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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民提字第216号 再审申请人（一审被告，二审上诉人）：林嘉锋。 委托代理人：王新华，江西求正沃德律师事务所律师。 委托代理人：曾悦，江西求正沃德律师事务所律师。 再审申请人（一审被告，二审上诉人）：陈国良。 委托代理人：王新华，江西求正沃德律师事务所律师。 委托代理人：曾悦，江西求正沃德律师事务所律师。 法定代表人：王天乐，该社总经理。 委托代理人：田夏桐，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 再审申请人林嘉锋、陈国良为与被申请人甘肃省中国青年旅行社（以下简称甘肃青旅）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称二审法院）（2013）甘民一终字第150号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年9月9日作出（2014）民申字第189号民事裁定，提审本案并中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，于2014年12月4日进行了开庭审理。林嘉锋、陈国良及其委托代理人王新华、曾悦，甘肃青旅的法定代表人王天乐及其委托代理人田夏桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃省兰州市中级人民法院（以下简称一审法院）经审理查明：甘肃青旅系共青团甘肃省委员会（以下简称团省委）下属全民所有制企业，注册资金375万元均由团省委出资。2008年11月28日，甘肃青旅作为抵押人及卖方、林嘉锋和陈国良作为买方、兰州市安宁区农村信用合作联社十里店信用社（以下简称信用社）作为抵押权人签订《房地产买卖合同》，约定，甘肃青旅依法取得位于甘肃省兰州市白银路201号（95-97号）的建设用地使用权，该地块面积为453.25平方米，规划用途为商铺、宾馆，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日。《房屋所有权证》号为：兰房（城公）产字第22602号。林嘉锋、陈国良购买的房地产为本合同规定的土地上的一层商铺及二至九层全部楼房。所售房屋面积经双方实地丈量确认，共计为3316.98平方米。楼内所有办公物品（无偿）随楼房所有权一并转让。楼前、后院使用权归林嘉锋、陈国良所有。甘肃青旅将上述房产的一整幢楼（一至九层，原建筑面积为2491.1平方米）抵押给信用社，并办理《房屋他项权证》，同时将该建筑物的电梯抵押。共计贷款545万元，已经偿还了5万元本金。林嘉锋、陈国良购买该房地产的房价款总额为1010万元。办理该房地产买卖合同的产权过户、土地证时所涉及的相关费用双方约定由甘肃青旅全部承担。双方同意信用社在共管帐户上自动扣除所有贷款本息。同时，三方还对付款方式及期限、逾期付款的违约责任、物业的交付、逾期交房的违约责任、保证条款及产权过户登记等事项进行了约定。后双方发生纠纷。2009年9月，林嘉锋、陈国良向兰州仲裁委员会申请仲裁，请求甘肃青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。甘肃青旅提出了反申请，要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日，经仲裁庭主持调解，三方当事人最终达成如下调解协议：一、林嘉锋、陈国良购买甘肃青旅位于兰州市白银路201号（原95-97号）房屋及相应土地使用权（房屋所有权证号为：兰房（城公）产字第22602号），包括一层商铺及二至九层全部楼房，楼内所有办公物品（无偿）随楼房所有权一并转让给林嘉锋、陈国良，楼前、后院的使用权归林嘉锋、陈国良所有。二、全部房、地价款总额为1270万元。各方签收仲裁调解书后，林嘉锋、陈国良应在十五个工作日内向甘肃青旅支付首笔款项960万元。六、调解协议签收后一月内林嘉锋、陈国良向甘肃青旅支付2009年1月1日至2010年9月30日所欠租房款154万元，利息按照安宁银行贷款利率10.14‰计算为330530.20元（2009年1月1日至2010年9月30日），甘肃青旅今后不再以任何名义收取林嘉锋、陈国良的房租…。2010年10月28日，甘肃青旅收到林嘉锋、陈国良向其支付的购房款960万元整，但并未将房屋产权手续转移至林嘉锋、陈国良名下。2010年11月26日，林嘉锋、陈国良向一审法院提出强制执行申请，2011年1月13日，甘肃省纪律检查委员会第一监察室以防止国有资产流失为由，致函要求一审法院暂中止执行。2012年6月7日，一审法院作出（2012）兰法执字第143号执行裁定书，认为被执行人甘肃青旅为全民性质的国有企业，所涉房屋系国有资产，为维护公共利益，防止国有资产的流失，裁定对兰州仲裁委员会兰仲调字（2009）第50号仲裁调解书（以下简称50号调解书）不予执行。 甘肃青旅一审起诉称，甘肃青旅系团省委下属全民所有制企业。2008年11月28日，其与林嘉锋、陈国良签订《房地产买卖合同》，约定转让案涉房产。