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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民一终字第277号 上诉人（原审被告）：凤凰县国土资源局。 法定代表人：龙澜，该局局长。 委托代理人：李劲松，北京市尚公律师事务所律师。 委托代理人：刘毅，北京市尚公律师事务所律师。 法定代表人：滕树理，该公司董事长。 委托代理人：李含英，湖南麓和律师事务所律师。 委托代理人：李卫华，该公司员工。 上诉人凤凰县国土资源局（以下简称国土局）为与被上诉人湖南德夯电力有限责任公司（以下简称电力公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2014）湘高法民二初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月14日对本案当事人进行了询问。国土局的法定代表人龙澜及委托代理人李劲松、刘毅，电力公司的委托代理人李含英、李卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：电力公司于2002年2月5日登记成立，系私营的有限责任公司。德夯房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）于2002年4月19日登记成立，系私营的有限责任公司。湖南省电力公司凤凰电力局（已于2013年7月18日更名为国网湖南省电力公司凤凰县供电分公司（以下均简称电力局）于2007年1月17日登记成立，系非法人的国有分支机构。凤凰县边城能源投资有限责任公司（以下简称投资公司）于2007年1月30日登记成立，系私营的有限责任公司。 2007年11月2日，电力公司与国土局签订《委托征地协议》，约定：为加快凤凰县电力基础设施建设，电力公司拟在凤凰县沱江镇城北新区地段修建凤凰电力调度中心，现委托国土局征地，经双方协商达成如下协议：1、征地位置。拟征土地位于凤凰县沱江镇城北新区至临沱江的地段。2、征地面积约256.265亩。其中的168亩作为出让地，剩余的88.265亩划拨给电力公司用于电力基础设施建设。具体界线以用地红线图为准。3、征地价格。本宗土地的出让用地价格，国土局同意以10万元／亩作为电力公司完成报批手续费用和有关征地税费及办证费用；本宗土地的最终价格以实际发生为准。4、征地价格内容。包括征地红线范围内所需支付给被征地单位和个人的土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿以及按规定由国土部门代收的国家税费等。5、国土局负责做好被征地单位和农户的思想工作及处理好征地过程中出现的各种问题，保证电力公司在双方约定的时间内完成征地及搬迁工作，及时交付电力公司使用土地。6、付款方式。本协议签订后5日内电力公司首付1000万元；第二期付款待国土局办理报批手续完毕后30日内由双方签订土地出让合同后付1000万元；国土局应为电力公司办好一切用地手续，待电力公司取得用地手续后，余款一次性支付。7、供地时间。国土局保证在2008年2月28日（协议将日期误表述为2008年2月31日）前完成征地、供地、交付电力公司使用。双方和被征地方一起到现场打桩定界。8、电力公司如在用地红线范围内使用土地而发生定界权属纠纷，由国土局负责解决。9、如遇政策原因不能办理土地征用手续，国土局应在10日内将电力公司所付款项退还电力公司。 2009年12月23日，电力公司就与湖南人健企业集团有限公司合作开发土地的相关后续事宜，形成（2009）12号《会议纪要》，决议：根据《合作开发协议书》约定，电力公司须继续完成堤溪B宗地后续征地工作。鉴于该宗地征收过程的复杂性，会议决定成立由电力公司总经理担任组长，副总经理担任副组长，相关人员担任工作小组成员的“凤凰堤溪宗地征收工作小组”。工作小组要积极开展工作，必要的时候应借助上级单位的力量，力争尽快完成该宗地的征收工作。2010年1月20日，电力公司向其各部门、单位下发了湘德电办（2010）50号《关于成立凤凰堤溪宗地征收工作领导小组的通知》，通知根据工作需要，决定成立由7人组成的工作领导小组，其主要任务是根据电力公司与国土局签订的《委托征地协议》，尽快完成该宗地的征收工作，使其具备商业开发条件。 2010年9月8日，电力公司向凤凰县人民政府递交湘德电（2010）40号《关于城北256亩土地征用价格问题的请示》称，电力公司于2007年11月与国土局签订协议，委托国土局征用城北256亩土地作为建设凤凰县电力调度中心及以文化旅游项目为主的电力系统凤凰接待中心用地，协议约定土地征地价格在每亩10万元左右，完成征地手续时间在2008年3月。由于各种原因到目前为止，该宗地仅完成了电力调度中心30亩土地征用手续（征用价格10万元／亩）其余土地中的138亩即将进入挂牌程序，88亩尚无征地指标。电力公司已为此支付了约1500万元的购地款。对于即将挂牌的138亩土地出让价格，电力公司请求仍按原有协议约定的10万元／亩购地，理由如下：1、10万元／亩的价格是双方对该宗地的征用成本的估算，是计价的基础。所谓“以实际发生为准”是指以征地过程中发生的实际费用为准，而不是以土地评估价为准。2、作为以此价格出让的条件，电力公司的直管单位湘西电力局承诺凤凰县人民政府在堤溪的搬迁、电网改造等方面给予支持，目前该承诺已兑现，政府也应履行原有协议。3、按协议约定，国土局完成该宗地的征地手续的时间为2008年3月，目前已超过两年半时间，在此期间内，凤凰县土地升值的因素，不应由电力公司承担。4、电力公司高度重视该宗地的开发建设工作，几年来，为配合国土局的土地征用工作，投入了大量的人力、物力和财力。同时，为了将该宗地开发好，引进了实力较强的湖南人健企业集团有限公司为合作伙伴，该公司和电力公司对该宗地的概念性规划方案得到了专家和领导的一致好评。如果政府不能履行协议约定价格，电力公司的合作方将失去投资信心。5、该宗地为山地，建设成本巨大，且地块离核心景区较远，人气不足，拟建的是投资回报期长的文化旅游产业项目，需要承担较大的投资风险，希望政府在该宗地的土地出让价格问题上与纯商业地块区别对待。6、该宗地尚未进行三通一平，还未达到可挂牌出让的熟地标准，电力公司若摘牌拿地后还需投入大量资金进行场地平整、电力线路改造、搬迁等工作。鉴于上述原因，电力公司对政府以10万元／亩出让该宗地建议如下：1、履行土地挂牌程序，但需设定限制性条件，确保电力公司能拿到地。2、对于摘牌价与10万元／亩的价差部分，电力公司不再缴纳，用该宗地电力线路搬迁费用、三通一平费用予以抵扣，概算约3200万元。该请示亦抄送了国土局。 |
