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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民一终字第117号 上诉人（原审原告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。 法定代表人：蒲坚，该公司董事长。 委托代理人：刘伟，江苏三法律师事务所律师。 委托代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。 法定代表人：胡方云，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号东方云顶。 法定代表人：单建珍，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：胡静君。 委托代理人：周政玮，北京市兰鹏律师事务所上海分所律师。 委托代理人：王鑫，北京市兰鹏律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审被告）：胡彦杰。 委托代理人：周政玮，北京市兰鹏律师事务所上海分所律师。 委托代理人：王鑫，北京市兰鹏律师事务所上海分所律师。 中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）、昆山东方云顶广场有限公司之间（以下简称东方广场公司）、胡静君、胡彦杰执行异议纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）于2014年1月7日作出（2013）苏民初字第10号民事判决。中信信托公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月16日进行了开庭审理。中信信托公司的委托代理人刘伟、王和平，红枫公司的法定代表人胡方云，东方广场公司的委托代理人胡方云，胡静君、胡彦杰共同的委托代理人周政玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：红枫公司与东方广场公司系关联公司。红枫公司于2003年经江苏省昆山市发展计划委员会批复同意，在江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号建造东方云顶广场项目，包括云顶酒店1－4号楼，其中1至3层为商业裙房，4－10层为小户型酒店公寓。 2011年4月21日，出卖人红枫公司与买受人胡静君、胡彦杰就购买东方云顶广场公寓楼4号楼507室一事签订《昆山市商品房购销合同》。合同中约定，所售房屋为预售商品房，房屋建筑面积共69.03平方米，其中套内面积49.556平方米，房屋总价483210元，买受人一次性付款，出卖人应于2011年12月30日前将符合约定的商品房交付胡静君、胡彦杰使用。第十一条关于房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为已交付。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内达到约定标准。附件三装饰、设备标准约定，“1、外墙：高档环保涂料、玻璃幕墙；2、内墙：高档环保涂料，高档壁纸，实木饰面（三者中之一）；3、顶棚：轻钢龙骨，石灰板，高档环保涂料；4、地面：仿古地砖，高档抛光砖，实木地板（三者中之一）；5、门窗：外：铝合金门窗；内：实木门窗；6、卫生间：高档品牌淋浴设备及洁具设备；7、阳台：不锈钢钢化玻璃栏杆或艺术栏杆；8、电梯：选用国际八大名牌之一（日立、三菱、东芝、富士达、迅达、奥迪斯、通力、蒂森）；9、电梯：（空白）；10、其他：（空白）”。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向昆山建设局申请登记备案。合同还约定了其他权利义务条款。涉案商品房购销合同未在昆山市住房和城乡建设局网签备案。 签订购房合同的同时，胡静君、胡彦杰还与东方广场公司、担保方红枫公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》。该合同约定胡静君、胡彦杰将上述所购房产委托东方广场公司经营管理，装潢工程按3000元／㎡包干价全权委托东方广场公司进行，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期10年。租赁期内胡静君、胡彦杰将该物业租赁给东方广场公司。胡静君、胡彦杰授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为胡静君、胡彦杰与开发商，胡静君、胡彦杰与东方广场公司的交验手续。东方广场公司每年分12次以现金形式向胡静君、胡彦杰支付租金。支付时间：每月底支付租金。支付标准：每年东方广场公司应按该物业购房价格＋装潢费用总价的8％向胡静君、胡彦杰支付。东方广场公司承诺委托经营管理期开始后的前十年内，每年广场的公寓楼地上建筑及内湖水上项目净利润如低于或等于按2003年12月的银行按揭利率标准计算的按揭面积为74000平方米、按揭期限为20年的年还款额，则该净利润按比例分配给胡静君、胡彦杰，东方广场公司不参与分配；如净利润高于前述还款额，则超出部分按胡静君、胡彦杰30％、东方广场公司70％的比例进行分配。委托经营管理期第10年后，按胡静君、胡彦杰30％、东方广场公司70％的比例进行分配。回购约定：广场正式营业后第六年起至第二十年内，如胡静君、胡彦杰欲将该物业转让给东方广场公司，东方广场公司必须回购。第二十一年至土地使用年限截止之日，胡静君、胡彦杰若转让该物业所有权，同等条件下东方广场公司有权优先回购。在合同有效期内，东方广场公司享有对该房屋的使用权、经营权，胡静君、胡彦杰不应干预东方广场公司与经营人所签的《酒店管理合同》、《装潢合同》中的权利义务。合同还约定了各方其他权利义务。 上述合同签订后，胡静君、胡彦杰于2011年4月27日全额支付了房款以及装修费。红枫公司已将施工完毕的房屋交由东方广场公司装修。装修过程中，该房屋被一审法院查封。现东方广场公司承揽的装修工作已停止。红枫公司与东方广场公司之间房屋交接手续至今未办理，但红枫公司、东方广场公司与胡静君、胡彦杰确认，胡静君、胡彦杰已从东方广场公司获得该房屋的租金。 |
