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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1239号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏省华建建设股份有限公司海南分公司。住所地：海南省海口市世贸东路2号世贸雅苑G座25层。 负责人：王宏，该分公司总经理。 委托代理人：赵振华，海南海大平正律师事务所律师。 委托代理人：陈洪德，海南海大平正律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：潘婵。 委托代理人：文海丹。 被申请人（一审被告）：陵水椰子岛开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县中心大道。 法定代表人：林明正，该公司经理。 一审第三人：海南金帆置业有限公司。住所地：海南省海口市海甸岛沿江三东路秦园别墅第8栋。 法定代表人：陆文荣，该公司董事长。 再审申请人江苏省华建建设股份有限公司海南分公司（以下简称华建公司）因与被申请人潘婵、陵水椰子岛开发有限公司（以下简称椰子岛公司）及一审第三人海南金帆置业有限公司（以下简称金帆公司）项目转让合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2011）琼民一终字第41号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 华建公司申请再审称：（一）椰子岛公司与林忠、潘婵之间的《“迎春宾馆”停缓建工程项目转让合同书》是本案拍卖关系之外的私下转让行为，潘婵是基于该私下转让关系，而不是根据拍卖关系受让和占有停建工程项目及地上建筑物。二审判决认定潘婵是通过拍卖取得停建工程，缺乏证据证明。（二）二审判决认定华建公司与椰子岛公司的转让关系不能解除，潘婵取得停建工程项目和占有地上建筑物的行为合法有效，华建公司无权请求返还，明显违背当事人约定或者法律规定，适用法律确有错误。华建公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 潘婵、椰子岛公司提交意见认为，华建公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院认为：（一）关于华建公司与金帆公司、椰子岛公司于2005年4月12日签订的《陵水“迎春宾馆”工程项目转让协议书》（以下简称“三方协议”）中涉及华建公司与椰子岛公司转让“迎春宾馆”工程项目及地上建筑物的部分应否予以解除的问题。本案争议的“迎春宾馆”工程项目及地上建筑物原属金帆公司，后金帆公司因与华建公司建设工程施工合同纠纷而涉讼，执行过程中，华建公司与金帆公司、椰子岛公司于2005年4月12日签订“三方协议”，由金帆公司将案涉工程项目及地上建筑物作价300万元抵偿所欠华建公司全部债务，华建公司则以200万元的价格转让给椰子岛公司。该“三方协议”系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。“三方协议”内容包括两个方面的法律关系，一是金帆公司与华建公司之间的抵债关系，二是华建公司与椰子岛公司之间的项目转让关系。“三方协议”生效后，金帆公司即依约将案涉项目及地上建筑物移交给了椰子岛公司，由椰子岛公司进行实际的经营和管理，故金帆公司与华建公司之间的抵债协议已经履行完毕；至于华建公司与椰子岛公司之间的项目转让协议，其中的标的物交付部分也已履行完毕，由于椰子岛公司仅支付了转让款21万元，余下179万元未付，故该协议中的转让款支付部分尚未履行完毕。后华建公司与椰子岛公司再次签订协议，华建公司仍同意将涉案标的物转让给椰子岛公司。由此，二审判决认定，尽管椰子岛公司未依约付清转让款，但案涉工程项目及地上建筑物早已移交给了椰子岛公司，华建公司在该项目及其土地使用权委托拍卖之前并未行使合同解除权，且华建公司对陵水县国土局处置及陵水县国土局与椰子岛公司拍卖该工程项目及地上建筑物知情，亦未提出异议，故“三方协议”中涉及华建公司与椰子岛公司转让“迎春宾馆”工程项目及地上建筑物的部分应当继续履行，华建公司要求解除合同的主张不能成立。但是，由于椰子岛公司未依约向华建公司付清案涉项目及地上建筑物转让款，构成违约，应承担相应的违约责任。二审法院判令椰子岛公司应向华建公司支付尚欠转让款179万元及利息，利息从“三方协议”约定的最后履行期限，即2005年7月30日起计至款项付清之日止，且依据双方的约定和本案的实际情况，酌情判令椰子岛公司按尚欠转让款179万元的日万分之二点一向华建公司支付违约金，期限从2005年7月30日起计至款项付清之日止，对华建公司并无不公。 （二）关于椰子岛公司与潘婵签订的《“迎春宾馆”停缓建工程项目转让合同》的效力及椰子岛公司和潘婵是否应将“迎春宾馆”工程项目及地上建筑物返还给华建公司的问题。由于“迎春宾馆”项目17亩国有土地使用权被陵水县政府依法收回，“迎春宾馆”土地使用权与地上建筑物所有权归属于不同主体，因此，陵水县国土局与椰子岛公司一同将涉案项目及地上建筑物进行评估拍卖处置，潘婵和案外人林忠竞买成功。该拍卖行为既不违反海南省当时处置积压房地产的政策要求，也不违反相关的法律程序要求，合法有效。拍卖后，椰子岛公司与林忠、潘婵签订了《“迎春宾馆”停缓建工程项目转让合同》，后林忠退出，潘婵独自享有所竞买项目及地上建筑物的权利，椰子岛公司并将工程项目及地上建筑物移交潘婵接管，潘婵已合法占有该工程项目及地上建筑物并已实际使用多年。据此，椰子岛公司与潘婵签订的《“迎春宾馆”停缓建工程项目转让合同》并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，华建公司有关该转让合同无效及椰子岛公司和潘婵应将“迎春宾馆”工程项目及地上建筑物返还给华建公司的主张不能成立。至于潘婵是否已依约全额支付了拍卖款，则属其与委托拍卖方的债权债务关系，并不影响拍卖本身的有效性和椰子岛公司与潘婵签订的《“迎春宾馆”停缓建工程项目转让合同》的效力。如因案涉项目的拍卖存在纠纷，委托拍卖方可依法另行向潘婵主张。此外，华建公司在申请再审时称，华建公司与椰子岛公司约定，椰子岛公司在付清转让款以前，华建公司仍保留所有权，因此椰子岛公司在没有取得停建工程所有权和处分权的情况下，擅自转让，事后也没有得到华建公司追认，其与潘蝉签订再转让协议无效，潘婵不能基于无权处分有效取得停建工程的所有权。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。因此，华建公司与椰子岛公司关于案涉停建工程项目所有权保留的约定，不具有法律效力，本院不予支持。 |
