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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民一终字第154号 上诉人（原审原告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。 法定代表人：蒲坚，该公司董事长。 委托代理人：刘伟，江苏三法律师事务所律师。 委托代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。 法定代表人：胡方云，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号东方云顶。 法定代表人：单建珍，该公司董事长。 委托代理人：胡方云，昆山红枫房地产有限公司董事长。 被上诉人（原审被告）：刘芬。 委托代理人：陈亮，上海创远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐国庆。 委托代理人：陈亮，上海创远律师事务所律师。 上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与被上诉人昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方广场公司）、刘芬、乐国庆执行异议纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）于2014年1月7日作出（2013）苏民初字第48号民事判决，中信信托公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月16日对案件进行了开庭审理。中信信托公司的委托代理人刘伟、王和平，红枫公司的法定代表人胡方云，东方广场公司的委托代理人胡方云，刘芬、乐国庆的委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：红枫公司与东方广场公司系关联公司。红枫公司于2003年经江苏省昆山市发展计划委员会批复同意在江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号建造东方云顶广场项目，包括云顶酒店1－4号楼，其中1－3层为商业裙房，4－10层为小户型酒店公寓。 2011年6月23日，出卖人红枫公司与买受人刘芬、乐国庆签订东方云顶广场公寓楼4号楼407室商品房购销合同。合同中约定，所售房屋为预售商品房，房价为7000元／平方米，出卖人应于2012年5月31日前将符合约定的商品房交付刘芬、乐国庆使用。第十一条关于房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为已交付。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内达到约定标准。附件三装饰、设备标准约定，“1、外墙：高档环保涂料、玻璃幕墙；2、内墙：高档环保涂料，高档壁纸，实木饰面（三者中之一）；3、顶棚：轻钢龙骨，石灰板，高档环保涂料；4、地面：仿古地砖，高档抛光砖，实木地板（三者中之一）；5、门窗：外：铝合金门窗；内：实木门窗；6、卫生间：高档品牌淋浴设备及洁具设备；7、阳台：不锈钢钢化玻璃栏杆或艺术栏杆；8、电梯：选用国际八大名牌之一（日立、三菱、东芝、富士达、迅达、奥迪斯、通力、蒂森）；9、电梯：（空白）；10、其他：（空白）”。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向江苏省昆山市建设局申请登记备案。合同还约定了其他权利义务条款。涉案商品房购销合同未在江苏省昆山市住房和城乡建设局网签备案。 签订合同的同时，刘芬、乐国庆还与东方广场公司、担保方红枫公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》。合同约定刘芬、乐国庆将上述所购房产委托东方广场公司经营管理，装潢工程按3000元／㎡包干价全权委托东方广场公司进行，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期10年。租赁期内刘芬、乐国庆将该物业租赁给东方广场公司。刘芬、乐国庆授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为刘芬、乐国庆与开发商，刘芬、乐国庆与东方广场公司的交验手续。东方广场公司每年分12次以现金形式向刘芬、乐国庆支付租金。支付时间：每月底支付租金。支付标准：每年东方广场公司应按该物业购房价格＋装潢费用总价的8％向刘芬、乐国庆支付。东方广场公司承诺委托经营管理期开始后的前十年内，每年广场的公寓楼地上建筑及内湖水上项目净利润如低于或等于按2003年12月的银行按揭利率标准计算的按揭面积为74000平方米、按揭期限为20年的年还款额，则该净利润按比例分配给刘芬、乐国庆，东方广场公司不参与分配；如净利润高于前述还款额，则超出部分按刘芬、乐国庆30％、东方广场公司70％的比例进行分配。委托经营管理期第10年后，按刘芬、乐国庆30％、东方广场公司70％的比例进行分配。回购约定：广场正式营业后第六年起至第二十年内，如刘芬、乐国庆欲将该物业转让给东方广场公司，东方广场公司必须回购。第二十一年至土地使用年限截止之日，刘芬、乐国庆若转让该物业所有权，同等条件下东方广场公司有权优先回购。在合同有效期内，东方广场公司享有对该房屋的使用权、经营权，刘芬、乐国庆不应干预东方广场公司与经营人所签的《酒店管理合同》、《装潢合同》中的权利义务。合同还约定了各方其他权利义务。 上述合同签订后，刘芬、乐国庆于2011年6月24日全额支付了房款以及装修费。红枫公司已将施工完毕的房屋交由东方广场公司装修。装修过程中，该房屋被一审法院查封。现东方广场公司承揽的装修工作已停止。红枫公司与东方广场公司之间房屋交接手续至今未办理，但红枫公司、东方广场公司与刘芬、乐国庆确认，刘芬、乐国庆已从东方广场公司获得该房屋的租金。 2012年10月22日，红枫公司向江苏省昆山市住房和城乡建设局提交《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》。该承诺书载明：“我公司开发建设的‘东方云顶广场1#-4#（4-10层）高档公寓’位于巴城镇湖滨南路1098号，该项目于2004年3月12日取得《昆山市商品房预售证书》，预售证号为（2004）预售准字第081号，预售面积为70353.27平方米。地方政府为确保酒店正常经营，对原有196套剩余未销售房源要求暂缓对外销售。但公司由于资金特别紧张，只能依靠销售上述房源来解决支付工程款、酒店维持正常经营的费用及民工工资等，以确保社会和谐稳定，就于2011年1月至2012年5月共销售了49套酒店式公寓楼来支付上述资金缺口，当时没有及时办理网上备案手续，后又由于当时公司负责网签备案人员的离职，又未将交易软件转交于公司等多方面原因导致未能及时办理网上备案事宜，现业主要求办理房屋产权证，需办理网上备案手续。上述所预售房屋不存在一房多卖，我公司郑重承诺，今后若出现对上述所预售房屋产生纠纷，一切后果及责任由我公司承担与贵局无关。”江苏省昆山市巴城镇人民政府、昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会在该函上盖章确认。涉案房屋包含在上述承诺书中49套酒店式公寓楼内。 |
