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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第16号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大连舒心门业有限公司。 法定代表人：赵石品，该公司总经理。 委托代理人：原伟，北京金诚同达律师事务所律师。 委托代理人：于德彬，北京金诚同达律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中信银行股份有限公司大连甘井子支行。 负责人：赵勇，该支行行长。 委托代理人：董磊，辽宁宏展律师事务所律师。 委托代理人：肖本春，辽宁宏展律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连国滨企业发展总公司。 法定代表人：王佐京，该公司总经理。 再审申请人大连舒心门业有限公司（以下简称舒心门业）因与被申请人中信银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称中信银行）、大连国滨企业发展总公司（以下简称国滨公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2014）辽民一终字第254号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 舒心门业申请再审称，国滨公司向中信银行抵押的是集体土地建设用地使用权，大连舒心科技建材有限公司（以下简称舒心建材）投资在该地块上建设仓库3500平方米，仓库建设于抵押权设定之后，根据《中华人民共和国物权法》第二百条的规定，该仓库不属于抵押财产。舒心门业因未收到拍卖通知导致未能行使优先购买权，二审判决认定舒心门业放弃了优先购买权缺乏证据证明。案涉建筑物在甘井子区土地规划局有总体规划图，并非违法建筑，舒心门业与国滨公司及舒心建材签订租赁合同的时间是2004年，而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年9月1日起才开始实施，一审、二审判决根据上述解释第一条、第二条的规定认定舒心门业对案涉房屋不享有合法承租权，适用法律错误。根据法律规定，抵押物毁损、灭失或被征用，就该抵押物设定的抵押权消灭，抵押物价值转化为其他形态时，其他形态的价值为抵押权标的物的代位物，抵押权人可以就该代位物行使抵押权。案涉土地被征用后，国滨公司原有的土地使用权证已被注销，土地权属已发生变化，中信银行在案涉土地上设定的抵押权其抵押物不再是集体土地使用权，而是转变成土地征收补偿金、赔偿金的优先受偿权，法院将案涉土地及地上建筑物均作为执行标的没有事实和法律依据。本案舒心门业有两个租赁关系，一是国滨公司出租的土地使用权，另一是舒心建材出租的房屋使用权，一审、二审忽略了舒心门业与舒心建材之间的租赁关系，未作释明也未依职权追加舒心建材为被告，遗漏了应当参加诉讼的当事人，且在舒心建材未参加诉讼的情况下，认定案涉租赁合同无效，处分了案外人的实体权利。舒心门业系根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项之规定申请再审。 本院认为，关于案涉地块上3500平方米仓库是否属于抵押财产的问题。舒心门业提交的三份租赁合同中，落款日期为2004年9月23日的国滨公司与舒心门业的租赁合同约定，租赁物范围为国滨公司拥有的案涉土地使用权及地上厂房，其中包含了仓库3500平方米。舒心门业主张其仅从国滨公司租赁了土地使用权，地上仓库系舒心建材投资建设，但就该节事实，未提供充分证据予以证明，其仅提供与舒心建材签订的房屋租赁合同，不能证明该房屋系舒心建材投资建设于案涉抵押权设定之后的事实。而且根据《中华人民共和国担保法》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第二百条的规定，即使可以认定土地使用权抵押后该土地上新增建筑物不属于抵押财产的情况下，在抵押权人就该土地使用权实现抵押权时，人民法院亦应当依法将该土地上新增的建筑物与土地使用权一并处分，故舒心门业所持案涉地块上3500平方米仓库不属于抵押财产范畴的理由，不能产生阻却人民法院对该土地使用权及地上房屋采取执行措施的法律效果，该申请再审理由不能成立。 关于优先购买权问题。本院认为，根据一审、二审判决载明的事实，案涉房产及土地使用权拍卖前，法院曾就拍卖事宜多次通知舒心门业，但该公司未行使优先购买权，舒心门业称并未收到拍卖通知与其经理在接受法院调查时所作陈述不相符。而且，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，舒心门业关于优先购买权行使问题的异议，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议，故其所持该项申请再审理由不能成立。 关于舒心门业对案涉房屋是否享有合法承租权的问题。本院认为，舒心门业主张案涉建筑物在大连市甘井子区土地规划局有总体规划图，并非违法建筑，但就该节事实未举证证明，且仅具有总体规划图，亦不符合取得建设工程规划许可并按照规划许可建设施工的要求，不能因此推翻本案一审、二审判决作出的事实认定。本案系执行异议之诉，案件争议焦点为舒心门业就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据一审、二审判决载明的事实，本案中信银行的抵押权设定在先，舒心门业所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，舒心门业的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审理由不能成立。 关于中信银行抵押权的抵押物是否发生变化的问题。本院认为，舒心门业提交的征地文件，不能证明征地范围是否包含案涉土地以及征地是否已经实际进行，就其所持案涉土地被征用、国滨公司原有土地使用权证被注销的事实，舒心门业未提供充分证据予以证明。而且，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，舒心门业所持因土地被征用的事实而使抵押物发生变化，中信银行就案涉土地使用权无权行使抵押权的问题，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的的异议，依法应通过针对执行依据的审判监督程序解决，舒心门业所持该项申请再审理由不能成立。 |