但由于该转让未征得上级主管单位团省委的同意，未经集体讨论决定，也未对转让标的物进评估，未在依法设立的产权交易机构公开交易，转让价格明显低于市场价格。该合同应系无效合同。故请求：1、依法确认《房地产买卖合同》无效；2、依法判令林嘉锋、陈国良返还案涉房产，并支付占用期间的房屋使用费；3、本案诉讼费用由林嘉锋、陈国良承担。 林嘉锋、陈国良辩称，（一）甘肃青旅已丧失诉权，不应由法院再进行审理。在50号调解书未经法定程序撤销前，另行作出实体处理会造成法律关系上的混乱；甘肃青旅起诉所依据的是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第四款之规定，但该规定针对的是仲裁裁决而非仲裁调解书，两者外延与内涵均不同。（二）本案遗漏了重要当事人信用社，应当予以追加。（三）双方所涉房屋买卖关系已经50号调解书予以确认，房屋买卖合同已消灭，不存在确认无效的问题。（四）确认合同无效的法律依据不足。 一审法院认为，本案争议焦点为《房地产买卖合同》是否为有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。所谓效力性强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但如果违反了禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。甘肃青旅作为团省委下属的全民所有制企业，注册资金375万元均由团省委出资，其所有的财产属于国有资产。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定，企业处置固定资产，应当依照国家规定进行评估。《企业国有资产监督管理暂行条例》第六条规定，国有资产监督管理机构根据授权，依法履行出资人职责，依法对企业国有资产进行监督管理。《中华人民共和国企业国有资产法》笫五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定旨在规范对国有资产的监管，加强对国有资产的保护。若违反上述规定的合同继续有效，将会助长违法转让国有资产行为的发生，与《中华人民共和国企业国有资产法》巩固和发展国有经济，加强对国有资产的保护，发挥国有经济在国民经济中的主导作用的立法目的相悖；若违反上述规定的合同继续有效，极可能因为弃置程序而人为因素增多，造成国有资产流失，进而损害国家利益和社会公共利益。因此，上述规定为效力性强制性规定，而非管理性规定，违反这些规定的合同无效。本案中，甘肃青旅在未履行报批、评估、披露、公示等法定转让程序的情况下，即与林嘉锋、陈国良签订《房地产买卖合同》，违反了法律与行政法规的效力性强制性规定，因此，《房地产买卖合同》依法应确认为无效合同，双方转让国有资产的行为因合同无效自始没有法律约束力。甘肃青旅未按相关法律、行政法规规定履行法定转让程序，对合同无效的后果应承担相应的过错责任，同时林嘉锋、陈国良在合同签订过程中也未尽到必要的注意义务，亦应承担一定的过错责任。《房地产买卖合同》被确认无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同签订过程中，由于双方当事人均未尽到必要的义务，双方均有过错，双方当事人因合同无效而出现的损失应当各自承担，即林嘉锋、陈国良依法应向甘肃青旅返还其所占有、使用的房屋并承担购房款的利息损失，甘肃青旅应返还已收到的购房款并承担林嘉锋、陈国良占用房屋期间的租赁费损失。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条之规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉；同时50号调解书中载明：“本调解书与裁决书具有同等法律效力，自仲裁当事人收到本调解书之日发生法律效力。”故仲裁调解书被人民法院裁定不予执行的，同样适用民诉法的规定，据此，林嘉锋、陈国良认为甘肃青旅已丧失诉权，人民法院不应审理本案的理由不能成立。同时仲裁委出具的《仲裁调解书》是基于《房地产买卖合同》而产生，是对《房地产买卖合同》中具体履行事项的进一步明确，不能因此而认定《房地产买卖合同》已归于消灭，因此林嘉锋、陈国良认为房屋买卖关系已经兰州仲裁委员会调解书确认，房屋买卖合同已归于消灭的理由不能成立。而作为案涉房产抵押权人的信用社，因《房地产买卖合同》已被确认为无效，双方当事人均按法律规定返还财产，恢复原状，原抵押财产也归于甘肃青旅，因此其抵押权的实现与本案的审理结果无必然因果关系，在庭审中已明确告知各方当事人，驳回林嘉锋、陈国良追加信用社为本案当事人的请求。综上，一审法院作出判决：一、《房地产买卖合同》无效；二、林嘉锋、陈国良于判决生效后20日内向甘肃青旅返还位于兰州市城关区白银路201号的房产（城关区白银路街道白银路95-97号，房杈证兰房（城公产字第22602号）；三、甘肃青旅于判决生效后20日内向林嘉锋、陈国良返还已付购房款960万元；四、驳回甘肃青旅的其他诉讼请求。案件受理费82400元，由甘肃青旅承担41200元，林嘉锋、陈国良承担41200元。 林嘉锋、陈国良不服一审判决，向二审法院提起上诉。 |
