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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2015）民一终字第78号 上诉人（原审原告）：洪秀凤。 委托代理人：万秋琴，北京市中伦律师事务所律师。 委托代理人：沈汉卿，云南八谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昆明安钡佳房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市吴井路32号。 法定代表人：张晓霞，该公司总经理。 委托代理人：杨小平，云南睿信律师事务所律师。 上诉人洪秀凤与被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司（以下简称安钡佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，云南省高级人民法院于2014年12月17日作出（2014）云高民一初字第9号民事判决。洪秀凤不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案。洪秀凤的委托代理人万秋琴、沈汉卿，安钡佳公司的委托代理人杨小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明：2013年8月21日，安钡佳公司（甲方）与洪秀凤（乙方）签订两份《商品房购销合同》，就洪秀凤购买安钡佳公司开发建设的百富琪商业广场一、二层商铺的具体事项进行了约定。001号《商品房购销合同》约定：一层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3143.02平方米，单价为每平方米2万元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额62860400元；乙方应在2013年8月18日前支付56574360元，2014年1月20日前支付6286040元；交房时间为2013年12月14日；甲方逾期交房，自交房时间届满次日起至实际交房之日止30天内，按每天314302元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按购房款总金额的千分之五支付违约金，合同继续履行。002号《商品房购销合同》约定：二层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3601.29平方米，单价为每平方米9869元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额35541130元；乙方应在2013年8月18日前支付31987017元，2014年1月20日前支付3554113元；交房时间和违约责任与001号合同约定相同。同日，双方当事人对上述两份合同进行了登记备案。洪秀凤按照安钡佳公司出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式向安钡佳公司汇款56574360元和22825640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元，共计汇款9840万元。安钡佳公司向洪秀凤出具十张收据，每张金额984万元，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张晓霞向洪秀凤各汇款368万元。 一审法院另查明，2011年10月28日，百富琪商业广场竣工验收。2013年6月2日，安钡佳公司与昆明力邦房屋拆迁有限公司（以下简称力邦公司）签订《商铺租赁合同》，将百富琪商业广场一、二层商铺出租给力邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。 洪秀凤起诉称，双方当事人于2013年8月21日签订两份《商品房购销合同》后，洪秀凤依约付清了全部购房款，但安钡佳公司拒不履行合同义务。故请求：1、判令安钡佳公司交付昆明百富琪商业广场a幢一层和二层整层商铺，并于交付之日起40日内协助洪秀凤办理所有权证；2、判令安钡佳公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金19350128元；3、案件受理费、律师费（300万元）等相关费用由安钡佳公司承担。 安钡佳公司答辩称，本案实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。洪秀凤主张的逾期交房违约责任，没有合同及法律依据。案件受理费由法院判定，而律师费不是必须发生的费用。 一审法院经审理认为，（一）双方当事人虽然形式上签订了《商品房购销合同》，但百富琪商业广场已于2011年10月28日完成竣工验收，案涉房产于双方签约前也整体出租给力邦公司，且洪秀凤明知上述情况。在已经具备交付条件的情况下，双方却将交房时间约定为2013年12月14日，有违常理。（二）从安钡佳公司提交的2010年4月9日其与案外人张琳婕签订的《商品房购销合同》看，双方约定的百富琪商业广场第四层商铺的买卖价格为每平方米40936.06元，而案涉一层、二层房产交易价格为每平方米2万元及9869元，明显低于安钡佳公司与案外人约定的价格。（三）洪秀凤按约应在2014年1月20日前，分两期支付全部房价款，但其在签约当日就分别向安钡佳公司汇款56574360元和22825640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元（共计9840万元），已经付清了全部房款，这与正常买房人的付款习惯不符。安钡佳公司在收到上述款项后出具给洪秀凤的是十张收据而非购房发票，此亦违背房屋买卖的交易习惯。（四）在洪秀凤与安钡佳公司无其他业务往来的情况下，安钡佳公司法定代表人张晓霞于2013年8月26日、9月18日向洪秀凤各汇款368万元。对该款项，安钡佳公司认为其与洪秀凤之间实际的借款金额是8000万元，月息4.6%，每月利息即368万元。洪秀凤则认为736万元是安钡佳公司给洪秀凤的销售返点，但双方在合同中并无约定，也无其他证据予以证实。双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。洪秀凤主张其与安钡佳公司之间是房屋买卖关系，与法院认定的法律关系不一致。一审法院向洪秀凤进行了释明，洪秀凤仍坚持其诉讼请求不予变更。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决驳回洪秀凤的诉讼请求。案件受理费630558.30元，由洪秀凤负担。 洪秀凤不服一审判决，向本院提起上诉。 洪秀凤上诉称，一审法院将非常清晰的买卖合同法律关系认定为名为房屋买卖实为借贷民事法律关系，属认定事实和适用法律错误。一审判决所依据的四点理由无任何事实和法律依据。故请求撤销一审判决，支持洪秀凤全部诉讼请求。 安钡佳公司答辩称，一审法院认定本案法律关系名为房屋买卖实为借贷客观真实，驳回洪秀凤诉请认定事实清楚。故请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明：安钡佳公司于2013年8月14日出具付款委托书，委托洪秀凤将购房款9840万元汇至张晓霞及该公司账户。中国农业银行股份有限公司昆明吴井路支行银行卡取款业务回单记载，张晓霞于2013年8月21日向吴基协账户内转款1840万元。2013年8月21日，安钡佳公司出具十张收据，载明内容为收到洪秀凤购房款共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张晓霞向洪秀凤汇款各368万元，款项用途一栏均记载为私人汇款。 |
