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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第470号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡顺奎。 委托代理人：邓振海，海南惠海律师事务所律师。 委托代理人：高洁，海南惠海律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：海南华琦实业开发公司，住所地海南省海口市博爱路锦山里133号。 法定代表人：石明选，该公司总经理。 委托代理人：王琦，该公司职工。 委托代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南新天地贸易公司，住所地海南省海口市美舍河开发区美龙小区6栋302房。 法定代表人：马青瑞，该公司董事长。 再审申请人胡顺奎因与被申请人海南华琦实业开发公司（以下简称华琦公司）及二审被上诉人海南新天地贸易公司（以下简称新天地公司）财产确权纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2013）琼民一终字第30号民事判决，向本院申请再审。本院审查期间，华琦公司以胡顺奎、新天地公司为被申请人，亦向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 胡顺奎申请再审称：（一）二审判决认定事实错误。二审判决认定212.22平方米（华琦公司提供的房产测绘面积1296.45平方米减去合同约定面积1084.23平方米）为华琦公司的房产面积，系事实认定错误。1.一审审理过程中，华琦公司委托测绘机构对西河公寓一楼的客观状态进行实地测绘，得出测绘面积1296.45平方米，该测绘数据包含了原房屋产权面积及原房产面积外由胡顺奎自行搭建的面积。二审法院不应将不属于华琦公司权利的房产划归华琦公司，严重损害胡顺奎的合法权益。2.国家测绘局海南测绘产品质量监督检验站的测绘结果不能作为办理房产证的依据。3.登记在三亚腾龙房地产开发公司名下的西河公寓的大产权证中，并没有二审法院在判决中认定的面积212.22平方米。4.海南省三亚市中级人民法院（2004）三亚民一终字第62号民事判决没有确认西河公寓一楼有尚未出售的面积。同时，在华琦公司不服海南省三亚市城郊人民法院（2003）城民初字第500号民事判决而提交的《民事上诉状》中也明确列明：“一楼、四楼及301、302、308及6-10楼卖出，剩余的房屋为二楼及303、304、305、306、307和五楼”，这也间接说明华琦公司明确知晓一楼已经全部售出，不存在一楼未出售的部分。5.房屋买卖过程中出现的误差，在确定实际面积时，应以实际使用面积为准。（二）二审判决适用法律错误。二审法院认定胡顺奎与华琦公司之间纠纷适用《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定错误。在《资产转让协议》中，合同双方明确约定转让的为整体一层，并未注明一层中不得由胡顺奎占有的部分。据已生效的（2004）三亚民一终字第62号民事判决和（2011）三亚民二终字第21号民事判决认定可知，西河公寓只有二楼全部及三楼5套房产还未出售，即不存在未出售的一楼部分，也可以证明新天地公司与胡顺奎之间的转让为整体转让。西河公寓一楼不存在未售出的部分，又何来多出的212.22平方米。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。该房产登记时一楼建筑面积汇总为1053.09平方米，即为该房产面积的合法依据，该面积实际上还小于《资产转让协议》中的约定面积。胡顺奎自行扩建后增加的房产面积，其权利应归属于胡顺奎本人。胡顺奎依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 华琦公司申请再审称：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审判决有关“胡顺奎与新天地公司签订的《资产转让协议》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，华琦公司并非该协议的当事人，主张《资产转让协议》无效，显然不能得到支持”的认定属于事实认定错误。2.三亚市河西路西河公寓一楼共有1532平方米房产，只出售了建筑面积1084.23平方米房产，尚有447.77平方米房产未出售，扣除公摊面积，尚有355平方米为华琦公司的房产，二审判决认定西河公寓一楼剩余的212.22平方米未售出房产权益属于华琦公司和国际公司共有，属于认定事实错误。（二）二审判决适用法律错误。本案涉及法院审查合同效力问题，应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。本案还涉及房屋侵权纠纷，侵犯的房屋为共有产权，适用的法律应该为《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国侵权法》的规定进行审理。二审法院却将本案适用《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，属于明显的适用法律错误。（三）二审判决未对华琦公司提出的分割房产、停止侵权、恢复原状及赔偿损失的诉讼请求未予审理，遗漏了华琦公司的诉讼请求。华琦公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。 本院认为，结合胡顺奎、华琦公司再审申请书载明的申请理由及其提供的证据，本案主要审查的问题为：1.新天地公司与胡顺奎签订的《资产转让协议》的效力问题；2.华琦公司是否享有西河公寓一楼部分房产的权益；3.本案是否遗漏华琦公司的诉讼请求。 （一）关于新天地公司与胡顺奎签订的《资产转让协议》的效力问题 法院已查明的事实为，2009年12月10日，新天地公司与胡顺奎签订《资产转让协议》，将涉案房屋售予胡顺奎。从《资产转让协议》的签订主体看，新天地公司、胡顺奎为合同主体，华琦公司并不是合同主体。依据已发生法律效力的海南省三亚市中级人民法院（2004）三亚民一终字第62号民事判决，华琦公司虽负有继续履行国际公司与包括新天地公司在内的7家单位签订的《房屋销售合同》尚未履行的义务，及按出资比例7.8：8享有国际公司尚有债权，但华琦公司对《资产转让协议》的有关约定并不具有法律上的利害关系，且《资产转让协议》与华琦公司、胡顺奎、新天地公司的本案诉争并无关联性。新天地公司作为《资产转让协议》的当事人未主张该协议无效，华琦公司向法院主张新天地公司与胡顺奎签订的《资产转让协议》无效的事由，不应获得支持。 （二）关于华琦公司是否享有西河公寓一楼部分房产的权益问题 关于西河公寓一楼的建筑面积问题，涉案合同的约定并不一致。从已查明的相关事实看，三亚腾龙房地产开发公司与国际公司签订的《房屋买卖合同书》约定的西河公寓一楼面积为1532平方米，而国际公司与北海公司、国际公司与新天地公司签订的《房屋销售合同》约定的西河公寓一楼面积为1084.23平方米。诉讼过程中，因当事人对西河公寓一楼的建筑面积存在争议，且涉案房屋并未办理房屋产权分证，在此情况下，一审法院根据华琦公司的申请，依法委托国家测绘局海南测绘产品质量监督检验站就胡顺奎占有使用的三亚市河西路西河公寓一楼房产的实际面积进行鉴定，结论为胡顺奎使用的位于三亚市河西路西河公寓一楼的房产面积为1296.45平方米。该鉴定意见经当事人质证，胡顺奎、新天地公司并无足以反驳的相反证据，应作为认定西河公寓一楼面积的依据。从国际公司与新天地公司签订的《房屋销售合同》的有关约定看，国际公司出售西河公寓一楼给新天地公司的约定面积为1084.23平方米，最终结算以房产证面积进行实际计算。从合同的履行看，因西河公寓一楼未办理房屋产权分证，国际公司与新天地公司对涉案购房款的结算是以1084.23平方米为依据。根据上述鉴定意见，涉案西河公寓一楼的房产面积为1296.45平方米，新天地公司通过《房屋销售合同》所取得的房产面积为1084.23平方米，尚有212.22平方米（1296.45平方米一1084.23平方米=212.22平方米）房产面积。已经发生法律效力的（2004）三亚民一终字第62号民事判决、（2011）三亚民二终字第21号民事判决的有关认定并不能否认国际公司出售给新天地公司的房产面积为1084.23平方米的事实，因此，二审判决有关华琦公司、国际公司对西河公寓一楼享有212.22平方米房产的权益的认定并无不当。 （三）关于本案是否遗漏当事人的诉讼请求的问题 |
