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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1506号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：李伯贵。 委托代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。 委托代理人：刘宏兵，北京京创律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：张家口市鑫华房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市桥东区纬一花园28号写字楼a区单元东面c—802、b—804室。 法定代表人：罗华，该公司总经理。 再审申请人李伯贵因与被申请人张家口市鑫华房地产开发有限公司（以下简称鑫华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2014）冀民一终字第67号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 李伯贵申请再审称，1、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，事实认定错误。李伯贵依约向鑫华公司借款的条件尚未成就。鑫华公司就受托办理贷款的结果未履行告知义务，造成李伯贵未能及时判断借款条件是否成就。双方签订《补充协议》后，100万元定金就已转化为购房款，否则，除了已付购房款外，剩余未付款应当是520万元，而非420万元。二审判决否认62万元租金的违约金性质，认为该租金是保留所有权买卖合同标的物的孳息，存在事实认定错误。在双方没有解除买卖合同的情况下，未经李伯贵同意，将李伯贵合法占有的商铺收回使用，鑫华公司的行为本身就构成违约。2、二审判决已超出了当事人诉讼请求的范围。李伯贵实际占有、使用商铺所得租金即出租给第三人所得的租金与《补充协议》中约定的租金是两项性质不同的事实，即鑫华公司请求的为依据《补充协议》确定的租金，但法院裁判的是李伯贵实际所得租金。3、原判决均存在适用法律错误。一审判决李伯贵支付62万元违约金的同时，又适用定金罚则，适用法律错误。而《中华人民共和国合同法》第九十七条也不能作为二审判决返还62万元租金的法律依据。李伯贵依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 根据李伯贵再审申请书载明的申请理由及提供的证据，本院对以下问题进行审查。 （一）关于原判决认定李伯贵构成违约是否正确的问题。本院认为，2011年7月5日及11月1日，李伯贵与鑫华公司签订的《认购协议》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。《认购协议》签订后，李伯贵于2011年7月12日、8月11日分别付给鑫华公司定金100万元、购房款100万元。在余款未付的情况下，李伯贵提出拒买要求。鉴于此，双方再次协商并签订《补充协议》约定，剩余价款由李伯贵在2011年10月30日前积极办理银行按揭贷款。如李伯贵贷款不足，须在2012年1月与鑫华公司签订2年期、月利率1%的借款协议。《补充协议》第二条约定的李伯贵办理银行按揭贷款的日期虽然早于《补充协议》签订日期两日，但该条款同时约定，李伯贵提供银行贷款所需全部证明文件的时间为《补充协议》签订之日起5日内。同时，根据文意解释，《补充协议》约定的借款协议签订条件“贷款不足”应包括李伯贵于2012年1月前未获得个人购房银行按揭贷款的案涉情形。因此，李伯贵关于双方对申请银行按揭贷款的办理时限约定不明，其依约向鑫华公司借款的条件尚未成就的再审申请主张不能成立。根据《认购协议》第三条第1款约定，李伯贵为个人购房银行按揭贷款的贷款人，鑫华公司承担协助义务。李伯贵既未就其申请再审主张的双方之间存在按揭贷款委托代理关系提供合同上的依据，亦没有在银行出具不予办理按揭贷款证明后及时补齐剩余房款或与鑫华公司签订借款协议。据此，原判决认定，李伯贵既未能办理按揭贷款，也不与鑫华公司签订借款协议，更不与鑫华公司协商延期支付购房款，仅在支付定金100万元及购房款100万元后再无其他履行商品房买卖协议的意愿，其行为构成违约，并无不当。 （二）关于原判决未认定100万元定金已经转为购房款是否正确的问题。本院认为，《补充协议》第二条关于剩余价款420万元的表述，系指李伯贵在《补充协议》签订后需办理个人购房银行按揭贷款的数额。双方并未约定藉此变更定金性质，将100万元认购定金转为购房款。李伯贵关于双方签订《补充协议》后，100万元定金就已转化为购房款的申请再审主张，缺乏事实依据，不能成立。案涉《认购协议》第二条约定：本次认购定金为100万元整。《商品房买卖合同》签订后自动转为购房款。《补充协议》第五条约定：李伯贵再次退购上述商铺，原交100万元认购定金不退。上述约定内容表明，案涉定金属订约定金性质。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。据此，原判决认定，本案定金作为李伯贵购买万全百货大楼地下一层1001商铺的担保，在李伯贵未完全履行支付购房款义务构成违约的情况下不予退还，认定事实及适用法律并无不当。 （三）关于原判决认定李伯贵应给付鑫华公司商铺租金62万元是否正确的问题。《补充协议》第五条约定，李伯贵构成违约，需支付地下一层1001商铺租金每年62万元，从2011年8月17日开始起算租金。且经审理查明，2011年7月9日李伯贵接受商铺后于7月28日将之出租他人并实际收取租金获益。对此节商铺租赁及收取租金的事实，李伯贵不持异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在案涉《认购协议》、《补充协议》因李伯贵违约行为解除后，鑫华公司据此约定租金标准诉请李伯贵予以支付，属合同解除后守约方行使损失赔偿请求权的范畴，具有法律依据。据此，原判决判令李伯贵给付鑫华公司租金62万元，符合协议约定，亦未超出鑫华公司反诉请求的范围，认定事实及适用法律显无不当。 （四）关于原判决未认定鑫华公司强行收回1001商铺是否正确的问题。在原审诉讼过程中，李伯贵提供了四张图片用以佐证其提出的鑫华公司强行收回商铺的主张。二审法院经审理认为，因上述图片拍摄时间不能确定、拍摄地点不能确定、侵害人不能确定、图片中损坏物归属不能确定等，故不足以证实是鑫华公司强行收回1001商铺。本院认为，根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，就鑫华公司强行收回1001商铺主张的举证责任应由李伯贵承担。李伯贵关于举证责任应由鑫华公司承担的申请再审主张不能成立。根据本案查明的事实，在李伯贵未按约定履行支付购房款的义务构成违约，且其于2012年4月5日即已自行退出万全百货大楼的情形下，鑫华公司于2012年8月将李伯贵出租的万全百货大楼地下一层1001商铺实际收回的行为，符合合同约定。李伯贵关于鑫华公司强行收回1001商铺的再审申请理由不能成立。 综上，李伯贵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回李伯贵的再审申请。 审判长 韩 玫 审判员 吴晓芳 审判员 张颖新 二〇一四年十一月二十二日 |
