帮弘丰公司联系放贷银行。2008年12月11日，弘丰公司与邓记按约定分别就时尚康都一期一楼部分、二楼和三楼全部房屋签订四份《商品房买卖合同》，约定所售房屋总面积1843.76m2，总价款10632888元。为完成商品房买卖合同首付，满足与建设银行湘潭市分行签订借款合同的条件，弘丰公司于2009年3月25日从自己账号上取出77万元，加上向陈某借款33万元，共计110万元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账户将110万元分为80万元和30万元两笔存入弘丰公司账户；同日，弘丰公司从账户上取出这110万元中的99万元加上l万元现金共计100万元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账户将这100万元存入弘丰公司账户；同日，弘丰公司从账户上又取出这110万元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账户将这110万元存入弘丰公司账户。3月26日，弘丰公司从账上取出90万元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账上将这90万元存入弘丰公司账户；同日，弘丰公司将这90万元取出再加上陈某的借款10万元共计100万元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账上将这100万元存入弘丰公司账户；同日，弘丰公司从账户上取出这100万元中的84万元，将其中的10万元归还陈某，另732880元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账上将这732880元存入弘丰公司账户；3月31日，弘丰公司从账户上取出23万元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账户上将这23万元存入弘丰公司账户；同日；弘丰公司从账上取出12万元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账户上将这12万元存入弘丰公司账户；同日，弘丰公司从账户上取出20万元存入邓记账户，弘丰公司再从邓记账户上将这20万元存入弘丰公司账上。弘丰公司以自己账户上的100万元左右存款，采取取出、存入循环转付的方法，与邓记合谋伪造出了邓记已支付6382880元首付款（即商品房买卖总价款10632888元的60%）的事实，以此骗取了银行的信任。2009年3月31日，邓记作为借款人和抵押人，弘丰公司作为保证人，建设银行湘潭市分行作为贷款人和抵押权人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》。此后，弘丰公司为办理按揭贷款手续支付了公证费、保险费、担保费、理财费共计314625元。建设银行湘潭市分行按合同约定发放了按揭贷款425万元（即商品房买卖总价款10632888元的40%），该贷款转到弘丰公司账户后，从2009年5月5日至2010年3月16日11个月内，弘丰公司以邓记名义归还银行按揭款本息共计531930元。2010年3月以后，弘丰公司财务状况进一步恶化，无力归还银行按揭款本息，也未向邓记支付利息费用。自2011年4月起，邓记替代弘丰公司每月归还银行按揭款本息48400元。 |
